В каталоге 3979 частных объявлений
Мы бесплатно подбираем коммерческую недвижимость по вашему запросу.
Новости, статьи, аналитика, интервью, а также 1116 объектов
коммерческой недвижимости Москвы.
Реклама
Реклама

Как выбирать помещения в торговых центрах

Выбор помещения в торговом центре – шаг, который во многом определяет будущее развитие бизнеса, и важно не ошибиться, выбирая из различных предложений. Мы попросили ответить экспертов рынка торговой недвижимости, как подобрать наиболее подходящее место для торговли с учетом конкретных задач, стоящих перед владельцем компании, и на что нужно обратить внимание в первую очередь.

 

Алдынай Юмбуу, руководитель направления коммерциализации отдела управления недвижимостью JLL

В малом бизнесе владельцу важно иметь возможность лично контролировать свои точки, поскольку зачастую успешно вести бизнес помогает именно личное присутствие. Если речь идет об открытии первой точки, то следует изучить конкурентов.

Немаловажным фактором является количество и качество покупательского трафика в месте потенциального размещения, причем следует подсчитать его количество в будни и выходные дни. Например, для несетевого fashion-арендатора конверсия может составлять до 10%. Следует также обращать внимание на качество трафика. Можно подсчитать количество людей с покупками в зоне магазинов, с которыми у торговой точки общие покупатели. Опираясь на эти цифры, составляется прогноз товарооборота и происходит оценка возможностей по оплате арендной ставки.

Точки притяжения и их расположение в ТЦ играют немаловажную роль. Для малого бизнеса в зависимости от специфики точками притяжения являются сетевые магазины, лифты, эскалаторы, сервисы (зоны отдыха, комната матери и ребенка, туалет).

 

Ольга Яруллина, директор департамента торговой недвижимости S.A. Ricci

Прежде всего, нужно оценить свои возможности и потребности, чтобы выбрать торговый центр, в котором ваш товар/услуга будут максимально востребованы. Заранее необходимо выяснить следующие вопросы. Во-первых, наиболее удобная для вас локация  - как с точки зрения доставки товара, так и с учетом целевой аудитории. Например, если вы хотите открыть недорогое кафе, рассчитанное на молодую аудиторию, логично, что такое кафе будет востребовано в ТЦ, расположенном недалеко от университета.  Во-вторых, нужно понимать, какова площадь требуемого помещения, каким техническим характеристикам помещение должно соответствовать (например, для кафе нужна вытяжка, вода и проч.) И, наконец, нужно понимать, какую арендную ставку вы готовы платить.

Как только выбор ТЦ сделан, нужно задуматься о том, какое место внутри торгового центра будет занимать ваш магазин. Самый главный параметр здесь – это трафик, количество посетителей в день. Трафик может быть разным в будние дни и в выходные. Нужно учитывать, что, если ваш магазин специализируется на товарах повседневного потребления, нужна точка с максимальным трафиком, чтобы посетителю ТЦ было просто попасть в магазин, посетитель, зашедший в магазин «просто посмотреть», часто становится покупателем, даже если изначально он не планировал ничего покупать (фактор спонтанной покупки). Если же ваш магазин предлагает некие эксклюзивные товары, уровень трафика уже не так важен: покупатели, скорее всего, целенаправленно придут за ними в любую часть ТЦ.

 

Евгения Хакбердиева, руководитель отдела торговых центров департамента торговой недвижимости компании Knight Frank

Безусловно, есть ряд ключевых параметров ТЦ, на которые необходимо обязательно обращать внимание:

1. Локация – у метро, на трассе, в центре жилого массива и т.п. 2. Формат ТЦ – кто его целевая аудитория. 3. Сдаваемая площадь. 4. Ключевые якоря. 5. Наличие парковки. Этих параметров достаточно, чтобы сделать первоначальную фильтрацию объектов и принять решение, в какие проекты стоит идти, а в какие нет.

Если вы понимаете, что данный проект вам подходит, то вторая задача – разобраться с внутренними потоками. В этом поможет определение основных входных групп, вертикальных коммуникаций и расположение ключевых/трафикообразующих арендаторов в молле. Когда вы поймете, откуда и куда ходят посетители ТЦ, вам надо будет определить «свою» зону, исходя из вашего сегмента и целевой аудитории, и выбрать наиболее подходящее помещение в данной зоне.

 

Светлана Ярова, руководитель департамента коммерческой недвижимости RRG

На начальном этапе просто необходимо составить качественную презентацию проекта и четко определить, кто является целевым клиентом. Далее необходимо определить локации, которые предприниматель сможет контролировать (в том числе персонал) и наполнять достаточным количеством ассортимента. На свой проект и подбираемые площадки следует посмотреть именно глазами покупателей, а не собственными. Этим взгляды, по опыту, могут отличаться кардинально. Именно исходя из данной парадигмы следует формировать список ТЦ, приоритетных для открытия.

