Новые деловые районы при ТПУ: утопия, передел рынка или заманчивые перспективы для бизнеса

ГУП «Научно-исследовательский и проектный институт генерального плана города Москвы» (структура столичного правительства) разработало генплан мегаполиса, согласно которому новые деловые районы должны появиться при ТПУ. Чтобы стимулировать бизнес к переезду в новые бизнес-центры, власти собираются девяти новым деловым районам придать особый правовой статус, наподобие территорий опережающего развития. Также в прессе проходила информация о возможном повышении налога на имущество и землю в центре. Правда, мэр Москвы Сергей Собянин уточнил, что специально налог повышаться не будет, в этом нет необходимости - в любом случае кадастровая стоимость земли и недвижимости в центре выше, чем в районе ТТК и МКАД.

Портал Comestate.ru обратился к экспертам с вопросами: насколько осуществимы планы мэрии Москвы по созданию новых деловых районов не в центре Москвы; какая доля пустующих площадей может возникнуть в бизнес-центрах новых деловых районов;  кто может стать инвестором и девелопером строительства бизнес-центров при ТПУ и насколько реально создание налоговых льгот для бизнеса?

Виктор Козин, вице-президент NAI Becar

Рано или поздно в Москве придется создавать новые деловые районы - чем больше растет город, тем больше становятся ежедневная протяженность пути на работу его горожан. Вместе с тем, просто децентрализовать деловую среду города невозможно без создания качественной скоростной транспортной связи между новыми центрами. Именно поэтому создание деловой инфраструктуры вокруг развитых ТПУ является наиболее перспективным - это заложено в принципах TOD (transit oriented development), когда именно транспортный каркас становится зоной роста застройки, а не наоборот, как было в Москве раньше. При этом, мне кажется, что стимуляция реализации этих решений через льготы будет более эффективна, чем через меры запретительного характера (или как минимум, через их сбалансированный набор).

Я уверен, что любые нынешние планы еще несколько раз скорректируются состоянием экономики и говорить о теоретических пределах офисной недвижимости при ТПУ довольно бессмысленно. Доля вакантных площадей в Москве и так велика (в среднем 19,4% по классам А/В+/В), ввод новых объектов снижается, и никакие нововведения всерьез не изменят картину – коммерсанты не будут строить бизнес-центры там, где сегодня почти никакой бизнес-активности нет. В противном случае нужно быть готовым к более низким ставкам аренды в первые годы, пока потребитель всерьез не оценит преимущества локации и не перестроится на новую модель потребления услуг аренды офисов.

Я считаю, что в первые 2-3 года объекты в новых деловых районах либо будут испытывать серьезный недостаток в арендаторах, стараясь держать рентабельность на уровне, позволяющем возвращать недешёвые заемные средства, либо будут вынуждены растягивать кредиты на более длительный срок, получая меньшую доходность на собственный капитал и таким образом устанавливать более конкурентные ставки аренды. Если городские власти не дадут каких-либо послаблений девелоперам, развитие этих зон я оценил бы как маловероятное. Допустим, если в зоне опережающего развития будет снижена ставка налога на имущество, предоставлены льготные условия на подключение коммуникаций или иные существенные преимущества, которые снизят капитальные затраты на новое строительство, тогда подобные объекты смогут в дополнение к хорошей транспортной доступности дать более низкую ставку аренды, что сделает их привлекательными.

У города, как субъекта Российской Федерации, есть право снижать ряд налогов. Например, в составе федерального налога на прибыль организаций из 20 процентов 18 отчисляются в бюджет субъекта, и Москва может варьировать налог в пределах своей доли. Кроме того, налог на имущество является региональным налогом, и Москва может снижать его по своему усмотрению. Облегчение налоговой нагрузки уже сейчас практикуется для территорий опережающего развития на Дальнем Востоке, а также в особых экономических зонах, технопарках, индустриальных парках и др. Например, в ОЭЗ «Зеленоград» снижены ставки аренды земельных участков, упрощена процедура получения коммуникаций.

