Ключевые сделки на рынке коммерческой недвижимости Москвы в 2016 году

Портал ComEstate.ru традиционно подводит итоги года на рынке коммерческой недвижимости. Консультантам было предложено назвать крупнейшие сделки уходящего года на рынках офисной, торговой и складской недвижимости, а также ответить на вопрос, чем удивил, запомнился 2016 год.

Александр Морозов, директор департамента консалтинга и оценки S.A. Ricci

Кризис, который переживает российская экономика и рынки недвижимости, хорошее время для инвесторов по приобретению качественных активов.

В 2016 г. в собственность крупнейшим российским банкам перешли два знаковых объекта Башня «Евразия» (ВТБ) и President Plaza (Сбербанк). Однако, следует отметить, что без учета системных игроков, таких как госбанки, крупнейшие нефтедобывающие компании, инвестиционная активность имела бы понижающийся тренд.

В 2016 году наблюдается низкая активность девелопмента. Например, в офисной недвижимости снижение темпов ввода составило 43% (600 тыс. кв. м было введено в 2015 г.)

Интересным трендом 2016 г. стало превалирование объема поглощения складских площадей над объемом нового предложения. По предварительным подсчетам, в 2016 году на складском рынке будет введено в эксплуатацию около 500 тыс. кв. м.  В 2016 году объем реализованных сделок предварительно составит 1,1 млн. кв. м.

 Этот же тренд мы наблюдаем и на офисном рынке.

 В 2016 году в офисном сегменте предположительно будет введено около 340 тыс. кв. м. Объем поглощенных офисных площадей в 2016 году составит около 680 тыс. кв. м.

Данный тренд, безусловно, можно рассматривать как положительный, способствующий снижению вакантных площадей.

Можно отметить, что в складском сегменте в 2016 г. наиболее интересным направлением для девелоперов и арендаторов было строительство под конкретного клиента (built-to-suit). В 2016 г. было введено два крупных складских комплекса: СК «Южные Врата» (Leroy) – 90 000 кв. м и «PNK-Северное Шереметьево» (Mercedes-Benz) – 50 000 кв. м. 

На рынке офисной недвижимости хочется выделить ввод в эксплуатацию двух знаковых объектов.

Бизнес-центр «Арена ЦСКА» стал наиболее интересным и знаковым коммерческим объектом в 2016 году. Общая площадь комплекса составляет 171 700 кв. м, из них 31 200 кв. м приходится на офисную часть. Удачное расположение объекта и хорошая транспортная доступность, развитая инфраструктура делают объект привлекательным для потенциальных арендаторов. Комплекс состоит из трех башен и гостиницы. Наличие стадиона - одна из главных «фишек» данного комплекса, и может быть очень интересным вариантам, например, для спортивных компаний.

Еще одним знаковым объектом можно назвать бизнес-парк G10. I-я очередь вышла в первом квартале 2016 года. Бизнес-парк находится на одном из самых престижных направлений – Киевском шоссе. Общая площадь комплекса составляет 230 000 кв. м, из них I очередь – 38 тыс. кв. м. В рамках данного проекта запланировано строительство гостиничного комплекса. Идет развитие инфраструктуры. Все это делает объект доступным и привлекательным.  

По предварительным итогам, в 2016 году объем реализованных сделок на складском рынке составит около 1 100 тыс. кв. м.

Примеры крупнейших сделок по аренде за 2016 год на рынке складской недвижимости

По предварительным итогам, на рынке офисной недвижимости объем поглощения офисных помещений составит около 680 тыс. кв. м.

Крупные сделки по аренде на рынке офисной недвижимости

Крупнейшие сделки по продаже офисной недвижимости

- «Транснефть» закрыла сделку по покупке офисной части небоскреба Evolution Tower (80 тыс.  кв.  м) – $593 млн.

- VTB Group выкупила Eurasia Tower (94 тыс. кв. м) – $757 млн.

- Мэрия Москвы приобрела у компании Capital Group 55 тыс. кв. м офисных площадей в башне «Око» - $218 млн.

- O1 Properties приобрела бизнес-парк «Аврора» (126 тыс. кв. м) – стоимость сделки составила $451 млн.

