Наталья Чепрукова: «Сегодня арендаторы диктуют свои условия владельцам»
О текущей ситуации на рынке коммерческой недвижимости и перспективах сегмента порталу Comestate.ru рассказала генеральный директор компании Delta estate Наталья Чепрукова.
Как, по вашим наблюдениям, сейчас обстоят дела в сегменте коммерческой недвижимости?
В целом интерес к коммерческой недвижимости не снизился. Но существенно увеличилось время на принятие решения арендаторами и покупателями: многие компании из-за большого числа вакантных площадей не спешат с заключением сделок и рассматривают различные варианты в поисках самого привлекательного. Часть покупателей находится в ожидании максимально низкой цены и специальных предложений.
При этом в большей степени пострадала офисная недвижимость — в этом сегменте существенно увеличилась вакантность, так как помимо кризиса свою роль в этом процессе играет переизбыток предложения (значительно превышает спрос). На данный момент в Москве огромный выбор различных видов офисов.
Снизился ли спрос на услуги в сфере коммерческой недвижимости?
Мы все еще получаем довольно много запросов на поиск помещений и зданий. Также нам поступают предложения от собственников, готовых сдавать и продавать такие площади.
Консалтинговые услуги, которые традиционно заказывают компании, так или иначе связанные с арендным бизнесом, интересуют владельцев торговой недвижимости: сегодня, когда аналитики говорят о спаде продаж и насыщенности рынка торговыми центрами и мегамоллами, правильно проведенное маркетинговое исследование помогает собственникам избегать больших убытков.
Также популярны услуги юридического консалтинга (полная предпродажная подготовка проекта к сделке. Мы проводим анализ юридической, финансовой и налоговой составляющей объекта, разрабатываем оптимальную схему его последующей реализации, готовим комплект документов и проч.).
В списке наших клиентов остаются крупнейшие российские и международные компании: банк «Уралсиб», Raiffeisen Bank, «Макдоналдс», X5 Retail Group, ИК Sminex, Сбербанк России, «МегаФон», Capital Group, ИГ «Абсолют», AFI Development, «Галс-Девелопмент», корпорация «Баркли», ГК «Промсвязьнедвижимость», ГК «Легион Девелопмент» и другие.
Как вы считаете, будут ли снижаться цены на коммерческие помещения?
Большого падения цен все же ожидать не стоит: мы думаем, что рынок в ближайшее время стабилизируется, отчасти потому, что Центральный банк отказался от валютного коридора. В результате этого решения рубль будет зависеть от цены на нефть — станет более стабильным.
Таким образом, сейчас лучшее время для вложения средств в коммерческую недвижимость: даже если стоимость еще понизится, то не больше, чем на 10%. В этой ситуации владельцам и девелоперам проще снять объект с продажи и ждать более подходящего момента, чем еще больше снижать стоимость.
В каких локациях могут появиться самые выгодные предложения для покупки и аренды коммерческой недвижимости?
Оптимальные предложения по соотношению цены и качества располагаются в Юго-Западном, Западном и Центральном округах.
Есть мнение, что кризис — время для развития. Есть ли смысл сейчас открывать стартапы?
Хорошие идеи востребованы на рынке в любое время, независимо от экономической обстановки. Главное, чтобы идея была жизнеспособна и нашла своих клиентов. Бывает, что проекты становятся успешными в кризис, а бывает, что стартапы не находят своих клиентов даже в период стабильности.
Недавно запретили строить апартаменты как отдельные капитальные объекты. Как, на ваш взгляд, это может отразиться на рынке коммерческой недвижимости?
Согласно закону, апартаменты — это номера высшей категории в гостиницах. Вряд ли запрет повлияет на коммерческую недвижимость: апартаменты как были нежилыми помещениями, так ими и останутся. В первую очередь нововведение ограничит строительство таких площадей для проживания: это создает дополнительную нагрузку на инфраструктуру близлежащих районов.
Скорее запрет отразится на рынке жилой недвижимости. Девелоперы, которые уже строят апарт-комплексы или успели согласовать разрешительную документацию, реализуют свои проекты. Остальным придется или строить апартаменты в соответствии с буквой закона, или называть жилые комплексы жилыми — и строить под них всю необходимую инфраструктуру.
Ваш прогноз в среднесрочной перспективе — как будет меняться ситуация на рынке коммерческой недвижимости?
На объекты в хороших локациях или с невысокими арендными ставками спрос будет всегда. При этом сейчас на рынке максимальную выгоду получают арендаторы, и именно они диктуют свои условия владельцам. Собственники вынуждены идти на уступки.
В большей степени это касается бизнес-центров — как я уже говорила, последние годы новые офисные площади появляются в большем объеме, чем необходимо, из-за чего растет их вакантность. В такой обстановке, вероятно, будут выигрывать те собственники, которые снизят арендные ставки.
Какие бы вы могли дать советы предпринимателям — как выжить в кризис?
Главный совет для всех предпринимателей — в период кризиса нужно стараться максимально быстро перестраиваться под новую экономическую и политическую ситуации.
Если говорить именно о сфере коммерческой недвижимости, то собственникам не стоит повышать цены в погоне за курсом доллара, чтобы не потерять в результате деньги из-за нерентабельности предложения.