Ольга Кузина, руководитель службы консалтинга и исследований рынка компании Welhome

Следует отметить, что последние 4-5 лет уже идет активная децентрализация офисных районов, огромный объем новых офисных объектов вводится за пределами ТТК и даже МКАД. Так, если взять общий объем введенных в 2013-2016 гг. офисных площадей, который составляет порядка 2,9 млн. кв. метров GLA (арендопригодная площадь – Comestate.ru), то 65% из них приходится на децентрализованные районы за пределами ТТК, в том числе 14% – на МКАД и за МКАД. Поэтому в целом, можно сказать, что планы по созданию новых деловых районов за пределами центра осуществимы в теории. На практике, в ближайшие 2-3 года рынок офисной недвижимости Москвы будет находиться в стадии стагнации и вряд ли покажет рост, новых проектов заявляется крайне мало, поскольку текущий уровень вакантных площадей по рынку все еще остается высоким - в среднем 17%.

Хотелось бы отметить, что так как бизнес-центры в рамках ТПУ будут максимально близко расположены к транспортной инфраструктуре по сравнению с аналогичными объектами в заданной локации, то они имеют шанс «перетянуть» арендаторов на себя при прочих равных условиях (класс здания, ставка аренды и проч.). Таким образом, уровень пустующих площадей в офисах при ТПУ может быть даже ниже, особенно это касается удачных для размещения офисной функции локаций.

На вопрос кто может стать инвестором и девелопером строительства бизнес-центров в новых деловых районах, отвечу, что любой крупный девелопер, специализирующийся на реализации проектов коммерческой недвижимости.

Светлана Григорьева, директор по маркетингу делового квартала Neopolis

У Мэрии Москвы есть все возможности для того чтобы осуществить проект по созданию новых деловых районов в удалении от города. Однако, важно понимать, как он может повлиять на развитие рынка коммерческой недвижимости.

С моей точки зрения создание новых деловых районов - это перспективный проект. Во-первых, в условиях непростой ситуации на рынке коммерческой недвижимости реализация плана по созданию новых деловых районов способна стимулировать девелоперов к строительству новых объектов и оживить рынок.

Во-вторых, размещение новых деловых районов вблизи ТПУ и МЦК гарантирует им удобную транспортную доступность, что, очевидно, позитивно скажется на заполняемости объектов. Кроме того, новые деловые районы отвечают политике децентрализации, которая активно проводится правительством Москвы.

Строительство новых деловых районов предполагает создание в каждом из 9 центров более 250 тыс. рабочих мест. Исходя из этой цифры, можно предположить, что для создания необходимого количества точек приложения труда, необходимо будет построить порядка 3 млн. кв. метров коммерческой недвижимости.  

Особые налоговые условия позволят застройщикам коммерческой недвижимости сократить затраты на строительство новых объектов. Что, в свою очередь, даст возможность девелоперам предложить потенциальным арендатора сниженные ставки.

На мой взгляд, более привлекательные условия аренды вкупе с развитой транспортной инфраструктурой способны обеспечить хорошую заполняемость объектов. Одновременно с тем важно понимать, что успех объекта будет зависеть от качества его реализации, а также от нарезки помещений. В сегодняшних реалиях гораздо легче найти арендаторов под мелкую нарезку.

На мой взгляд, строительство новых офисных центров вблизи ТПУ и МЦК наиболее интересно  российским девелоперам. Иностранные компании, как правило, больше ориентированы на инвестирование в объекты класса А, расположенные внутри Садового кольца.

Создание налоговых льгот для девелоперов объектов коммерческой недвижимости - новая практика для Москвы. И, на мой взгляд, это хорошая идея, которая может быть реализована. Мы знаем несколько примеров создания на территории России особых экономических зон, которые успешно функционируют. Поэтому на территории Москвы, на мой взгляд, также возможно создание мини ОЭЗ.

Если говорить о правовой стороне вопроса, то в данном случае налоговое законодательство допускает дифференцирование ставок в зависимости от категории имущества.

