Иван Потехин: «Уровень вакантности складских площадей значительно не увеличится»
О том, как будет развиваться ситуация на складском рынке в ближайшее время и станет ли сегмент в результате кризиса более «здоровым», порталу Comestate.ru рассказал генеральный директор «Эспро Менеджмент» Иван Потехин.
Как, по вашему мнению, будет развиваться ситуация на складском рынке в условиях кризиса?
В ближайшее время объемы строительства сократятся из-за неопределенности, вызванной неблагоприятной экономической ситуацией. Перед запуском любого проекта необходимо сразу определять его будущие параметры и составлять финансовую модель. А теперь это довольно затруднительно, поскольку невозможно спрогнозировать процентную ставку по банковскому кредиту, сложно понять, на какие арендные ставки можно будет рассчитывать через полтора-два года, трудно предсказать инфляцию и, как следствие, стоимость строительства в целом. Также есть неясность, связанная с правительственными инициативами по деофшоризации экономики.
Финансировать проекты в сегодняшних условиях также очень сложно: валютные кредиты исключены из-за скачков курса, а цена рублевых займов слишком высока из-за увеличения ключевой ставки до 17%. Многие участники рынка считают, что такой уровень ставки – временное явление, и поэтому ждут изменений.
Непростая ситуация сложилась и в действующих проектах. Большинство девелоперов подписывало арендные договоры в валюте, а сейчас, конечно, арендаторы из-за ослабления национальной валюты требуют существенного снижения ставок или перехода на расчеты в рублях.
Учитывая все эти факторы, можно предположить, что в ближайший год на рынок выйдет крайне мало новых проектов. Развитие объектов в таких условиях возможно только при условии их строительства на собственные средства, а также если уже есть договоренность с заказчиком – будущим арендатором или собственником.
Достроят ли уже начатые проекты?
Те объекты, которые сооружают под определенного заказчика, вероятно, будут введены. Также достроят склады, которые находятся в высокой степени готовности (если в проект уже вложена довольно крупная сумма, гораздо выгоднее все же завершить строительство, чем его консервировать).
Спекулятивные же проекты, которые только недавно начали возводить, скорее всего, заморозят – компании займут выжидательную позицию.
Как вы считаете, будут ли банкротиться складские девелоперы и станет ли в результате рынок более «здоровым»?
На самом деле, рынок стал более «здоровым» еще после прошлого кризиса. До 2008 года складами не занимались, по-моему, только ленивые. Предприниматели считали, что это довольно простой бизнес. Но когда снизился спрос и уменьшились арендные ставки, в сегменте остались только сильные и профессиональные девелоперы. И сегодня на рынке все еще очень мало игроков.
А этот кризис заставит многих девелоперов скорректировать свои планы. Будут пересмотрены как спекулятивные проекты, так и строительство под себя.
Еще в середине 2014 года вакантность складских помещений составляла около 5%. При этом на зрелых рынках этот показатель, как правило, равен 10-20%. Сейчас доля свободных площадей в Московском регионе приблизилась к этому значению. Как вы считаете, станет ли наш рынок более зрелым?
Если говорить о зрелом рынке, то его обычно характеризуют не только высокой вакантностью, но и низкими ставками. В Восточной Европе, например, арендные ставки составляют около 60-70 долларов за кв. м в год. В России ситуация отличается – в начале прошлого года средняя стоимость аренды склада в столичном регионе была равна 130-140 долларам за кв. м в год.
Сейчас ставки будут, конечно, снижаться, а коэффициент свободных площадей – увеличиваться. При этом нужно понимать, что ставки в России не могут понизиться до уровня Восточной Европы: в наших климатических условиях стоимость строительства складов существенно выше (например, мы должны рассчитывать систему отопления на минус 30° С, а систему кондиционирования на плюс 30° С). Влияет на размер затрат и необходимость импортировать некоторые строительные материалы и оборудование (например, качественные кровельные материалы и комплектующие для насосного оборудования), а также цена финансирования – в России она намного выше, чем в Европе.
Таким образом, на мой взгляд, вряд ли рынок в ближайшее время перейдет в «зрелую» фазу. Вакантность, конечно, может стать еще больше, но не потому, что сегмент насытился, а из-за сложившейся экономической ситуации.
До какого уровня может увеличиться вакантность площадей?
Думаю, что если этот показатель и увеличится, то незначительно. Владельцы складов будут стараться удержать арендаторов — скорее еще больше снизятся ставки.
Какое, на ваш взгляд, влияние изменения на складском рынке могут оказать на ритейлеров и торговые центры?
Прямого влияния, думаю, не окажет. В последнее время крупные ритейлеры строят склады под себя (built-to-suit). Пока они свои программы не закрывают.
А те компании, которые снимают площади, постараются снизить арендные ставки — они окажутся даже в выигрыше.
Торговый сегмент в период кризисов, как правило, чувствует себя лучше всего. В первую очередь это касается крупных сетей и торговых центров: клиенты их менее удачливых конкурентов (закрывшихся маленьких магазинов и рынков) переходят к ним.
При этом в более выгодном положении теперь находятся иностранные ритейлеры — им гораздо проще получить финансирование на западном уровне. Это самое время для развития и, соответственно, строительства складов. Российские же компании пока возьмут паузу в развитии.
Какие тенденции могут появиться на складском рынке?
Вероятно, останутся те тенденции, которые мы наблюдаем на рынке последние несколько лет.
С одной стороны, это укрупнение площадок под реализацию проектов: профессиональные девелоперы оперируют участками, на которых можно построить масштабные складские комплексы (100-200 тыс. кв. м). Такие проекты предполагают здания под конкретных пользователей или корпуса под спекулятивную сдачу в аренду (спекулятивные объекты при этом, как я уже говорил, будут выходить в минимальном количестве).
С другой стороны, это активное развитие сектора специализированных складских объектов. Частные компании возводят их под собственные нужды своими силами или с помощью профессиональных девелоперов в наиболее удобных локациях.
Что бы вы могли посоветовать владельцам складов, чтобы выжить в кризис?
Сегодня стоит максимально внимательно слушать своих арендаторов и идти на уступки. А также пытаться улучшить условия аренды, например, ввести дополнительный сервис (это может позволить снизить арендную плату в меньшей степени).
