Марина Великорецкая: «Выгоднее удерживать уже существующих арендаторов»
О том, как себя чувствует сегмент офисной недвижимости и как владельцам бизнес-центров пережить кризис, порталу Comestate.ru рассказала генеральный директор Sperry Van Ness Марина Великорецкая.
Какова сейчас обстановка на офисном рынке Москвы?
2015 год, конечно, будет очень сложным, но тем не менее нужно продолжать жить и выходить из той ситуации, которая сложилась — кризис сделает рынок более профессиональным. Самое главное не впадать в крайности и в панику, а трезво смотреть на обстоятельства.
Офисный рынок сейчас очень насыщен. Объем ввода 2014 года по сравнению с 2013 годом увеличился на 60% и составил 1,4 млн кв. метров. Общий объем предложения равен 15,8 млн кв. м. Теперь рынок арендатора. Но в какой-то степени это даже хорошо – мы приближаемся к западным стандартам (собственники будут стараться предоставить арендаторам максимально комфортные условия).
При этом основной принцип успешных бизнес-центров «локация, локация, и еще раз локация» по-прежнему остается наиболее значимым. Таким образом, в выигрыше будут проекты высокого качества с хорошим расположением. Например, и мы, когда недавно искали для себя офис, в первую очередь обращали внимание на удобное расположение в центральной части Москвы.
Стала ли с начала 2015 года более понятной ситуация с ценовой политикой в сегменте?
В принципе усредненные ставки уже можно называть. Цены на класс А снизились примерно на 20% (1 кв. м стоит около 645 долларов в год), на класс В — на 25-30% (1 кв. м — 355 долларов в год). При этом не в центральных локациях ставки в классе А составляют 290-400 долларов за кв. м в год, в классе B+ – 180-230 долларов за кв. м в год.
При этом в успешных бизнес-центрах премиум-класса с качественным пулом арендаторов (крупные западные компании) пока больших изменений не произошло.
Но в других проектах, безусловно, уже переходят и на рублевые контракты или на фиксированный курс валюты. Учитывая то, что экономическая ситуация до сих пор не стабилизировалась, я думаю, фактор неопределенности можно учесть в договорах, в том числе в новых. Например, указать ставку на полгода и потом менять условия в зависимости от ситуации. Таким образом, если следить за тенденциями и вовремя принимать грамотные решения, бизнес можно продолжать.
Думаю, на рынке останутся только профессиональные игроки — кризис снимет «пену». При этом ставки у нас в объектах среднего уровня были слишком завышенными. Теперь их уровень приближается к мировому.
Как вы считаете, будут ли арендаторы покидать бизнес-центры и переезжать в другие?
Когда непонятно, что будет дальше происходить с ценами на нефть и с курсом рубля, лучше все же не предпринимать резких движений, ориентироваться на собственный бизнес.
При этом рынок сейчас сжимается (многие арендаторы оптимизируют свои затраты, в том числе сокращают бизнес, переводят сотрудников на удаленную работу) — часть клиентов будет сдавать свои площади в субаренду, некоторые будут все же переезжать.
Но подобные решения напрямую зависят от вида самого бизнеса. Например, если компания занималась реализацией дорогого зарубежного оборудования, то сейчас ее обороты уменьшились во много раз — конечно, такому арендатору придется сокращать снимаемые площади.
Что делать собственникам бизнес-центров, как удержать арендаторов?
Арендодателям сейчас нужно быть гибкими — им стоит понимать, что лучше сдавать помещения по более низкой стоимости, чем вообще их не сдавать или потерять своих клиентов. Западные компании обычно придерживаются именно такого принципа. Дело в том, что если арендатор даже снял помещение по очень приемлемой цене, а потом ее подняли, но его все устраивает в этом здании, то он, как правило, остается и соглашается на новую ставку.
Собственникам стоит просчитывать, что им выгоднее — удержать старых арендаторов или пригласить новых. При этом, согласно западным маркетинговым исследованиям, все же лучше сохранить уже существующих, поскольку при поиске новых приходится платить за рекламу, а из-за того, что помещения пустуют, теряется прибыть (в целом поиск новых арендаторов обычно дороже примерно на 40%).
Главную роль в процессе удержания арендаторов играет команда маркетологов. Также важна работа управляющей компании — арендаторам должно быть удобно в здании.
У вас был опыт работы во время кризисов 1998 года и 2008-2009 годов. Чем от них отличается сегодняшняя ситуация?
Кризис 1998 года очень сильно отличался и от ситуации 2008 года, и от сегодняшней. В то время рынок еще был далеко непрофессиональным.
Тогда практически не было аутсорсинговых компаний. Именно после того кризиса собственники начали понимать, что обслуживание зданий гораздо выгоднее передавать профессиональным управляющим компаниям. Оказалось, что если арендодатель занимается всеми вопросами по эксплуатации самостоятельно, это выходит примерно на 20% дороже, чем если он пользуется услугами стороннего исполнителя.
Уже во время кризиса 2008-2009 годов собственники снижали арендные ставки в том числе за счет сокращения затрат на обслуживание: в ставку входит стоимость услуг управляющей компании. При этом арендодателям необходимо понимать, на чем именно можно экономить. Здание — это дорогое удовольствие, и если сократить очень много расходов, ему можно сильно повредить. Может испортиться внешний вид помещений, и потом, когда закончится кризис, в таком состоянии сдавать их будет сложнее.
Сегодня многие компании продолжают переходить к услугам управляющих компаний именно по этой причине.
Какие из новых бизнес-центров будут более успешными, какие менее?
Те проекты, которые ввели до начала кризиса, чувствуют себя неплохо — их владельцы смогли сделать хорошие концепции. Например, это бизнес-парк Comcity, МФК «Савеловский сити», БЦ «Водный».
Успех остальных бизнес-центров будет зависеть исключительно от политики владельцев (маркетинг, ставки, работа управляющей компании). В крайнем случае, если собственники не смогут выполнять свои кредитные обязательства, новые бизнес-центры придется продавать.
Что бы вы посоветовали предпринимателям, как пережить кризис?
Главное не делать резких движений, а жить, как пишут во всех мудрых книгах, здесь и сейчас. Немного смотреть вперед и строить свою политику на основании тех данных, которые есть сегодня.
Вообще, нужно иметь свою цель и уверенно к ней двигаться. Нельзя распыляться. Паника — это самое плохое, что может быть в бизнесе. Например, я всегда руководствуюсь американской системой «3 шага освобождения коровы из ямы»: «Если ваша корова попала в яму, что нужно сделать? 1. Вытащить ее оттуда. 2. Узнать, почему она туда попала. 3. Сделать все возможное, чтобы она туда больше не попадала».
Профессионал всегда должен здраво оценивать ситуацию. Кризис – это развитие. Нужно уметь видеть во всех ситуациях хорошее и использовать это себе во благо.
