Как сдать в аренду залоговую коммерческую недвижимость
Людмила Наумова, юрист с 18-летним опытом работы в банках, автор комментария к закону об ипотеке, рассказала порталу ComEstate.ru, почему необходимо договариваться с банком, если вы хотите сдавать в аренду залоговую коммерческую недвижимость, а также как это сделать.
Чем грозит собственнику коммерческой недвижимости сдача в аренду залогового имущества без извещения об этом залогодержателя? Можете ли Вы привести пример, когда залогодержатель (банк, инвестиционный фонд, инвестор) не были извещены об этом и чем разрешилась конфликтная ситуация?
Если договор аренды заключён на один год и более, то с высокой долей вероятности Росреестр просто откажет в регистрации договора. В частности, так произошло с компанией «Казакова-центр», которая не смогла зарегистрировать договор аренды с рестораном «Добрыня». Суды арендодатель, пытающийся сдать в аренду недвижимость, находящуюся в залоге у ЮниКредитБанка, проиграл. (см. Определение Верховного Суда РФ от 15.06.2015 N 305-КГ15-5969 по делу N А40-8918/14).
Если же договор всё же будет зарегистрирован либо если он не подлежит регистрации, то в основном всё заканчивается прекращением аренды при обращении взыскания на предмет ипотеки. Например, так произошло с ООО «Саратов-Моторс», которое сдавало в аренду имущество, находящееся в залоге у ВТБ. (см. Определение Верховного Суда РФ от 02.09.2014 N 306-ЭС14-708 по делу N А57-3353/2013).
Как часто банки, как главные залогодержатели, выступают против того, чтобы залоговое имущество сдавалось в аренду? Сколько таких ситуаций?
Какую-то конкретную статистику дать затруднительно – в разных банках может быть разный подход, и даже в одном и том же банке подход к выдаче таких разрешений может периодически меняться.
Общие тенденции таковы.
Во-первых, чем крупнее бизнес и чем больше он может диктовать банкам свои условия, тем больше шансов получить нужное согласие. Хотя на моей памяти даже у очень крупного клиента, за которого банк боролся, были проблемы с получением согласия на аренду. И представители залогодателя расписывали по каждому договору свои потери – уже понесённые и потенциальные. Если память мне не изменяет, согласие им дали, но длилось всё это не один месяц.
Во-вторых, большую настороженность вызывает сдача площадей в аренду компаниям, связанным с залогодателем – всегда есть риск, что в случае обращения взыскания условия поменяются на далёкие от рыночных.
Намного больше шансов получить согласие на аренду у тех, для кого арендные платежи являются источником погашения кредита.
И, в-третьих, иногда согласие выдаётся с очень жёсткими ограничениями – запрет на уменьшение арендной платы, включение в договор права арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, и прочее.
Почему банк может не захотеть разрешать сдавать в аренду залоговое имущество? Что делать в этом случае собственнику заложенного объекта недвижимости?
Основное опасение связано с тем, что имущество будет сдано в аренду на нерыночных условиях, что приведёт к снижению его рыночной стоимости или вовсе сведёт на нет возможность его продажи.
Надо понимать, что если в договоре содержится запрет на сдачу имущества в аренду, арендодатель принимает на себя все вытекающие из этого риски.
На мой взгляд, бороться с этим можно в небольшом числе случаев, да и то без гарантий успеха.
Основной способ защиты – изменение в судебном порядке условий договора, навязанных сильной стороной. В основном это те самые жёсткие условия, которые банки требуют включить в договор – касающиеся арендной платы, расторжение договора и иных нерыночных условий. Сложнее может быть с оспариванием условия о запрете на сдачу имущества в аренду без согласия залогодержателя. В любом случае, на мой взгляд, необходимо будет доказывать также, что эти условия не нарушают интересы залогодержателя – не влекут ни снижения стоимости имущества, ни снижения его ликвидности.
Взыскание убытков в случае недобросовестного ведения переговоров банком (на мой взгляд, о недобросовестности можно говорить, если банк начал переговоры о выдаче согласия, а потом их прервал, либо давал понять, что согласие выдать готов, а потом в этом отказал). Но в этом случае можно взыскать только расходы на ведение переговоров, о взыскании упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы речи идти не будет.
Понуждение к выдаче согласия на основании ст. 10 ГК РФ «Пределы осуществления гражданских прав». На мой взгляд, небольшие шансы есть только при одновременном наличии двух условий: нет нарушения интересов залогодержателя, и арендные платежи являются единственным источником погашения кредита, а отказ в выдаче согласия влечёт банкротство заёмщика.
Может ли быть у одного объекта коммерческой недвижимости несколько залогодержателей? Если да, то как разрешается ситуация, когда один залогодержатель согласен сдавать залоговый объект в аренду, а другой – нет?
Теоретически такая ситуация возможна – в основном в случаях предшествующей и последующей ипотеки. Случаи, когда у одного объекта несколько солидарных залогодержателей, встречается довольно редко, и все вопросы в таком случае решаются в индивидуальном порядке.
Ну а в случае с предшествующим и последующим залогодержателем каждый из них действует самостоятельно. И если один согласие дал, а другой нет, то при обращении взыскания по требованию того залогодержателя, который согласие не дал, аренда прекратится.
С какими банками сложнее всего договориться о сдаче залогового имущества в аренду?
Такой статистики у меня нет.
Может ли суд обязать залогодержателя разрешить сдавать в аренду залоговое имущество? Действует ли прецедентное право в России по данному вопросу?
Оснований обязывать залогодержателя дать согласие нет. Судебная практика по этому вопросу для залогодателей отрицательная. На мой взгляд, минимальный шанс понудить к выдаче согласия есть только в том случае, если отказ влечёт банкротство заёмщика и при этом не нарушает интересы залогодержателя.
Разъяснений на уровне ВАС РФ или ВС РФ либо сложившейся из десятков дел практики по этому вопросу нет, так что о каком-либо прецедентном праве (насколько это понятие вообще применимо к России) говорить не приходится.
Насколько залогодержатель в лице банка готов погружаться в детали арендного договора?
Опять же, в разных банках по-разному.