Игорь Кабатов, партнер, директор по развитию УК «ИТКОЛ»

Принимая во внимание особые налоговые льготы и удобную транспортную доступность новых деловых центров, предполагаю, что уровень вакансии этих объектов будет оставаться на невысоком уровне по рынку. Опираясь на опыт компании «ИТКОЛ», в управлении которой также находятся объекты, расположенные вблизи ТПУ, отмечу, что на протяжении всего II полугодия мы наблюдали высокий уровень заполняемости наших объектов. Таким образом, можно ожидать, что вакантных площадей в новых деловых районах, расположенных вблизи ТПУ и МЦК, будет немного.

Проект по созданию новых деловых районов будет реализован под эгидой правительства Москвы. В связи этим можно предположить, что основными инвесторами выступят российские девелоперы рынка коммерческой недвижимости. Скорей всего, среди них будут как крупные игроки, так и новые компании. Однако, я бы не исключал возможности участия в создании деловых центров и иностранных инвесторов.

Реализация налоговых льгот, в первую очередь, необходима для обеспечения комплексного развития городской территорий. Поэтому их внедрение является вопросом законодательной инициативы, с которой может выступить столичное правительство. И в данном случае подобный проект может быть успешно реализован на территории Москвы.  

Александр Устинов, директор по развитию RD Management

Весь бизнес в столице и в России в целом централизован, так что после одного решения властей никто никуда не поедет. В недвижимости правило location нельзя отменить просто так, и какими бы хорошими и привлекательными ни были объекты за ТТК, крупные корпорации и иностранные компании останутся в центре. На то, чтобы изменить привычки и поведенческие характеристики арендаторов, уйдет много времени, рынок невозможно трансформировать за один-два года. Должно быть планомерное развитие инфраструктуры за ТТК, благоприятный деловой климат и качественная транспортная доступность. Только после этого можно будет говорить о переселении бизнеса. В перспективе переездом могут заинтересоваться IT-компании, технологический сектор и промышленность: для них выгодные условия в новых деловых районах могут быть привлекательными. 

К проектам ТПУ проявляют интерес преимущественно крупные девелоперские структуры, которые имеют в районах создания узлов свои интересы: реализуемые или планируемые проекты жилой застройки. Также стоит учесть, что без опыта работы с комплексной застройкой, реализация ТПУ будет для застройщика сложным проектом, поэтому девелоперам необходимо основательно подходить к проектам в партнерстве с городом.

Кроме того, должно быть активное государственное стимулирование процесса. Мэрия Москвы, к примеру, поедет в «Москва-Сити»: это уже существенный стимул для ее партнеров и подрядчиков к переезду в деловой район. Реализацию такого принципа сейчас можно видеть в Санкт-Петербурге: «Лахта-Центр» возведен на окраине города, и вокруг него, по замыслу, будет создан деловой кластер, который заполнят в том числе государственные структуры и госкорпорации. Таким образом, государство может стать драйвером развития деловых районов вне центра города.

Повышенная налоговая нагрузка на помещения в центре города станет серьезным ограничителем бизнеса. Налоги у нас перекладываются на конечного пользователя – арендатора, и этот процесс накалит отношения между арендаторами и собственниками коммерческой недвижимости. Гипотетически часть арендаторов может переехать, однако значительная доля все равно останется и будет нести повышенную налоговую нагрузку. С другой стороны, ряд компаний, для которых переезд за границы ТТК невозможен и не рассматривается, сформируют в центре города комьюнити премиальных арендаторов. Возможно, этот процесс поможет офисным объектам центра города в их развитии как городских территорий, а не закрытых режимных объектов.  

Что может ускорить переезд компаний за ТТК - это, во-первых, повышение качества офисных проектов в сочетании с низкими ставками, во-вторых, значительное улучшение транспортной доступности данной зоны города. Перспектива этого сейчас заметна, так что возможно в течение 10 лет бизнес действительно сформирует кластеры за ТТК, а центр города останется территорией для отдыха, развлечений и культурного досуга.