- Сбербанк приобрел БЦ President Plaza общей площадью 193 тыс. кв. м. Сумма реализованной сделки - $312 млн.

Роман Щербак, директор департамента офисной недвижимости компании Praedium

2016 год действительно стал неординарным для рынка, особенно в свете тенденций 2014 и 2015 годов. С одной стороны, рост спроса по итогам трех кварталов позволяет говорить о возможности начала восстановления сегмента офисной недвижимости в 2017 году. С другой, высокий спрос обеспечивался за счет супермасштабных сделок по покупке объектов государственными структурами, нефтегазовыми компаниями и банками, а основной массив сделок прошел с небольшими бюджетами в диапазоне площадей до 1000 кв. м.

Часть крупных активов при этом была получена не на условиях открытой продажи, а в качестве взыскания долговых обязательств с девелоперов. Таким образом, девелоперы теряют объекты, а банки получают на баланс крупнейшие непрофильные активы, с которыми им предстоит разбираться в следующем году. В связи с этим может возрасти спрос на услуги asset management: банкам необходимо понять, каким образом развивать объекты и обеспечить их наилучшее использование. Пока что структуры выбирают стратегию end-use: ВТБ, мэрия Москвы, Сбербанк купили или забрали крупные активы в районе «Москва-Сити» и анонсировали переезд своих структур в новые офисы. Однако заполнить все объекты будет невозможно, и рано или поздно им придется делать выбор в части стратегического развития непрофильных активов.

Запомнится этот год и рекордно низким вводом объектов офисной недвижимости: фактически 2016 год продемонстрировал наиболее низкий показатель ввода на последние 5 лет (чуть более 300 000 кв.м). Сократился ввод объектов за МКАД: большая часть площадей была отложена к вводу на 2017-2018 годы. Собственники части проектов крупных офисных комплексов отказались от строительства новых очередей и сделали выбор в пользу перепрофилирования объектов в апартаменты или жилье. По такому пути пошли деловой квартал «Большевик», МФК «Савеловский Сити», недавно стало известно, что и в бизнес-парке Comcity за МКАД 2-я очередь комплекса станет жилыми площадями. Девелоперы коммерческой недвижимости осваивают жилой сегмент, игроки рынка становятся более многофункциональными.

Благодаря крупным сделкам в сегменте в течение 2016 года происходило постепенное снижение уровня вакансии: с 20% до 17,5% в среднем для всех классов. Также стоит отметить стабилизацию ставок аренды, которая заметна в этом году: снижение средних значений составило не более 2%, а в ряде районов они даже укрепились (класс А в центре города). Переход рынка в рубли способствовал быстрой адаптации игроков, и теперь некоторые особенно востребованные объекты будут чувствовать себя более уверенно на рынке.

В 2017 году нас ожидает развитие обозначившихся в 2016 году тенденций: приход на рынок новых крупных игроков из государственных структур, переформатирование проектов и вероятная ротация крупных арендаторов. Именно в 2017-2018 годах подходят к концу долгосрочные договоры аренды иностранных компаний, и с большой долей вероятности они не только перейдут на рубли, но и покинут текущие офисы в пользу более экономичных вариантов.

Олеся Дзюба, директор отдела исследований рынка CBRE

Ключевыми событиями для рынка офисной недвижимости Москвы в 2016 году стали снижение доли свободных площадей, активность государственного сектора, изменения в структуре спроса и стабилизация ставок аренды. По нашей оценке доля вакантных площадей на конец 2016 года составит 16,4%, что на 1,3 п.п. ниже значения 2015 года. Наиболее ощутимые изменения наблюдались в сегменте класса А, где вакансия снизилась с 26% в 2015 году до 19,8% на конец 2016 года. По нашим прогнозам, объем сделок новой аренды и покупки под собственное использование в 2016 году составит порядка 1 млн кв. м. Такое значение на 15% превосходит показатель предыдущего года. Около 40% этого объема сформировали сделки с гос. компаниями и компаниями с государственным участием. Во второй половине 2016 года наметилась тенденция на увеличение объема новых сделок, заключаемых на рыночных условиях, при снижающихся объемах сделок по пересогласованию коммерческих условий. Объем нового предложения в 2016 года в 2 раза уступит значению 2015 года и, по нашим оценкам, составит 355 тыс. кв. м.

