Наталья Саакянц: «Коммерческая недвижимость в жилых комплексах – наш стратегический ресурс»
Несмотря на то, что вся коммерческая недвижимость в первой очереди Микрогорода «В лесу» сдана в аренду, в следующих очередях, чтобы развивать направление рационально, компания Rose Group коммерческие площади несколько сократит. О том, как группа работает с коммерческой недвижимостью в Микрогороде «В лесу», порталу ComEstate.ru рассказала коммерческий директор Rose Group Наталья Саакянц.
- Наталья, первая очередь Микрогорода «В лесу» была введена в эксплуатацию в 2013 году. Вашей компании, пожалуй, повезло - вы начали продажи еще до кризиса и к его началу более 90% квартир в первой очереди уже нашли своего покупателя. А как обстоят дела с коммерческой недвижимостью внутри данных жилых домов, насколько мне известно, все первые этажи там отданы под стрит-ритейл?
- Действительно, в первой очереди на первом этаже в жилых домах нет квартир. Общая площадь коммерческих помещений составляет более 3,5 тыс. кв. метров. Практически все они сданы в аренду.
- Да, таким показателям можно только позавидовать… Как же вам удалось их достичь и почему тогда в последующих очередях, а всего их должно быть восемь, вы либо сведете к минимуму наличие стрит-ритейла, либо вовсе от него откажетесь?
- В Микрогороде «В лесу» мы намерены и дальше развивать стрит-ритейл, потому что это важнейшая составляющая полноценного проживания в современном жилом комплексе, где у каждого жителя есть все необходимое. Конечно, в условиях кризиса любая компания вынуждена оптимизировать свои затраты. Мы рассматриваем возможность сокращения коммерческих площадей в Микрогороде «В лесу», но это, в первую очередь, обусловлено разумными потребностями наших жителей, чтобы в Микрогороде был представлен работающий бизнес, а не пустующие площади. Сегодня компанию не интересует ни приобретение готовой коммерческой недвижимости, ни площадок для ее строительства. Причины этому, думаю, находятся на поверхности. Что касается коммерческих помещений в первой очереди Микрогорода «В лесу», более 50% наших арендаторов - это собственники купленных в Микрогороде квартир. Люди заинтересованы развивать территорию, на которой живут, вместе с нами строить свой бизнес. И мы благодарны им за это. Видимо, мы предложили интересные условия: систему дифференцированных ставок по аренде на первые 3 года ведения бизнеса. Так, в первый год дисконт для арендатора мог составлять до 75%. Арендный договор в Микрогороде, кстати, рассчитан на 5 лет. Нужно понимать, что первая очередь – это своего рода старт-ап всего проекта «В лесу» как для нас, Rose Group, так и для наших арендаторов, которые собираются развивать бизнес на территории Микрогорода.
- А во второй очереди вы также предложите арендаторам арендные каникулы?
- Во второй очереди из 5 домов уже введены в эксплуатацию два. В одном из этих домов на все коммерческие помещения подписаны предварительные письма о намерениях. В другом - порядка 14-15 коммерческих помещений, на них сейчас как раз ведется поиск арендаторов. Но условия будут несколько другими, чем при сдаче в аренду площадей в первой очереди. Ведь сейчас у нас полностью заселены 3 корпуса, это 1 193 квартиры, а значит сформирован покупательский клиентский трафик. Наша арендная ставка вполне демократична – 1,1 тыс. рублей за кв. метр в месяц. Кроме того, наши арендаторы во второй очереди будут иметь расширенный выбор при открытии бизнеса. Так, если в первой очереди мы не хотели, чтобы бизнесы дублировались, то сейчас политика компании стала более гибкой в этом отношении, и если, предположим, открыт салон красоты на территории Микрогорода «В лесу», то почему бы здесь же не открыть и парикмахерскую. Кроме того, сейчас мы готовы предоставлять помещения не только жителям Микрогорода «В лесу». Например, во второй очереди предприниматель из Митино хочет организовать бизнес, у него пекарня, занимается производством тортов и хлебобулочных изделий.
- А чем вообще занимаются ваши арендаторы, какой у них бизнес?
- На наших площадях разместились детско-юношеский спортивный клуб, магазин цветов и подарков, салон красоты, кафе-пекарня. Осенью 2015 года в Микрогороде открылся барбершоп «Лесоруб». Кстати, есть и сетевой ритейл - продуктовый магазин «Фасоль», владельцы которого приобрели франшизу на ведение бизнеса. Мы думали, что соседство с торговым комплексом «Отрада» сделает развитие продуктового ритейла на нашей территории неинтересным, но это оказалось не так. Жителям удобно покупать продукты в шаговой доступности от своего дома, не переходя проезжую часть.
- Сталкивалась с мнением, что сетевые операторы не спешат арендовать помещения на первых этажах жилых домов из-за неудобной планировки, низких потолков, отсутствия возможности создать витрину. Вы согласны с этим высказыванием?
- Отчасти да, но у нас не низкие, а высокие потолки, а несущих стен нет даже в квартирах, что позволяет делать перепланировку. Кроме того, наличие на наших площадях сетевого оператора говорит о том, что и сети могут успешно заходить в жилые комплексы. Изначально в I очереди не планировалось открытие ресторана. Однако, учитывая пожелания жителей, мы поняли, что в жилом комплексе необходимо заведение подобного типа, поэтому уже во II очереди были приняты шаги по перепроектированию первых этажей, после чего были созданы все условия для открытия ресторана, в частности, запроектированы вытяжки и вентиляция. Площадь ресторана составит 180 кв. метров.
- Какую площадь можно взять в аренду? Есть ли ротация арендаторов в первой очереди?
- Мы предлагаем коммерческие помещения в аренду от 50 до 200 кв. метров. Ротация есть, но на уровне статистической погрешности - не более чем два-три помещения арендаторы либо пересдали в субаренду, либо вернули нам.
- А как вы проверяете своих потенциальных арендаторов, чтобы не получилось так, что открыв на льготных условиях аренды бизнес, предприниматель не закрыл точку в течение первых месяцев работы? Ведь неблагонадежные арендаторы наносят репутационный ущерб девелоперу.
- Управленческую отчетность потенциальных арендаторов мы, конечно, не смотрим. Поскольку коммерческие помещения в отличие от жилых мы сдаем без отделки, в состоянии shell&core, арендаторы принимают на себя определенные риски, несут ответственность за свой бизнес. Они за свой счет обустраивают помещения, и этот факт предполагает, что арендаторы заселяются все-таки не на месяц-два. Кстати, многие из них хотели бы купить коммерческие площади в Микрогороде «В лесу». Но мы не продаем помещения, неоднократно обсуждали этот вопрос в компании, но пришли к выводу, что коммерческая недвижимость в жилых комплексах – это наш стратегический ресурс.
