Оксана Моисеева: «Самые выгодные инвестиции – в street retail»
Не каждый застройщик готов продавать коммерческие помещения в своих жилых комплексах, особенно если речь идет о масштабной застройке жилья комфорт-класса. О том, почему такая бизнес-модель была выбрана группой компаний «А101», какие дивиденды она приносит девелоперу, будущим владельцам или арендаторам, жителям жилых комплексов, порталу ComEstate.ru рассказывает руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева.
Ваша компания и продает, и сдает в аренду коммерческие площади. Почему выбрана такая бизнес-модель?
Группа компаний «А101» работает с жилой и коммерческой недвижимостью как с комплексным продуктом. Наша стратегия - создать на каждом объекте, в каждом ЖК, определенный пул инфраструктурных арендаторов (магазины, аптеки, салоны красоты, приемные пункты химчисток и т.д.), а потом продать коммерческие площади как готовый арендный бизнес. Мы не управляем арендным бизнесом, а создаем площадки с целью привлечения сетевых операторов. С пулом арендаторов наши квадратные метры становятся дороже. Причем дорожает и коммерческая, и жилая недвижимость.
В настоящее время стратегия дислокации арендаторов тестируется в жилом комплексе «Испанские кварталы». Это достаточно большой проект, рассчитанный на 12,5 тыс. жителей. Мы провели ряд исследований, выработали оптимальное предложение для бизнеса, которое позволит предпринимателям построить финансово привлекательную бизнес-модель и полностью «закрыть» потребности наших жителей. И мы продумали все нюансы.
К примеру, в ЖК «Испанские кварталы» на заявленную численность жителей предусмотрено несколько детских садов и школ. Соответственно, продуктовые магазины, планирующие получить алкогольную лицензию, должны будут располагаться от входа детских учреждений на расстоянии не менее 100 метров. При этом мы понимаем, что рядом со школами уместно разместить магазины, торгующие канцелярией, детскими и спортивными товарами. Такие арендаторы за счет своего местоположения получат дополнительный покупательский трафик и импульсный спрос.
Есть какие-то формальные признаки, по которым девелопер решает, какие коммерческие площади переходят в аренду, а какие сразу продаются? Возможно, это площадь помещения?
Площадь точно не влияет, сразу будет продано помещение или сначала сдано в аренду и только потом реализовано. Последовательность работы с помещением зависит от его местоположения в границах жилого комплекса. На первой линии жилых комплексов располагаются самые ликвидные площади. Их мы сдаем в аренду, а потом продаем как готовый арендный бизнес. В Новой Москве бизнес-модель по продаже готового арендного бизнеса работает эффективно в районе с большим объемом застройки. Эта же модель «имеет право на существование» и в границах старого района с относительно развитой инфраструктурой.
К примеру, человек так устроен, что неосознанно ограничивает свою зону комфорта - придомовую территорию, дорогами. Например, если для посещения продуктового магазина необходимо перейти дорогу, а рядом на том же расстоянии, но без дороги, находится другой продуктовый магазин, то человек предпочтет не пересекать дорогу. Поэтому развивать арендный бизнес можно и в ЖК, построенных в развитых с точки зрения инфраструктуры районах. Главное, системно понимать, чего может не хватать жителям конкретных жилых комплексов. Возьмем ЖК «Шуваловский Primе» недалеко от МГУ. Это престижный район, постоянный трафик создают студенты МГУ, жители домов ЖК, но в районе просто нет достаточного количества кафе, где можно было бы подкрепиться. Более вдумчивый подход к формированию инфраструктуры при строительстве жилой недвижимости появился лишь с приходом кризиса, когда квадратные метры стало сложнее продавать, а добавленную стоимость им начали создают как раз магазины в шаговой доступности, детские центры, аптеки, отделения банков.
Как вы проектируете ваши коммерческие площади?
Мы рассматриваем вопрос комплексно. Продумываем проектировку помещения, погрузочно-разгрузочные зоны, высчитываем электрическую мощность, необходимую для того или иного бизнеса. Все помещения имеют правильную форму, витринное остекление. Если помещение будет отдано под кафе, то заранее предусматривается технологическая возможность подключить вытяжку, увеличивается электрическая мощность, планируются места, где будет возможность разместить наружную рекламу. Только при учете всех этих нюансов мы имеем готовый продукт – отличное коммерческое помещение с потенциалом организации арендного бизнеса.
На каком этапе начинается процесс переговоров с сетевиками, которым вы планируете предлагать коммерческие площади в аренду?