Ключевые сделки на рынке офисной недвижимости москвы в 2016 году

Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве

Объём ввода торговых площадей в Москве в 2016 году составит порядка 427 тыс. кв. м, что на 3% меньше показателя 2015 года. Данный объём является значительным для рынка, и ввод 7 новых объектов вызвал краткосрочный рост вакансии в течение года, которая повысилась до отметки в 11,4% к III кварталу. Но уже по итогам этого года мы ожидаем ее планомерное снижение, и, благодаря сокращению объёма ввода, достижение отметки в 10% уже в первой половине 2017 года.

Объём совокупного предложения качественных ТРЦ в Москве к концу года составит 5,6 млн кв. м, а обеспеченность торговыми площадями – 456 кв. м на 1000 человек.

В 2017 году ожидается дальнейшее снижение темпов ввода торговых площадей: к открытию заявлено порядка 273 тыс. кв. м, что на 36% меньше объёма 2016 года. При этом один из объектов следующего года – «Бутово Молл» (54 000 кв. м GLA), изначально был заявлен к открытию в 2016 году.

Среди крупнейших торговых центров 2016 года стоит отметить ТРЦ «Ривьера» (91 200 кв. м GLA), «Океания» (60 000 кв. м GLA) и «Хорошо!» (53 000 кв. м), 2 фазу «Метрополис» (38 000 кв. м GLA). Уровень вакансии на момент открытия в новых объектах сильно разнится в зависимости от расположения и концепции. В среднем новые объекты открывались с хорошим уровнем заполняемости: в ТРЦ 2016 года уровень вакансии варьируется от 20-40%, в то время как в прошлом году объекты открывались с 50-80% вакансии.

На московский рынок за 11 месяцев 2016 года вышли 32 международных бренда, и еще 5 планируют открыть свои первые магазины в столице до конца года. Это сопоставимо с показателем 2015 года, когда на рынок Москвы пришли 40 международных брендов. Стоит отметить, что количество ритейлеров, ушедших с рынка, сильно сократилось: 2 бренда в 2016 году против 11 в 2015 году.

Прайм ставка аренды в Москве составила 100 000 рублей за кв. м в год, практически не изменившись по сравнению с 2015 годом. В 2017 году мы прогнозируем стабильность ставок по причине сохранения достаточно высокого уровня вакантности торговых площадей.

Ставки аренды в торговых центрах окончательно номинируются в рублях, либо фиксируется коридор обменного курса. Собственники готовы предоставлять скидки на первый год аренды с постепенным увеличением ставки в последующие годы. Форма взаимодействия с собственником торгового объекта в формате процента от товарооборота является все более распространенной и более комфортной практикой для ритейлеров и применяется уже не только для «якорей», но и для арендаторов среднего формата всех профилей. Разнообразие схем структурирования арендных ставок позволяют собственникам и арендаторам найти компромисс, выбирая приемлемый вариант коммерческих условий в рамках складывающейся практики на рынке. Последняя, в свою очередь, сильно завязана с оборотом ритейлеров.

По итогам 2016 года в Москве выросли обороты ритейлеров класса люкс и эконом, в отдельных случаях рост достиг 30%. Ритейлеры среднего уровня по итогам года продемонстрировали минимальный рост оборотов. 

Василий Григорьев, старший консультант отдела исследований рынка CBRE

2016 год стал переходным для складской недвижимости – от фазы замедления к дальнейшей стабилизации рынка.

Экономические колебания в начале года вызвали кратковременное замедление спроса, выразившееся в низких объёмах сделок во II-III кварталах. Тем не менее, к концу года деловая активность вернулась на привычный уровень.

Главным итогом года стала стабилизация рынка, а именно его ключевых индикаторов – доли вакантных помещений и ставок аренды. Оба показателя находятся на одном и том же уровне в течение уже 3-х кварталов. 

