Нелля Имаметдинова: «Спрос на офисы shell&core сократился»
Об офисах с отделкой и shell&core, а также о том, что ждет эту сферу, порталу Comestate.ru рассказала заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium Нелля Имаметдинова.
Какие офисы сейчас сдают больше – с отделкой или без отделки (shell&core)?
Текущая конъюнктура рынка такова, что офисы в состоянии shell&core практически не пользуются спросом. Арендаторам невыгодны дополнительные капитальные затраты, поэтому они стараются выбирать площади или с готовым ремонтом, или в которых доступна отделка от собственника под определенного клиента.
Именно по этим причинам теперь многие бизнес-центры, ранее представленные в сегменте shell&core, начинают отделку по периметру помещений, не дожидаясь конкретных арендаторов.
Офисы какого класса чаще делают с отделкой, какого – без отделки?
В основном помещения shell&core представлены в классе А: подразумевается, что арендатор такого офиса захочет создать уникальный, эксклюзивный интерьер.
В классе В+ примерно в равной пропорции присутствуют площади как с отделкой, так и без нее. Преимущественно с отделкой сдают класс В и старый С, который в принципе может быть интересен только с ремонтом.
Например, в shell&core (строго без отделки) предлагают: БЦ «Дельта Плаза» (класс А), БЦ «Башня на Набережной» (класс А), БЦ «Ямъ Плаза» (класс А). Также без отделки, но с готовностью выполнить ее под конкретного арендатора: БЦ «Дербеневская, 15» (класс В+), БЦ «Lotte» на Профсоюзной (класс А), БЦ «Вишневый сад» (класс А). С уже готовой отделкой: БЦ «Минская Плаза» (класс В+), БЦ «Верейская Плаза» (класс В+).
Что собой представляют офисы без отделки и с отделкой?
Офисы shell&core обычно имеют фальшпол или стяжку на полу, к ним подведены основные коммуникации, выведены «мокрые зоны», в них установлена спринклерная система пожаротушения, есть вентиляция и отопление, но нет разводки: ее делают уже в процессе отделки помещения. То есть фактически такие площади готовы к выходу на ремонт. Однако начинать офисную деятельность в них нельзя ни по нормам безопасности, ни физически: к примеру, хотя вентиляция и есть, она не может нормально функционировать, пока не сделана разводка.
Офисы с отделкой обычно имеют напольное и потолочное покрытие, покрашенные стены, разводку основных систем. Также в них установлены перегородки между кабинетами, сделана отделка общих зон и коридоров, организовано зонирование: выделены санузлы, переговорные комнаты, серверная, мини-кухня, помещения для административных нужд.
При этом, в зависимости от бюджета, отделка может быть самой разной. В А-В+ классах ее средняя стоимость составляет 25-30 тыс. руб. за кв. м, в классах ниже – до 20 тыс. руб. за кв. м.
Различия между бюджетной и дорогостоящей отделкой видны сразу, даже если офис выполнен в предельно лаконичном стиле. Дешевую отделку выдает невысокое качество материалов, систем вентиляции и кондиционирования. Поэтому в классе А на отделке не экономят: в таких офисах все должно быть лучшим из лучших (более современные и экологичные материалы). Собственники бизнес-центров класса А стараются иметь собственный набор подрядных компаний.
Какие есть плюсы и минусы в офисах с отделкой и без отделки?
Очевидный плюс в офисах с отделкой – минимальные капитальные вложения со стороны арендаторов. А основной минус – готовая планировка. Арендаторам, как правило, довольно сложно найти «идеальный офис»: им приходится или приспосабливаться к максимально подходящему варианту, или делать перепланировку под себя.
Помещения с отделкой имеют три основных вида планировки: open space (открытое пространство), кабинетная и смешанная. Большинство частных компаний сегодня выбирают open space и смешанный вид, поэтому собственники бизнес-центров стараются предлагать именно такие варианты.
При этом государственные структуры зачастую заинтересованы офисах исключительно кабинетного типа – это заставляет их гораздо дольше выбирать помещения, поскольку сделать перепланировку самостоятельно довольно проблематично.
