Офисы «под ключ»: как перестать беспокоиться и начать работать
Кризис и изменение настроений на рынке труда вывели в сегмент офисной недвижимости новое поколение офисов – с отделкой по принципу «заезжай и работай». Уже в ближайшие 2 года в формате «под ключ» будет сдаваться до 2/3 помещений. О том, как минимизировать риски при выборе таких офисов и адаптировать помещения под нужды компании, рассказал Андрей Хазов, основатель и управляющий директор строительной компании Fort Project.
Сохранить деньги и нервы
Рынок офисной недвижимости во многом «пошел по стопам» рынка жилья, где все больше распространение получают квартиры с ремонтом «под ключ», поскольку покупатели хотят сэкономить время и деньги. При этом в сегменте офисов с отделкой ситуация несколько иная: как правило, косметический ремонт или адаптацию под нужды компании-арендатора все равно делать придется.
Наиболее востребованы офисы формата «заезжай и работай» в классах C, B и B+. Дело в том, что в более высоком классе А помещения обычно снимают компании, которым принципиально важно соответствие «до запятой» брендбуку, а наличие отделки станет, скорее, недостатком – ее ведь все равно придется менять.
Напомню, что тренд на офисы «под ключ» пришел в Россию из США и Азии, переживших в свое время бум высокотехнологичных и быстро растущих бизнесов, нуждающихся в готовых решениях. Свою роль сыграла и общая мода на офисы «в стиле Google»: многие арендаторы хотели бы такой офис, но мало кто готов строить его самостоятельно. Однако, несмотря на высокий спрос, пока на российском рынке офисной недвижимости большинство офисов «под ключ» это…
…«бедненько, но чистенько»
Рынок офисов формата «заезжай и работай» только начинает формироваться даже в Москве и Петербурге. Еще два-три года назад до 90% подобных предложений в сегменте состояло из проектов с применением материалов, выбранных по принципу «чем дешевле, тем лучше», без мебели и возможности гибких решений. По сути с тем же успехом можно было снять помещение «с отделкой» примерно такого же уровня в каком-нибудь бывшем советском НИИ. Разбирали такие «офисы под ключ» исключительно из-за отсутствия альтернативы, и необходимости куда-то быстро и подешевле съехать.
Уровень офисов с готовой отделкой в России до сих пор низкий – как с точки зрения дизайна, так и по качеству материалов, и арендаторы просто вынуждены доводить их до ума по индивидуальным проектам. И если вы прямо сейчас решите снять офис «под ключ», то консультанты пришлют вам фотографии однотипных «уставших» объектов.
То же самое, напомню, мы когда-то наблюдали на рынке жилья, где сначала сами клиенты соревновались в «индивидуальности», потом стали искать готовые решения, но находили только унылые стандартные проекты. Потом застройщики все поняли – покупатели хотят не просто квартиру с отделкой, но жилье, в которое можно въехать буквально с одним чемоданом. В итоге до 90% покупателей квартир в качественных жилых объектах признаются, что довольны отделкой и оставят ремонт «как есть». Рынок офисов пойдет по этому же пути.
Офис с отделкой – это выгодно
На размер арендных ставок отделка, кстати, почти не влияет. Девелопер обычно делает ремонт «оптом», во всем бизнес-центре, существенно экономя на подрядчиках и закупках стройматериалов. По словам собственников офисов, сейчас все сложнее сдать помещение без отделки, если клиенту требуется офис до 500 кв. м. Мир меняется слишком быстро, и наиболее продвинутые девелоперы стараются держать руку на пульсе, предлагая максимально гибкие решения.
Для одного из клиентов, строящего бизнес-центры, мы разработали решения, позволяющие предлагать арендаторам различные варианты планировок. Ключ к гибкости пространства – в грамотном инженерном проекте. Спроектированные с учетом будущих изменений системы вентиляции, пожаротушения, светотехнический проект позволяют менять пространство без ущерба для комфорта и безопасности. В таком офисе можно быстро добавить в проект кабинеты, переговорные. Заранее предусмотренные закладные для размещения перегородок позволяют быстро и недорого изменить планировки, что экономит время и снижает расходы арендатора. Сегодня арендатору нужно 300 кв. м, завтра – 400, а послезавтра – 500, и все это можно получить в считанные часы и в том же офисном объекте.
Анализируя заблаговременно
Как правило, в офисе «под ключ» выполнено зонирование, оборудованы переговорные, зона ресепшн, опен-спейс или кабинеты, кухня, кофейные станции и пр. Все это, как уже говорилось выше, обычно сделано под некий «типовой бизнес», и, конечно, не учитывает, например, тот факт, что вам может понадобиться не кухня, а целая столовая, не переговорная, а конференц-зал.