Важно посмотреть место, структуру платежей, маркетинг, управление, технические вопросы. Красиво - не значит доходно для каждой конкретной концепции и наоборот. Важно попасть в те локации, которые клиент соотносит со своим стилем жизни и принимает как сигналы, что в этом месте стоит покупать ту или иную услугу или продукт. Звучит обобщенно, но это именно так.

Кому-то подходят суперрегиональные торговые центры, для кого-то более правильно быть в районном проекте. Отсутствие в ТЦ концепции, аналогичной Вашей, или похожих форматов  вовсе не означает отсутствие потребности в ней жителей округи и это может привлечь к Вам трафик. И наоборот, стоять среди именитых федеральных брендов или схожих концепций - не всегда гарантия успеха. Нужен внимательный анализ и готовность идти на определенный риск. Ведь все яркие концепции когда-то рисковали и довольно часто именно они собирали сливки успеха, формируя субрынки.

 

Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty

Первым делом следует определиться с моделью работы: либо арендатор рассчитывает на трафик самого ТЦ, либо делает акцент на привлечение аудитории через интернет. Если первый вариант, то надо первым делом запрашивать информацию о реальной проходимости центра, сделать самостоятельные замеры трафика в разное время и разные дни недели, поговорить с существующими арендаторами, и уже исходя из этих факторов, решить, подходит ли этот ТЦ для поставленной цели или нет. Но если арендатор ориентируется на трафик, то нужно быть готовым платить высокие ставки аренды, так как чем выше проходимость ТЦ, тем дороже будет стоимость аренды. Поэтому если у вас основной трафик клиентов идет через интернет, то переплачивать за аренду нет смысла, а если основной канал – это посетители комплекса, то придется раскошелиться.

Далее, определившись с ТЦ, стоит определиться с расположением и самим предлагаемым в аренду помещением. Так, есть смысл оценивать соседство. Например, оптика или ортопедия хорошо работают рядом с аптекой, а вот магазин одежды лучше открывать в той галерее, где уже представлены аналогичные операторы, так как в этом случае арендаторы дополняют друг друга, а у клиентов появляется возможность более широкого выбора.

Также целесообразно отталкиваться от якорных арендаторов. Например, если в ТЦ представлен большой магазин детских товаров, то открывать сопутствующие магазины целесообразно именно рядом с ним. Магазины одежды и обуви лучше открывать рядом с крупными сетевыми марками, которые притягивают трафик клиентов, а вот аптеки, оптики, дома быта, химчистки, табачные и пивные бутики лучше всего открывать в прикассовых зонах продуктовых супермаркетов или гипермаркетов. Магазины спортивного питания хорошо работают рядом с фитнес-центрами, как и салоны красоты.

Еще один лайфхак: стоит с осторожностью относиться к помещениям, где до вас закрылся аналогичный магазин. Многих арендаторов подкупает то, что помещения после закрытия конкурента как правило, идеально подготовлены под открытие магазина и не требуют вложений, но стоит задуматься, если предыдущий арендатор закрыл магазин, то вполне возможно, что это он сделал неспроста. И если вы собираетесь открыться в таком месте, то надо очень четко и объективно понимать, чем вы лучше неудачливого конкурента.

 

Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM

Изначальный крупный вопрос, который встает перед арендатором, – какой конкретно торговый центр нужно выбрать. В рамках одного конкретного объекта нет как такового обилия вариантов, между которыми сложно выбрать, а вот в целом на рынке их может быть множество. 

Для верного выбора торгового центра для размещения арендатору необходимо отталкиваться от направления собственного бизнеса: основой выбора становится формат арендатора, его товарный ассортимент или тип услуги. Есть арендаторы, которые могут успешно существовать в небольших районных ТЦ и ориентировать свой ассортимент на постоянную аудиторию жителей. Это продавцы товаров первой необходимости, операторы бытовых услуг. Иным ритейлерам стоит, напротив, присмотреться к суперрегиональным, региональным или окружным ТЦ, если их товары не будут пользоваться спросом у стабильной аудитории в течение продолжительного времени. 

После того, как арендатор определится с выбором ТЦ, необходимо правильно выбрать зону для своего размещения. Ряд арендаторов, ориентированных на сопутствующие товары и услуги, предпочитают размещаться в прикассовой зоне якорных арендаторов – к примеру, супермаркетов. Есть операторы, которые предпочитают зону фудкорта, кинотеатра или развлечений – все зависит от конкретного профиля арендатора. Fashion-ритейл, соответственно, должен для себя рассматривать размещение в торговой галерее среди операторов со схожим ассортиментом.