Технологические требования и мощности у сетевых компаний довольно стандартные, нет особой необходимости проектировать торговое помещение в жилом доме непосредственно под того или иного ритейлера. Другое дело физкультурно-оздоровительные комплексы, поликлиники – для таких арендаторов мы делаем индивидуальную планировку, в их случае недостаточно запроектировать все по СНиПу, необходим индивидуальный подход. Переговоры с такими арендаторами мы начинаем на стадии готовой разрешительной документации. Мы заинтересованы в том, чтобы наши районы развивались быстрее и имели лучших операторов инфраструктуры: DIY, гипермаркеты, аквапарки, крупные детские центры, торговые центры, фермерские рынки. В том числе мы готовы вести переговоры с инвесторами по продаже земельных участков в составе наших проектов и земельного банка ГК «А101», либо рассмотреть иную форму сотрудничества для ускорения создания комфортной среды проживания.
Каков процент коммерческих помещений в ваших ЖК вы передаете в аренду, от чего зависит соотношение аренды-продажи площадей в ваших проектах?
В первую очередь, зависит от масштабов проекта. Так, в ЖК «Испанские кварталы» в аренду будет передано около 20-25% площадей. Сегодня один из самых востребованных продуктов на рынке инвестиций – готовый арендный бизнес. Если помещение качественное, имеет надежного арендатора с долгосрочным договором аренды – такой продукт пользуется популярностью у инвесторов, он понятен по окупаемости, хотя, разумеется, покупка готового арендного бизнеса обходится дороже покупки свободного помещения. Но рынок диктует свои условия. Несмотря на это, в 60-65 случаях из 100 нежилые помещения в ЖК покупают без арендного бизнеса, то есть приобретают голые стены. Думаю, это связано с тем, что покупатели хотят самостоятельно развивать свой бизнес, например, магазин или салон красоты.
Сколько нужно средств, чтобы стать инвестором, собственником готового арендного бизнеса в ваших проектах?
Цена на нежилые помещения в ЖК «Испанские кварталы» начинается от 98 тыс. рублей за кв. метр, максимальная цена – 170 тыс. рублей/кв. метр, в ЖК «Москва А 101» порог входа - 109 тыс. рублей/кв. метр, максимальная стоимость «квадрата» - 195 тыс. рублей. Инвестором можно стать, обладая суммой в 7-10 млн рублей. Если инвестор направляет на покупку готового арендного бизнеса в жилом комплексе от 10 до 50 млн рублей, то можно говорить, что он уже институциональный. Кстати, арендный бизнес в рамках коммерческих площадей в ЖК бизнес-класса развит менее, чем в комфорт- и эконом-классе. Покупатели квартир в ЖК бизнес-класса не редко приобретают нежилые помещения для развития собственного бизнеса, а не для получения пассивного дохода от сдачи помещения в аренду. В ЖК комфорт- и эконом-класса коммерческие помещения покупают как раз инвесторы «со стороны», а не жильцы квартир в данных ЖК.
Насколько локация Новой Москвы может быть выгодна потенциальным инвесторам, желающим стать обладателями готового арендного бизнеса?
Сегодня Новая Москва – отдельный полноценный кластер со своими арендными ставками, сроком окупаемости, собственными независимыми финансовыми показателями ведения бизнеса. Арендные ставки в Новой Москве на помещения свободного назначения в жилых комплексах даже выше, чем в границах «старой» Москвы. Возьмем Преображенскую площадь. Объект в шаговой доступности от метро – продуктовый ритейлер в данной локации по оферте дает максимум 1850 рублей за кв. метр в месяц. Если рассматривать локацию Новой Москвы, то у нас ставка достигает 2250 рублей за «квадрат». В Новой Москве пока хуже развита инфраструктура и конкуренция за потребителя ниже, бизнес это понимает.
Вы готовы предоставлять рассрочку для покупателей коммерческой недвижимости в ваших ЖК?
Мы готовы индивидуально общаться, так как одни условия могут быть для покупателя 100 кв. метров и другие – для покупателя 5 тыс. кв. метров. Если говорить о стандартных условиях, то это беспроцентная рассрочка на три месяца при условии первоначального взноса не менее 40%.
Скажите, а не «откусывают» ли потребителей товаров и услуг у бизнеса в жилых комплексах Новой Москвы торговый центр «Мега»?
Сегодня мы видим сегментацию людей по привычкам потребления и закупки продуктов. Кто-то привык раз в неделю делать покупки в «Ашане», кто-то хочет покупать продукты каждый день рядом с домом. Не случайно ведь супермаркеты часто располагаются рядом с гипермаркетами и показывают при этом хорошие финансовые результаты. В Реутове Х5 Retail Group «дверь в дверь» открывает супер- и гипермаркет.
