Марианна Романовская: «В складском сегменте увеличилась доля формата build-to-suit»
Об интересе к складской недвижимости, разнице подходов к девелопменту в России и за рубежом и растущей у нас популярности индустриальных парков порталу Comestate.ru рассказала Марианна Романовская, директор департамента консалтинга компании GVA Sawyer.
Какой сегмент коммерческой недвижимости сейчас чувствует себя лучше всего?
Рынок недвижимости, несмотря на непростую экономическую ситуацию в стране, связанную в первую очередь с санкциями в отношении России, продолжает развиваться. Такое развитие правильнее всего можно охарактеризовать как адаптивное. Во всех сегментах недвижимости стагнация проявляется по-разному.
Лучше всего сейчас чувствует себя девелоперы проектов, реализуемых с государственным участием. Например, инфраструктурные и промышленные (на них власти создают искусственный спрос при его недостаточности на спекулятивном рынке). На рынок продолжают выходить объекты торговли и офисов, однако начаты они были еще до обострения ситуации, и многие могут быть либо заморожены, либо откроются с низкой заполняемостью.
В складском сегменте количество сделок по приобретению помещений в собственность компаний сократилось почти вдвое, а интерес к краткосрочной аренде и использованию услуг ответственного хранения напротив возрос.
Чем отличается отечественный складской рынок от западного?
Отличий между отечественным и западным рынком очень много, но главное - это, конечно, размеры нашей страны. При этом сегмент качественной недвижимости у нас сильно локализован – современные складские комплексы сконцентрированы в крупных городах с развитой транспортной инфраструктурой (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Казань).
Другим важным отличием является уровень арендных ставок – цены на склады в России в среднем выше, чем в Европе. На текущий момент, ставки на качественные площади в Москве составляют 4 000 -4 500 рублей за кв. м в год.
Какие есть тенденции в сегменте в последнее время?
Наблюдается рост числа индустриальных парков, то есть промышленных площадок, на которых ведут свою деятельность несколько независимых предприятий из разных отраслей, включая их агро-индустриальную вариацию. Количество индустриальных парков ежегодно увеличивается, в среднем на 15%.
Кроме этого, в последние несколько лет складские комплексы не выходили на рынок «пустыми» - до 70% площадей были сданы в аренду или проданы еще на этапе строительства или даже раньше. Однако ситуация в ближайшее время с высокой долей вероятности сдвинется в сторону уменьшения «позитива».
Отмечу, что из-за кризиса произошло увеличение доли формата build-to-suit, то есть строительства под конкретного заказчика. Фактически это означает минимизацию рисков для застройщиков, что при этом не может не сказаться на доходности.
Насколько серьезную помощь оказывают власти в реализации проектов техно- и индустриальных парков?
Техно-и индустриальные парки не могут существовать без государственной поддержки. Понимая это, государство будет использовать этот формат для поднятия уровня промышленности. Сегодня в 40 регионах России заявлено 239 таких проектов. Из них, правда, только 45 – действующие, 56 – строящиеся и проектируемые с высокой перспективой реализации. Одни из крупнейших проектов находятся в Московской области.
Переходят ли сейчас на рублевые ставки в сегменте?
В Москве было принято заключать договоры в валюте. Но под влиянием нестабильности курса новые контракты теперь подписывают в рублях или по фиксированному курсу. Можно предположить, что в результате рынок полностью перейдет на договоры в национальной валюте.
Какие компании сейчас снимают или покупают самые большие складские площади?
Мы наблюдаем сейчас заметное снижение интереса как к складам, так и к другим сегментам недвижимости со стороны иностранных компаний. В основном покупают и арендуют склады компании, занимающиеся продажами в сети Интернет, и крупные торговые организации, в первую очередь развивающегося продовольственного сегмента (в частности, компания X5 Retail Group в прошлом году купила склад площадью 20 000 кв. м на Новорижском шоссе). Около 20% сделок на рынке заключается с логистическими компаниями и дистрибуторами.
Есть ли у нас проекты fee-development в складском сегменте?
Fee-development как в складском, так и в других сегментах – это крайняя редкость на российском рынке. Почему? Ответ прост – fee-development стоит денег. Когда заказчик или инвестор поручает исполнителю (fee-developmer) реализовать какой-либо проект недвижимости от своего имени и за свой счет, то за выполнение работ исполнитель получает процент от реализации и бонус.
Размер этого процента зависит от площади объекта и конкретного объема услуг. Очень приблизительно он составляет 5-7% от совокупного бюджета. Как правило, такими заказчиками являются непрофильные компании, не специализирующиеся на недвижимости. Например, в конце прошлого года компания «Спортмастер» объявила конкурс на строительство собственной штаб-квартиры в Москве. Проектированием и строительством этого здания займется компания fee-developmer.
Однако бума fee-development в ближайшее время в России, я думаю, не случится: этот тип ведения бизнеса характерен для развитых рынков с высокой прозрачностью бизнес-процессов.