Крупнейшие сделки на рынке складской недвижимости

* - Консультант сделки - CBRE

Уходящий 2016 год запомнится следующими тенденциями

Продолжение сокращения нового предложения коммерческой недвижимости, особенно на складском и офисном рынках, в то время как объёмы ввода торговой недвижимости по инерции сохранились высокими;

Сокращение доли свободных площадей в офисном сегменте за счет активности государственных органов и компаний, которые, воспользовавшись ситуацией, купили либо арендовали большие объёмы офисных площадей;

Ставки аренды прочно закрепились в рублевой зоне (за редким исключением), достигли дна и стабилизировались во всех сегментах;

Объём сделок продлений и пересмотр условий договоров сократились на треть. При этом с середины года мы ощутили рост активности по заключению новых сделок аренды на рыночных условиях;

Для Москвы 2016 год стал прорывным с точки зрения развития инфраструктуры: были открыты станции метро «Румянцево» и «Саларьево» в Новой Москве, запустили Московское центральное кольцо, до конца года планируется ввод первого участка Третьего пересадочного контура.

Динамика рынка коммерческой недвижимости в 2016 году во многом совпала с прогнозами CBRE – произошла окончательная стабилизация рынка, а активность арендаторов увеличилась во второй половине года. В этом году окончательно сформировались предпосылки для начала постепенного восстановления рынка в 2017 году. 

Виктор Козин, вице-президент группы BECAR

Подходящий к концу 2016 год не стал сюрпризом для рынка недвижимости. Хотя экономический кризис внес свои коррективы и выявил ряд особенностей, которые предстоит учесть в 2017 году. Этот год запомнится, прежде всего, дисбалансом между ожиданиями подрядчиков и финансовыми возможностями заказчика.  Так, острым моментом стал рост стоимости ресурсов, который обострил конфликт между двумя сторонами. Заказчики вынуждены были пересматривать договоры в сторону понижения стоимости, вырос размер дебиторской задолженности, увеличилось количество несоблюдения обязательств по оплатам, неплатежи и, как следствие, на рынке стали появляться беспрецедентные мошенничества. Так, несмотря на положительное решение суда и наличие исполнительного листа, больше полгода наша компания не может возместить порядка 7 млн руб. за исполненные по договору обязательства с искусственно обанкротившегося «Торгового Квартала».

Также уходящий год запомнится ужесточением требований к открытости конкурсных и аукционных процедур. В силу этого заказчики стали слепо исполнять 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Разумеется, в этой связи резко оживились компании-дискаунтеры, выигрывающие конкурсы с падением на 90-95%, что не дает возможность заказчику получить наиболее сбалансированное по цене и качеству предложение и, как следствие, явно не способствует открытости конкурентных отношений. Хотя идея, изначально заложенная в данный ФЗ, правильная и перспективная.

Хорошим моментом уходящего года можно назвать пересмотр позиций собственников по отношению к судьбе своих активов. Собственники начали осознавать ценности применения asset-подхода в текущих реалиях и приходят к пониманию, что слепая и необдуманная экономия, начавшаяся как гонка в начале этого года, может плачевно отразится как на их объектах, так и на бизнесе в целом.  Увеличивается спрос на услуги профессиональных asset-компаний.

Еще одним трендом уходящего года можно назвать стремление повысить эффективность бизнес-процессов в условиях тотальной оптимизации. Как следствие, на рынке в 2016 году вырос спрос на новые форматы ведения бизнеса такие как: agile, scrum, kanban и пр. Такие форматы как коворкинги и коливинги набирают и будут продолжать набирать популярность. Уже к 2017 году их число составит 13 800, а 835 000 человек будут там работать. Это напрямую связано с развитием технологий и возрастающей ролью agile-системы компаний.

Самым важным событием уходящего года можно назвать приказ президента РФ Владимира Путина об избавлении от непрофильных активов госкорпораций.  Госкорпорации, осознавая, что, привлекая и сотрудничая с бизнесом, они получают не только гарантии по снижению затрат на обеспечение непрофильной недвижимости, но и готовые концепции, способные вызвать интерес инвесторов к этим объектам и, как следствие, увеличить их реализацию. 

Знаковые сделки 2016 года: как иностранные, так и отечественные инвестиции, как профильных, так и непрофильных инвесторов

Самые читаемые интервью

12 ноября 2015 26042

Блиц: Какие каналы продвижения наиболее эффективны в кризис

24 августа 2016 18321

Блиц: как запуск МЦК повлияет на рынок коммерческой недвижимости

25 января 2017 16678

Угрозы 2017 года для рынка коммерческой недвижимости