Источник:RD Management

Александр Баженов, аналитик отдела исследований рынка CBRE

Децентрализация деловой активности является одним из шагов по улучшению ситуации с транспортной инфраструктурой Москвы. Стоимость в земли в центре гораздо выше, чем в районах близких к ТТК и МКАД, при этом стоимость строительства остается примерно одинаковой. Существующие арендаторы офисных помещений, которые находятся в центре, с малой долей вероятности захотят переезжать на территории близкие к ТТК, и с еще меньшей - за МКАД. Однако, для девелоперов офисных проектов это может быть интересно, но в том случае, если прибыльность бизнес центров увеличится за счет налоговых послаблений, а межрайонное и внутрирайонное транспортное сообщение перейдет на качественно новый уровень. Для достижения такого уровня необходима реновация и модернизация различных систем общественного транспорта и дорожных сетей, что позволит сотрудникам офисных центров беспрепятственно добираться на работу и домой. В целом данное направление является перспективным, но реальные изменения, связанные с переносом деловых районов и улучшением инфраструктуры, не будут сиюминутными, это долгосрочный проект.

Доля пустующих площадей в какой-то степени зависит от местоположения бизнес-центра, в частности от того, насколько окружение данного объекта насыщенно объектами инфраструктуры. Однако главным фактором выступает состояние экономики, от которого в большей степени зависит наполненность. Удачное местоположение для будущих проектов в аспекте транспортной доступности может стать плюсом. 

Проекты в новых деловых районах могут быть интересными как застройщикам, работающим в центре Москвы, так и застройщикам, тяготеющим к периферийным зонам. Все зависит от того, в какой мере будут выполнены планы по стимулированию девелоперов к строительству на таких территориях.

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood

В рамках проекта нового генплана Москвы появятся деловые районы вблизи крупных транспортных узлов: около станций недавно открытого Московского центрального кольца (МЦК), строящегося Третьего пересадочного контура метро (ТПК), Северо-Западной (СЗХ) и Северо-Восточной (СВХ) хорд, Южной рокады, набережной Москвы-реки, перспективных станций метро. Всего планируется девять деловых центров на пересечении транспортных артерий.

Стратегия децентрализации офисных пространств, с точки зрения, снижения нагрузки на основные транспортные магистрали правильная и актуальная. Идеальной локацией для размещения офисов являются районы с хорошей транспортной доступностью, как личным, так и общественным транспортом. Однако строительство новых деловых центров приведет к дальнейшему приросту избыточного предложения, и соответственно низкому темпу поглощения офисов, что снижает привлекательность данного сегмента для девелоперов.

Необходимо на уровне органов власти продумать стратегию вывода офисных пространств из центральной части города в приближенные и периферийные районы, а также перепрофилирования  существующих офисных центров и административный зданий в жилые или культурные объекты, чтобы сохранить баланс спроса и предложения на рынке офисной недвижимости, и стимулирования девелоперов для реализации планов города по созданию новых деловых центров.

Например, ранее искусственно созданный деловой центр – ММДЦ «Москва-Сити» - за счет значительного прироста предложения качественных офисов нарушил рыночный механизм регулирования этого рынка, даже несмотря на то, что значительная часть заявленных офисов была реализована в виде апартаментов.

Александр Ошурко, управляющий партнер компании Praedium

Строительство коммерческой недвижимости запланировано практически в составе всех заявленных ТПУ, а их сейчас больше 200. Как правило, наибольшее предпочтение отдается торговой недвижимости, но есть и проекты с офисными центрами, и их достаточно много. Программа начала реализовываться еще в 2013 году, когда рынок кризисных тенденций еще не демонстрировал (однако уже был близок к затовариванию), так что теперь, вопреки желаниям некоторых участников, программа все же продолжается и содержит в ряде случаев очень большие объемы коммерческой недвижимости.

Нельзя не учитывать, однако, тот факт, что город подходит к вопросу реализации взвешенно и не будет создавать переизбыток ненужной недвижимости в тех районах, где на нее не будет гарантированного спроса. Учитывая, что вся недвижимость будет построена в непосредственной близости от транспортных развязок, станций метро и МЦК, ТПУ могут стать драйверами развития своих районов. Практически во всех ТПУ, где предусмотрено, есть коммерческая недвижимость. Как правило, торговая и офисная (торговая на первых этажах). Хочется кому-то или не хочется, программа уже началась и содержит в себе порой большие объемы. Но город подходил к этому взвешенно, большие кластеры размещаются только там, где есть спрос. Учитывая, что офисная недвижимость будет построена в непосредственно близости от ТПУ, это существенный плюс вдали от центра: рядом с офисом в пешей доступности ТПУ и вся инфраструктура.

