Как сократить затраты при обслуживании объектов коммерческой недвижимости
Андрей Кротков, генеральный директор и партнер Zeppelin, рассказывает порталу ComЕstate.ru, что нужно сделать, чтобы сэкономить без потери качества до 25% на клининге, до 60% на «коммуналке» и почти 300% - на персонале.
В настоящее время многие собственники сталкиваются с необходимостью сокращения затрат. Это касается в том числе и снижения расходов на эксплуатацию и обслуживание зданий. Одним из первых шагов на пути оптимизации расходов является анализ расходов и факторов, влияющих на их величину. Именно поэтому компании все чаще прибегают к помощи профессиональных управляющих компаний, а услуга FM-аудита становится все более популярной.
FM-аудит подразумевает экспертизу административных расходов, затрат на персонал, клининг, коммунальные ресурсы и техническую эксплуатацию объекта. Как показывает практика, именно эти статьи расходов чаще всего требуют профессиональной оценки и конкретных рекомендаций по оптимизации.
Расходы на персонал
В первую очередь уменьшения затрат собственников на эксплуатацию и обслуживание здания можно достичь за счет сокращения расходов на персонал. Многие участники рынка ошибочно полагают, что большую экономию обеспечивает механическое сокращение зарплатного фонда. Однако просто уменьшая оплату труда специалистов или сокращая штат, работодатели автоматически снижают качество оказываемых ими услуг. При этом продолжать содержать собственный штат разнопрофильных, но профессиональных, а значит, высокооплачиваемых специалистов, а также самостоятельно закупать оборудование – а это становится крайне невыгодно. В этом случае гораздо целесообразнее перевести часть персонала на аутсорсинг, а часть регламентного обслуживания передать УК. FM-аудит, в свою очередь, поможет выявить, какие именно службы стоит перевести на аутсорсинг или «удаленный» режим.
Например, если в штате работает четыре техника по эксплуатации с заработной платой 32 000 рублей, ежемесячно на их содержание уходит 245 440 рублей. Тот же объем стандартных работ мобильная служба специализированного FM-оператора выполняет за три выезда, и для собственника объекта траты сокращаются до 55 224 рублей.
Повышение энегоэффективности
Другой способ снижения расходов, реализуемый по итогам FM-аудитов, – повышение энергоэффективности здания. По данным аналитиков Zeppelin, при качественном энергоаудите и следовании рекомендациям УК можно снизить расходы от 20% (для зданий, возведенных с использованием современного оборудования и технологий строительства) до 60% (для объектов, не предполагающих использования энергосберегающих технологий).
К примеру, в 2011 году Zeppelin анализировал торговый комплекс, в котором использовались устаревшие технологии при строительстве. Происходила существенная потеря тепла через ограждающие конструкции, плохо работала система кондиционирования и вентиляции.
После устранения недостатков УК предложила заказчику дополнительные методы сокращения затрат: регулирование вентиляции торгового зала в зависимости от уровня углекислого газа, использование тепла конденсационных контуров холодильных машин для нагрева воды и некоторые другие методы повышения энергоэффективности. Таким образом, затраты на все эти виды энергии удалось сократить на треть, а срок окупаемости расходов на внедрение составил 18 месяцев.
Достичь оптимальной экономии также нередко помогает изменение тарифного плана на электроэнергию. Как показывает опыт УК Zeppelin, в ряде случаев при правильном выборе тарифа экономится до 20% расходов.
Клининг
Аудит сферы клининга – важный этап на пути оптимизации расходов. Уменьшение затрат возможно обеспечить, заменив чистящие средства и расходные материалы для санитарных зон на менее дорогие аналоги, а также, к примеру, за счет использования диспенсеров с автоматическими дозаторами. Такая практика позволяет снизить расходы до 25%. Можно уменьшить траты на уборку, оставив в перечне обязательных работ только самые необходимые, а также путем оптимизации затрат на оборудование. Одним из таких решений может стать приобретение дорогостоящей техники в лизинг, а не в кредит. Такая схема оплаты позволяет сократить процент переплаты c 15-17% до 10-15% в год.
Анализ эффективности управления объектом коммерческой недвижимости важен всегда, в кризис же этот вопрос стоит особенно остро. Вовремя проведенный аудит помогает, с одной стороны, выявить пробелы в текущей стратегии эксплуатации, а с другой стороны, грамотно решить проблему оптимизации затрат. Привлечение специализированного FM-оператора в этом случае является реальным и эффективным способом оценки эксплуатационных расходов, а также их распределения.