В торговых центрах арендные ставки могут быть даже ниже, чем в коммерческих помещениях на первой линии ЖК. Если говорить, где выгоднее с инвестиционной точки зрения купить помещение - в торговом или бизнес-центре, то могу сказать, что street-retail всегда выгоднее. В бизнес-центре ограниченная аудитория, а в торговом центре свои особенности, например, ТЦ может стоять по полгода-год полупустым, что отражается на покупательском трафике и бизнесе, работающем в полупустом помещении.
Какой бизнес, работающий на коммерческих площадях в ЖК, легче всего окупить?
Пожалуй, рестораны и кафе, если правильно выбрана площадка и позиционирование заведения. Понятно, что нет смысла открывать дорогой ресторан на территории ЖК эконом-класса. Хорошо окупаются продуктовые магазины при условии реализации алкогольной продукции, правильно выбранного оптимального метража и расположения внутри комплекса, выгодны аптеки. А вот детские центры вне зависимости от локации окупаются плохо, часто их открывают «мамочки» для самореализации или чтобы собственные дети были под присмотром.
В проекте «Испанские кварталы» вы предлагаете 5 тыс. кв. метров единым лотом, что это за помещение?
Это МФК, двухэтажное строение с единой центральной входной группой, высокими потолками, витринным остеклением и необходимыми технологическими возможностями: независимые зоны погрузки-разгрузки, оснащённые подъемниками, центральное кондиционирование, дополнительные вытяжки для организации общепита, парковка с торцов здания. Каждый этаж имеет площадь 2,5 тыс. кв. метров, на втором этаже предусмотрена возможность организации антресоли, где идеально могут разместиться кофейни, кафе, пиццерия и т.д. Каждый этаж представляет собой open space, имеет вертикальную связь эскалаторами и лифт для маломобильных жителей. Месторасположение МФК на территории «Испанских кварталов» выгодное - на центральной «площади событий», как мы ее называем. На первом этаже мы сейчас рассматриваем продуктового ритейлера, на втором логично разместить оператора детских товаров – «Детский мир», «Кораблик» и т.д. Наша локация испытывает дефицит в данном сегменте, хотя в основном наши жители - это молодые семьи. Помимо этого, на втором этаже также планируем разместить развлекательную зону, кафе, товары для дома и малоформатных операторов в виде «островков».
Вы говорите, что арендные ставки на торговые площади в ЖК на территории Новой Москвы выше, чем в Москве и площади востребованы арендаторами, почему же тогда офисы в Новой Москве стоят полупустыми?
Это только вопрос времени. К 2019 году и бизнес-центры, и технопарки будут крайне востребованы в Новой Москве. Еще совсем недавно без арендаторов остались Кутузовский и Ленинский проспекты. Когда рынок коммерческий недвижимости Москвы рос на протяжении 10 лет, поверить чуть ли не в 100-процентную вакансию на престижном Кутузовском проспекте было невозможно. Но это было, и рынок смог «выжить». Сегодня ситуация поменялась – с одной стороны стабилизировались макроэкономические показатели, с другой – собственники street-retail умерили свои аппетиты. Точно также и офисные площади Новой Москвы скоро найдут своих арендаторов. Значительное влияние на данный сегмент окажет развитие транспортной инфраструктуры, приход метро в Новую Москву, увеличение плотности населения и создание рабочих мест.
Оптимизировал ли кризис объем коммерческих площадей в жилых комплексах? Ведь не секрет, что жилье легче реализовать в сложное время, тогда как коммерческая недвижимость более ликвидна на растущем рынке.
Если говорить об объектах ГК «А101», то на стадии проектирования мы стараемся соблюдать баланс соотношения площадей. Если объект уже запроектирован и строится, а ситуация на рынке, к примеру, изменилась, то мы уже не вносим изменений. У застройщиков разный подход – некоторые считают, что чем больше коммерческих площадей, тем лучше. Мы же считаем, что если окна дома выходят на лесополосу, реку, озеро или другой живописный вид, целесообразнее на первом этаже сделать нетиповую квартиру с террасой.
Можете назвать каких-то нестандартных арендаторов коммерческих площадей в ваших жилых проектах?
Скорее, могу выделить новый, но уже полюбившийся жителям формат, который мы заложили в ЖК «Испанские кварталы» - фермерский рынок. Этот проект мы планируем реализовать в рамках государственно-частного партнерства. На фермерском рынке будут проходить ярмарки выходного дня, здесь смогут работать и постоянные арендаторы. В «Испанских кварталах» создаются все условия для качественного проживания и ведения эффективного бизнеса, построенного на оказании услуг и продаже товаров целевой аудитории. Запроектирован большой пешеходный бульвар, зеленая аллея, детские и спортивные площадки, амфитеатр, летний ресторан с открытой площадкой, которая зимой будет трансформироваться в каток. Но это все лучше увидеть своими глазами, приезжайте.