Можно предположить, что новые объекты будут относиться к классу В+ и их появление в локации будет преимуществом для офисных арендаторов района. При прочих равных, если ставки аренды не будут существенно выше, арендаторы предпочтут перебраться в офисы на ТПУ, чтобы улучшить транспортную доступность. Однако глобального переселения арендаторов ожидать не стоит: на окраинах многие компании арендуют офисы класса В- или С, соединенные со складскими помещениями, а ТПУ такую возможность не предоставляет.

Классический жилой район не так легко превратить в деловой одним строительством ТПУ: необходимо правильное позиционирование, создание выгодных арендных условий, иначе офисы будут пустовать.  

По нашей практике консультирования города, интерес к объектам ТПУ проявляют крупные московские застройщики, которые специализируются на строительстве многофункциональной недвижимости и комплексном освоении территорий. Узкоспециализированные застройщики, ориентированные только на жилье или только на коммерческую недвижимости, проявляют значительно меньший интерес. Можно предположить, что и инвесторами, и девелоперами новых проектов станут застройщики из пула профессиональных строителей МФК. Представить себе отдельного инвестора, не связанного с застройщиком в текущих условиях рынка, достаточно сложно.

Насколько реально создание налоговых льгот для бизнеса на территории новых деловых районов? В это пока верится с трудом. Не совсем понятно, зачем городу необходимо создавать какие-то специальные условия для арендаторов отдельно взятых объектов коммерческой недвижимости. В районах ТПУ в любом случае будет спрос, а для арендатора льготы будут являться настолько незначительным фактором, что вряд ли его будут принимать в расчет. Если же льготы окажутся очень ощутимыми, то девелоперы предпочтут подавать их как бонусы для арендаторов, при этом сохраняя заявленный уровень ставок. Пока, к сожалению, нет механизма, который заставит такую меру реально работать.

Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»

До сих планы по созданию новых деловых районов в полной мере реализовывать не удавалось. Например, идея строительства загородных бизнес-парков также развивалась в рамках децентрализации деловой жизни столицы. Однако, в глобальный тренд на офисном рынке это не переросло: в силу понятных причин бизнес по-прежнему тяготеет к центру Москвы. Расположение в пределах Садового кольца или ТТК интересно владельцам компаний с точки зрения престижа, сотрудникам компаний с точки зрения транспортной доступности, а самим деволоперам – с точки зрения арендных ставок.

Однако, предложенные меры вполне могут наконец-то сдвинуть дело децентрализации с «мертвой точки». Во-первых, за счет расположения вблизи крупных транспортных узлов, что обеспечит даже более хорошую доступность, нежели в центре. Во-вторых, за счет экономических стимулов, которые сделают данные проекты интересными для девелоперов.

Безусловно, при открытии новых объектов доля вакантных площадей будет выше, нежели в успешных действующих проектах аналогичного класса. Поскольку сейчас арендные ставки не растут, то подписывать арендные договоры в строящихся офисных зданиях для компаний не имеет никакого смысла. Соответственно, после ввода в эксплуатацию понадобится какое-то время на то, чтобы рынок поглотил новые площади. Однако, в последние 4  месяца наблюдается тенденция по снижению процента вакантных площадей. Кроме того, в дальнейшем, думаю, уровень вакантных площадей в этих объектах будет на нижней границе существующей рыночной ситуации, впрочем, как и в наиболее успешных действующих проектах этого класса. Например, в настоящее время уровень вакантных площадей в офисах класса В и В+ составляет примерно 10-25%. Однако, например, в нашем бизнес-парке «Дербеневский», расположенном в районе станции метро Павелецкая, этот показатель меньше – 5-10%. С точки зрения транспортной доступности его расположение схоже с характеристиками планируемых деловых зон. Так что, скорее всего, в новых проектах вакантность будет аналогичная.