Основной минус офисов без отделки – крупные затраты на ремонт. Главный плюс – возможность отделки под себя. Это идеальный вариант для компании, которая хочет снять один офис на долгие годы.
На фото: БЦ «Lotte» на Профсоюзной, БЦ «Верейская Плаза», БЦ «Дельта Плаза», БЦ «Минская Плаза», БЦ «Ямъ Плаза»
Сколько в среднем времени занимает ремонт помещения?
Продолжительность ремонта напрямую зависит от площади. В среднем в офисах от 500 кв. м создание отделки занимает 3-4 месяца, в офисах меньшей площади – 2-3 месяца.
Как обычно осуществляется отделка помещений – с участием арендаторов или без их участия?
Есть два варианта. Первый: офис сдают без отделки, но предоставляют арендные каникулы для ремонта. Таким образом, арендатор берет на себя всю ответственность, в том числе за подрядчиков.
Второй: отделка выполняется собственником или непосредственно нанятыми им подрядчиками, но арендатор все равно участвует в процессе: если владелец выполняет отделку под нужды конкретного арендатора, он не может не учитывать его требования.
Какие есть тенденции в отделке?
Наиболее популярный сегодня вариант отделки офиса выглядит следующим образом: в помещении стелют плиточный ковролин (и в В+, и в А классах под отделку предоставляют помещения с фальшполами, на которые легко ложится такое покрытие), устанавливают стеклянные перегородки между зонами, потолок покрывают армстронгом, стены красят в светлые цвета.
Деревянные, мраморные или гранитные материалы уже давно не используют. Лепнина и колонны также остались в прошлом – это наследие 1990-х годов. Большинство современных офисов, если не брать в расчет офисы креативных компаний в стиле loft, похожи друг на друга, но разницу между качественным дорогим ремонтов в классе А и простой отделкой в классе С легко заметить, как я уже говорила, по примененным материалам.
Какие арендаторы чаще всего арендуют офисы с отделкой?
Сейчас отделка интересует практически всех арендаторов. При этом традиционно shell&core снимают инфраструктурные компании: столовые, кафе, магазины, фитнес-клубы, банки. Эти категории клиентов выполняют отделку строго под себя. Некоторое время назад ситуация была иной: арендаторы из других сфер также рассматривали офисы без отделки, но кризис заставил их изменить стратегию.
Какие офисы покупают чаще – с отделкой или без?
Покупают помещения без отделки. Почему? Конечный пользователь делает отделку сам под себя: офис является его долгосрочным вложением. Инвестор же ждет конкретного клиента, чтобы выполнить отделку под него. Встречаются случаи, когда продаются офисы с базовой отделкой, но они пока редки.
Когда офисов с отделкой стало больше?
Относительно недавно, года два назад. Массовый спрос на офисы с отделкой зародился после первого кризиса на современном российском рынке коммерческой недвижимости (фактически он явился следствием экономических проблем, с которыми бизнесу пришлось столкнуться в 2008-2009 гг.).
Как в сегодняшних условиях отличаются ставки и стоимость офисов с отделкой и без отделки?
Разрыв между ставками на офисы с отделкой и shell&core сократился на падающем рынке. До кризиса на отделку закладывали большой бюджет, что увеличивало цену довольно серьезно. Сейчас владельцы зданий пытаются создать максимально комфортные условия за минимальные деньги, поэтому стоимость аренды помещений с отделкой и без отличается всего на 15-20%.
Ваш прогноз – какие будут появляться тенденции в сфере отделке?
Офисы shell&core, вероятнее всего, останутся только для продажи. Собственники будут чаще выполнять отделку по периметру: делать 90% работ еще до появления потенциального клиента (но «резать» помещение уже после подписания арендного договора).
Сейчас в Москве довольно много невостребованных бизнес-центров shell&core – рано или поздно собственники таких объектов придут или к сдаче офисов с отделкой, или к готовности выполнять отделку под каждого арендатора своими силами.