По этой причине еще на стадии показов лучше всего посещать возможный будущий офис со своим инженером или представителем независимой компании, специализирующейся на отделке офисов. Оценить, насколько экономия на аренде офиса с готовой отделкой будет оправдана, поможет именно качественный предпроектный анализ, реализованный профессиональной командой.
Так, в проектах реновации офиса нам удается заранее спрогнозировать смету с точностью до 75-80%, и это считается хорошим показателем для рынка: мы проводим анализ состояния уже готового офиса с отделкой и формируем рекомендации по его оптимальной адаптации с учетом потребностей конкретного клиента. На практике часто встречаются случаи, когда готовое пространство выглядит, как новый офис, но де-факто нуждается в серьезном ремонте. Например, овальное или круглое сечение этажа, в отличие от прямоугольного, снижает эффективность планировок на 15% и более; на одной и той же площади арендатор может разместить разное количество сотрудников. Шаг колонн, коридорный коэффициент, планировки – все это влияет на эффективность офиса и стоимость его «докрутки».
И готово, да бестолково
Да, аудит от приглашенных экспертов позволит свести к минимуму финансовые риски и получить позитивный экономический эффект в работе над обновлением офиса. Однако «мины» все равно будут найдены: как правило, это несоответствие существующей строительной документации и любые дефекты, которые стали результатом несоблюдения технологий строительства. Хорошо, если это будут незначительные недочеты – например, старое ковровое покрытие или неудовлетворительная покраска стен. Плохо – если в процессе аудита обнаружатся неполадки инженерных систем, которые могут привести к сложностям и большим затратам в будущем.
Что-то воздуха мне мало
Вентиляция и системы охлаждения воздуха – вообще первое, на что стоит обратить внимание, посещая будущий офис с ремонтом «под ключ». Не один и не два сотрудника сменили место работы из-за того, что им «не подходил микроклимат». Если зимой в помещении холодно, летом – жарко, и почти всегда – душно, сдаются самые стойкие специалисты.
Затраты на инженерные системы могут достигать 70% в смете, и именно на них следует обращать особое внимание заказчика. В проектах, кстати, нередко занижаются значения воздухообмена и холодоснабжения, так как это поможет снизить расходы на инженерные системы, но это сомнительная и мнимая экономия, потому что в итоге вы можете получить именно офис, в котором всегда жарко-душно-холодно.
На чем не стоит экономить
Если выбранный офис требует обновления, рекомендуем тщательно подойти к выбору материалов. Стоит остановиться на качественном ковровом покрытии, которое имеет высокую износостойкость и хорошие акустические характеристики. То же самое – со светом, от которого зависит комфорт и работоспособность сотрудников. Не стоит экономить и на акустических решениях. Все более популярными, кстати, становятся датчики звука, позволяющие определить наиболее тихие места в офисе, где сотрудник, если ему нужно сконцентрироваться и решить какую-то сложную задачу, может это сделать.
Разумеется, оптимизировать расходы при косметическом ремонте готового офиса можно, в первую очередь, за счет тщательного выбора поставщиков. Так, мы как генподрядчик предлагаем заказчикам три-четыре варианта на каждую позицию по материалам. Обратите внимание на российских поставщиков – сейчас они производят продукцию совершенно иного уровня, чем еще пять лет назад.
Будущее – за гибкими решениями
Изменение городского стиля жизни, о котором нам последние пять лет говорят, например, собственники торговых центров (впечатления вместо покупок) давно пришли и на рынок труда, где все большее число соискателей вообще не хотят работать в офисе или готовы работать только с гибким графиком.
По данным IWG, для 40% людей во всем мире (33% – в России) ежедневные поездки на работу являются худшей частью их дня. 83% работников во всем мире (90% – в России) из двух похожих вакансий выберут работу с гибким графиком; 54% респондентов в мире (и 24% россиян) предпочтут работать в удобном для себя месте, нежели добираться в более престижную, но неудобно для них расположенную компанию.
В итоге уже сейчас 85% организаций в России и в мире используют гибкие условия труда или планируют их использовать, при этом 60% опрошенных респондентов (62% – в России) говорят, что консервативная организационная культура является основным препятствием для реализации политики гибких офисных решений.
Для 70% (74% в России) людей выбор рабочей среды является ключевым фактором при оценке новых карьерных возможностей. Это значит, что готовые офисы будут становиться все более персонифицированными, а формат «заезжай и работай» – новым сегментом офисной недвижимости.