Инвесторами и девелоперами ТПУ, скорее всего,будут профессиональные игроки рынка недвижимости, имеющие опыт создания проектов в области офисной недвижимости и многофункциональных центров.

Насколько реально создание налоговых льгот для бизнеса на территории новых деловых районов? Это административная мера, которая зависит от принятого решения. Поэтому если городские власти сочтут создание налоговых льгот целесообразным, то они, без сомнения, станут реальными.

Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга компании JLL

С точки зрения общего подхода к данному вопросу имеет смысл создавать новые центры деловой активности, привязывая их к транспорту, то есть важно создавать рабочие места там, где есть или в скором времени планируется открытие, в первую очередь, метро, поскольку это наиболее эффективный скоростной транспорт Москвы. Однако зачастую сложность в перемещении бизнеса состоит в том, что не все компании готовы переезжать или рассматривать размещение офиса за пределами центра города. К таким компаниям относятся преимущественно те, кому важно на регулярной, даже ежедневной основе проводить встречи с клиентами и партнерами - консалтинговые, юридические компании, банки и инвестиционно-финансовые структуры.

На настоящий момент по-прежнему наибольшей активностью характеризуется западная часть столицы – юго-запад, запад, северо-запад.

Доля пустующих площадей в новых деловых районах будет зависеть от общей рыночной и экономической ситуации. На сегодняшний день, например, доля вакантности в удаленных от центра районах достаточно высока. Но на это влияет как раз сложившаяся обстановка: многие компании предпочитают арендовать офисы в центре, ставки на которые существенно снизились.

Насколько реально создание налоговых льгот для бизнеса на территории новых деловых районов? Данный вопрос целиком и полностью находится в руках правительства Москвы. Вообще, налоговые льготы должны быть достаточно существенными, чтобы быть привлекательными для бизнеса, то есть должны распространяться по крайней мере на землю, на недвижимость, а также частично на прибыль.

Иван Татаринов, коммерческий директор компании Glincom

Ввод МЦК, несомненно, сказывается на привлекательности коммерческой недвижимости - как в составе самих ТПУ, так и поблизости, поскольку с запуском кольца локации с почти нулевым трафиком по этому показателю догоняют площадки у станций метро. Это своего рода качественный скачок: территории, которые в принципе не рассматривались арендаторами, в одночасье стали им потенциально интересны.

Но есть принципиальная оговорка: если для торговой недвижимости ввод кольца однозначно означает повышение привлекательности площадок у станций, то для офисной прогноз менее позитивный. Это обусловлено высоким количеством уже существующего предложения в сочетании с низким спросом. В ближайшие 2-3 года тренд вряд ли изменится - рыночных оснований ожидать перемен к лучшему в этот период нет.

Однако если мы говорим о долгосрочной истории с горизонтом планирования в 5-10 лет, формирование новых деловых районов в районе ТПУ имеет хорошие перспективы. Но для реализации этих планов необходимо комплексное развитие соответствующих районов. Одним словом, идея перспективная, но на ее реализацию потребуется время и большой объем инвестиций.

Скорее всего, ввод будет осуществляться поэтапно, по мере финансирования. В целом же, с учетом возможных объемов, уровень вакансии в новых деловых районах может составить более 25-40%.

Учитывая, что  программа  развития территорий возле  ТПУ – это достаточно крупные проекты (от 300-400 тыс. кв. метров каждый), то речь может идти безусловно об институциональных инвесторах:  финансовые институты, промышленные холдинги, крупные девелоперские компании и т.д.  

При этом для реализации столь масштабной программы необходимо активное участие правительства города, которое может быть выражено в выполнении технических условий по присоединению к инженерным сетям и предоставлению необходимых объемов и мощностей, а также в налоговых послаблениях, умеренности в кадастровой оценке территорий.  

Самые читаемые интервью

12 ноября 2015 26042

Блиц: Какие каналы продвижения наиболее эффективны в кризис

24 августа 2016 18321

Блиц: как запуск МЦК повлияет на рынок коммерческой недвижимости

25 января 2017 16678

Угрозы 2017 года для рынка коммерческой недвижимости