«Нас ждет еще большая активность коворкингов»
В настоящее время рынок коворкингов активно развивается, однако при этом классические офисы также не теряют популярности среди арендаторов. Мы попросили экспертов рынка рассказать, как, по их мнению, будет складываться ситуация в будущем: смогут ли коворкинги значительно потеснить традиционные проекты или через некоторое время их популярность пойдет на убыль?
Анна Погодина, старший консультант департамента офисной недвижимости (аренда помещений) Cushman & Wakefield
Рынок коворкингов набирает обороты так стремительно, как меняется сам. Если всего 1,5-2 года назад при слове «коворкинг» представляли в лучшем случае небольшие команды молодых предпринимателей-энтузиастов, то теперь крупный арендатор сам спрашивает, а не расположен ли рядом с новым офисом представитель «клана» гибких офисных пространств.
В Москве мы наблюдаем уникальную картину: большие метражи в исконно дорогих бизнес-локациях уходят с рынка, не оставляя возможности классическому офисному арендатору даже успеть познакомиться с арендодателем. Некоторые офисные кластеры показывают почти нулевую вакансию, последние «метры» в которых забрали именно гибкие офисные пространства. Так происходит потому, что крупные игроки рынка (WeWork, SOK) не просто предлагают более высокие базовые условия аренды, они берут на себя процесс финансирования и выполнения отделки, а CapEx, например, сейчас может себе позволить далеко не каждый арендатор.
Крупные международные игроки этого сегмента включают Россию в список стран для активной экспансии, поэтому нас ждет еще большая активность коворкингов. Ввиду небольшой качественной вакансии, особенно в классе А, это породит новые крупные сделки между большим офисными арендаторами и операторами коворкингов.
Светлана Ярова, руководитель департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG
Рынок находится в стадии формирования. На сегодняшний день на рынке много новичков, но уже появились сетевые игроки, которые прочно удерживают позиции. На наш взгляд, обострится конкуренция между игроками в части как самого качества сервисов и самих пространств, так и цены.
Если еще 2-3 года назад резидентами коворкингов были фрилансеры и «поколение хипстеров», то на сегодняшний день такими пространствами активно пользуются корпоративные клиенты – юристы, финансисты, сервисные компании, IT компании, рекламные и другие компании, которым нужно подстраиваться под пиковые и низкие сезоны в работе с клиентами и которые активно пользуются услугами не привязанных к конкретному месту и конкретному производственному процессу сотрудниками.
Также на рынке появляются более продвинутые форматы smart office, которые включают в себе преимущества коворкингов: атмосфера, возможность экономить на излишних площадях и пользоваться различными сервисами, но при этом возможность арендовать полноценные небольшие офисные пространства в виде комнат, а не рабочие места в общих залах.
При этом в подобных проектах сохраняются все удобства коворкингов – единая ресепшен и сервисная зона с качественной техникой, обустроенные красивые переговорные и конференц залы, кофе зоны и др. Думаем, будущее в том числе за подобными форматами. Просто назвать себя коворкингом и сделать модный лофт в перспективе 2-3 года уже будет недостаточно.
Руслан Кубрава, генеральный директор S.A.Ricci Project Management
Формат коворкингов в России в последние пару лет развивается очень стремительно. При этом обладает высоким потенциалом для дальнейшего развития. На рынке появляются новые тематические пространства, выходят международные сетевые игроки. В ближайшие 5 лет мы не ожидаем снижения популярности данного формата. Экономика совместного потребления – один из самых модных современных трендов в мире, в то время как в России этот интерес лишь начал набирать обороты.
Одно из направлений для дальнейшего развития формата – тематические коворкинги. Так, например, на рынок уже вышли коворкинги для бьюти, IT-специалистов, интерьерных дизайнеров, ремесленные и пр. Такие проекты не просто дают мобильное рабочее пространство, а объединяют людей из одной отрасли, формируют собственное деловое сообщество, создавая синергию из небольших частных компаний. Другим направлением для развития становятся социальные проекты, создаваемые при поддержке администраций.
Вытеснит ли формат классические офисы? Такое вряд ли себе можно представить. Скорее, эти форматы будут развиваться параллельно. На рынке всегда будут оставаться компании с консервативной моделью управления, однако доля коворкингов будет постепенно расти.
Кристина Лиморенко, коммерческий директор «Профис Недвижимость»
На мой взгляд, спрос на временную аренду комфортных рабочих мест в БЦ с полным сопутствующим сервисом и пакетом услуг очевидно в ближайшие годы будет увеличиваться. Вместе с тем будет расти и количество подобных объектов, за последнее несколько лет в Россию уже пришли некоторые крупные мировые операторы, другие планируют в ближайшее время. Также с ростом конкуренции увеличится и разнообразие форматов, будет появляться все больше концептуальных коворкингов, ориентированных на определенную аудиторию.
Тем не менее, составить серьезную конкуренцию классическим офисам коворкинги, скорее всего, не смогут. Во-первых, спрос на подобный формат в целом достаточно ограничен. Даже для большинства компаний из сегмента малого бизнеса на постоянной основе выгоднее арендовать отдельный офис. К тому же это удобнее: за счет меньшего числа «соседей» они получают более приватное рабочее пространство. Во-вторых, коворкинги – это все-таки достаточно специфический бизнес, вести который успешно сможет не каждый собственник офисных площадей. Поэтому с учетом этих двух факторов объем предложения коворкингов будет расти достаточно сдержанно и не потеснит классически офисы.
