Константин Королёв: «Благодаря платному въезду в Москву могут появиться новые зоны для развития коммерческой недвижимости»
Власти рассматривают возможность организации платного въезда в Москву с 2016 года. О том, как это повлияет на рынок коммерческой недвижимости, порталу Comestate.ru рассказал руководитель группы NAI Becar Константин Королёв.
Как, на ваш взгляд, инициатива может отразиться на рынке коммерческой недвижимости?
Это как с платными парковками — любое упрощение внутригородской логистики на бизнесе в целом сказывается положительно, что, в свою очередь, улучшает ситуацию на рынке коммерческой недвижимости.
С другой стороны, инициатива может оказать негативное влияние на рынок из-за снижения мобильности персонала. Но если введение платного въезда предполагает создание новых ТПУ, в том числе за МКАД, улучшение качества дорог и развитие общественного транспорта, то служащим наоборот будет удобнее добираться до офисов.
Кроме того, в рамках ТПУ и рядом с ними могут появиться новые коммерческие объекты — и торговые центры, и бизнес-центры, и стрит-ритейл.
Изменится ли спрос на офисы и как будет развиваться ситуация в этом сегменте рынка?
Я уверен, что спрос на офисы из-за введения платного въезда, где бы они не находились, серьезно не поменяется. Те люди, которые не хотят или не могут пользоваться общественным транспортом, готовы платить за комфорт. Остальные, как правило, решение о переезде офиса не принимают.
При этом, думаю, начнется активное строительство новых бизнес-центров на присоединенных к Москве территориях: именно здесь транспортная инфраструктура будет развиваться наиболее быстрыми темпами.
Также девелоперы продолжат осваивать бывшие промзоны и реновировать здания внутри «старой» Москвы, так как основная деловая жизнь все равно будет сосредоточена в центральной части столицы. Обосновать высокие арендные ставки в классических офисных центрах за МКАД (благодаря которым можно окупить проект) сложно, а строительство в таких локациях — капиталоемкое. Поэтому за пределами Москвы бизнес-центры обычно возводят под заказ, и вряд ли это изменится в ближайшее время.
Если говорить о бизнес-парках, индустриальных парках, технопарках, концепция которых предполагает расположение именно за МКАД, спрос на них от платного въезда зависеть не будет.
А как может сложиться ситуация в сегменте торговой недвижимости?
Если ориентироваться на предположение, что въезд платным сделают только для автомобилей с не московскими номерами, то на крупные торговые центры, расположенные за МКАД, инициатива никак не отразится.
В этом случае спрос может уменьшиться только на те проекты, которые находятся в пределах Москвы: если у людей будет альтернатива, то, вероятно, они сделают выбор в ее пользу, чтобы лишний раз не платить за проезд. В результате появится потребность в новых областных гипермаркетах, таких, как «Глобус», «Ашан» и др.
Однако в крупные торгово-развлекательные центры, например, «Гагаринский», «Метрополис», «Вегас», ездить все равно будут. Инициатива вряд ли станет причиной строительства подобных объектов в Подмосковье.
Изменятся ли ставки в сегменте торговой недвижимости?
Теоретически ставки могут измениться в крупных торгово-развлекательных центрах Москвы из-за того, что примерно 10% их потенциальных клиентов (приезжающие из области) потратят около 200 рублей за въезд.
Допустим, посещаемость торгового центра в выходные составляет 60 тысяч человек. 10% областных посетителей — 6 тысяч человек. Суммарно это 1,2 млн рублей, оставленных на въезде в город. С учетом размера арендных платежей по отношению к средней выручке в торговом центре, снижение арендных ставок составит всего 2-3 рубля за 1 кв. м в год, что можно считать допустимой погрешностью.
В области, как и в Новой Москве, ставки будут расти по мере развития транспортной инфраструктуры.
Где будет выгоднее строить новые торговые объекты?
Везде, где есть поток посетителей. Особенно перспективны новые ТПУ, поскольку эта ниша еще не занята.
Нужно отметить, что при выборе локации большое значение имеют самые различные нюансы. Например, ТЦ «Аэробус», расположенный по адресу: Варшавское шоссе, 95, несмотря на то, что находится довольно близко к метро «Чертановская», долгое время не мог найти своих арендаторов. Дело в том, что он стоит на «утренней стороне» шоссе. В результате управляющая компания предложила специализированную концепцию центра — он стал детским, после чего люди его начали посещать целенаправленно.
А какое влияние введение платного въезда окажет на склады?
Ситуация в сегменте складской недвижимости уже сейчас непростая: грузовые автомобили имеют право передвижения по Москве только в определенное время, ограничен разрешенный для единовременного ввоза тоннаж, происходит формирование грузовых коридоров и проч. Поэтому сейчас основная часть складов находится за пределами МКАД.
В случае введения платного въезда нужно понимать, в каких именно условиях окажутся грузовые автомобили. Если для транспорта с московскими номерами въезд останется бесплатным, то практически никакого влияния инициатива на склады не окажет. Если нет — в первую очередь могут пострадать магазины внутри МКАД, причем продуктовые. И выльется это в увеличение стоимости товаров: ставки как на торговые площади, так и на складские не понизятся.
Будет ли быстрее развиваться коммерческая недвижимость в Новой Москве?
Будет, но этот процесс не связан с введением платного въезда. Активное строительство коммерческих объектов здесь начнется, когда появится «критическая масса» жилья и социальной инфраструктуры.
Если все же введут платный въезд в Москву, по какому пути пойдет рынок — будет поделен на Москву и область или останется единым?
Не думаю, что рынок разделится. Москва как «черная дыра»: ее коммерческие обороты и активность настолько велики, что платный въезд не сможет разрушить сложившиеся связи.
Я считаю, что в итоге, в ближайшие 15-20 лет, транспортная ситуация в Москве станет лучше. Если политика ограничения перемещений по городу на личном транспорте будет развиваться одновременно с альтернативными способами передвижения, то появятся новые зоны для развития коммерческой недвижимости.