Евгения Лучицкая, официальный представитель компании A-Store Estates, девелопера делового квартала Neopolis
Коворкинги имеют все шансы стать одним из форматов коммерческой недвижимости, за которым – будущее. Причина в том, что в настоящий момент полностью меняется подход к рабочему пространству – на смену кабинетам и open space приходят гибкие офисы. Они позволяют работодателям оперативно менять конфигурацию и обновлять помещение, подстраиваясь под текущую бизнес-модель и нужды компании. Сотрудники же получают более дружелюбную среду, в которой приятно находиться и эффективно работать.
По оценкам ведущих аналитиков, около 70% крупнейших компаний в перспективе ближайших трех лет перейдут на формат гибких офисов. При этом сейчас доля такого формата на столичном рынке не превышает 1% от объема предложения всей офисной недвижимости, однако вскоре рост данного сегмента может составить до 35% в год.
Это означает, что коворкинги вскоре станут стратегическими корпоративными инструментами на рынке офисной недвижимости и позволят рассчитывать потенциальную оптимизацию требуемых площадей на стадии подписания договора аренды. То есть формат коворкинга интересен и арендаторам бизнес-центра, и собственникам, поскольку дает гибкость во взаимодействиях с арендатором. При условии грамотного проектирования гибкого офиса можно сэкономить на площадях до 15-30%, а, следовательно, и на стоимости сделки.
Надежда Холодная, директор департамента коммерческой недвижимости ГК «Высота»
Безусловно, сегмент продолжит развиваться. Сегодня на рынке существует спрос на сервисные пространства в рамках офисных центров, поэтому логично предположить, что ряд коворкингов изменит свою модель именно в рамках такого формата. Изменения будут происходить как в части предоставляемых услуг, так и в плане возможностей гибкой трансформации пространств для рабочих команд. Конкуренция ужесточится, и некоторые игроки могут уйти с рынка.
Вполне вероятно, что в будущем собственники и УК начнут привлекать операторов коворкингов для управления определенной частью здания, таким образом создавая некий бизнес-акселератор, чтобы по мере развития стартапов переводить их в полноценные офисы в этом же или другом здании, принадлежащем собственнику.
Мария Николаева, глава бюро MAD Architects
Сегодня на офисном, как и на многих других рынках, активно развиваются сервисные продукты, которые оказываются гораздо быстрее и удобнее классических вариантов. Если поиск офиса для компании может занять несколько месяцев, после чего необходимо согласование договора, выбора подрядчика на архитектуру и отделку, сам ремонт, переезд и многое другое, то коворкинг лишен по сравнению с офисным центром всех сложностей. Почти в каждом коворкинге сегодня есть возможность арендовать на длительный срок отдельный блок под команду от 4 человек. Стоимость аренды редко превышает офисную, и если речь не идет о фронт-офисе крупной компании, то для всех остальных целей коворкинг оказывается идеальным вариантом.
Угроза для классических офисов не стоит, так как это все-таки разный сегмент, но нельзя не отметить, что коворкинги уже заняли свою нишу, и если несколько лет назад это были единичные проекты, то сегодня они уже являются крупными сетевыми игроками, некоторые из которых открываются в самом центре города. Скорее всего, через некоторое время нас ждет разделение на классы, как это было с офисной недвижимостью в свое время. Будут дорогие и премиальные варианты, средний- и эконом-сегменты. Других существенных изменений вряд ли можно ожидать. На мой взгляд, емкость рынка еще позволяет прийти паре крупных игроков, но конкуренцию уже сегодня можно назвать достаточно серьезной.
Гавриил Королев, руководитель департамента недвижимости инвестиционной группы «РВМ Капитал»
Стоимость аренды в коворкинге сегодня составляет порядка 17-25 тыс. руб. в месяц за одно рабочее место. Безусловно, это создает выгоду для корпоративных клиентов со штатом сотрудников, например, в 100 человек и более. Им проще арендовать коворкинг и не иметь обременения в виде договора аренды, который для некоторых компаний влечет за собой необходимость увеличения уставного капитала (в соответствии с Положением № 635-П «О порядке отражения на счетах бухгалтерского учета договоров аренды»).
Более того, сегодня и сама коньюктура рынка офисной недвижимости способствует развитию коворкингов. На текущий момент на московском офисном рынке вакантно 1,9 млн кв. м (по данным компании JLL за IV квартал 2018 г.), но при этом объем ввода новых офисных площадей в прошедшем 2018 году установил новый минимум и составил 125 тыс. кв. м. Как только существующий объем вакантных площадей будет вычерпан с рынка, а в 2018 году в Москве было куплено или арендовано 1,39 млн кв. м, арендные ставки начнут расти, и по прогнозам некоторых специалистов могут вырасти до 25%. В результате портрет клиента коворкингов в очередной раз изменится – увеличится доля фрилансеров и компаний со штатом менее 100 человек, доля же крупных компаний, наоборот, будет сокращаться, так как для них станет выгоднее аренда традиционных офисных пространств.
