Олег Гусаков: «Основной принцип успешного логистического проекта – «Location, Location and Location»
О тенденциях и перспективах сегмента логистических парков порталу Comestate.ru рассказал управляющий партнер Griffin Partners Олег Гусаков.
Как развивалась ситуация в сегменте логистических парков в последние годы?
С середины 2000-х годов на российский рынок вышло довольно много иностранных ритейлеров. Это вызвало рост спроса на высококачественные логистические комплексы, что, в свою очередь, привело к строительному и инвестиционному буму в сегменте. Большинство проектов достроили к 2014 году – на рынок вышло рекордное количество складских площадей. Впервые за последние пять лет объем строительства превысил поглощаемые площади на 30%.
Хотя в последние годы наблюдается тенденция смещения баланса в сторону регионов, бесспорными лидерами по объему сделок в сегменте остаются Москва и Подмосковье. В столице, логистическом центре страны, складской рынок уже почти насыщен, тогда как в регионах он находится в стадии развития. При этом улучшение логистической и транспортной инфраструктуры в планах экономического развития многих регионов – в числе приоритетов.
Так, в 2012 году из примерно 1600 сделок в Москве было совершено более 1300, а в 2014-м – из 1700 только 980.
В чем заключается отличие логистических парков от складских комплексов?
Разница между ними минимальна. Логистическими парками чаще называют масштабные проекты высокого класса, а понятие «складской комплекс» применимо и к небольшим объектам класса В и С.
Как на сегменте логистических парков отразились санкции и нестабильная экономическая обстановка?
Из-за санкций и ослабления рубля сократился объем международных перевозок – в складском сегменте снизился спрос. Уменьшение объема поглощения и перенасыщение рынка инвестициями в предыдущие годы, сделали невыгодным создание новых площадей, а также завершение проектов в начальной стадии реализации.
Причем начинать новое строительство теперь практически невозможно еще и из-за сложностей финансирования проектов банками (закрыт доступ к иностранным средствам, повышена ключевая ставка ЦБ).
Однако, на мой взгляд, в ближайшие два-три года, после стабилизации финансовой и политической ситуаций, спрос опять вырастет и начнется новый бум строительства.
Расскажите, какими характеристиками должен обладать логистический парк, чтобы стать успешным?
Основной принцип успешного коммерческого проекта с точки зрения девелопера – это «Location, Location and Location». Для логистических объектов он важен вдвойне: остальные характеристики, например технические спецификации, в среднем находятся на одном и том же уровне во всех проектах класса А.
А сейчас оптимизация логистических затрат в принципе выходит на первый план, поскольку логистические процессы можно улучшить оперативнее, чем производственные.
Каков сейчас уровень вакантности площадей в сегменте логистических парков?
В Московском регионе довольно большой выбор логистических проектов самого разного уровня. Поэтому в условиях снижения спроса уровень вакантных площадей в сегменте, конечно, увеличился. Сейчас, по нашим данным, он составляет около 8%.
При этом в других регионах страны, где прибыльно вести бизнес и достаточно развита промышленность, значение этого показателя минимально (например, в Екатеринбурге, Казани, Нижнем Новгороде).
Будут ли девелоперы больше строить в регионах, чем в столице?
Вряд ли. Строительство складов в регионах сейчас также невыгодно, как в столице из-за сложностей кредитования. Кроме того, в обстановке нестабильности очень сложно просчитывать доходность: финансирование неприбыльных или непрогнозируемых объектов не имеет никакого смысла.
А какие сейчас арендные ставки в сегменте?
На этот вопрос невозможно дать однозначный ответ – ни один игрок на рынке не сможет назвать конкретные цифры.
Начинается процесс корректировки условий: многие арендаторы, которые имеют доход в рублях, больше не могут платить по ценам, выраженным в долларовом эквиваленте. Сейчас некоторые собственники для удержания клиентов решаются на фиксацию курса валюты в договорах на более низком уровне, чем курс ЦБ.
При этом менее всего вероятно, что арендаторы будут покидать качественные проекты класса А: во-первых, на рынке сравнительно ограниченное предложение таких складов, а, во-вторых, как правило, площади в них снимают крупные компании, деятельность которых сопровождается мощными операционными процессами – для них переезд крайне затруднителен.
Также сейчас возникает очень много лизинговых споров, а судебные решения по ним примут не раньше сентября этого года.
Как сложности в сегменте логистических центров могут отразиться на торговой недвижимости?
В этом вопросе, скорее всего, обратная зависимость. Обычно компенсация увеличения производственных и логистических издержек ритейлеров ложится на плечи конечного потребителя. Но из-за того, что рост покупательной способности сокращается, операторы будут бороться за клиентов – в том числе с помощью отстаивания своих интересов в переговорах с владельцами логистических парков.
В любом случае баланс будет достигнут. Выживут сильнейшие: те, кто выберет наиболее эффективную политику как в отношении покупателей, так и в отношении поставщиков товаров и услуг.
Будут ли, на ваш взгляд, меняться основные арендаторы логистических центров?
Думаю, что значительных изменений не произойдет. При этом, на мой взгляд, часть арендаторов переедет на более интересные площадки, в том числе введенные в 2014 году. А собственникам менее успешных проектов, возможно, придется сдавать или продавать помещения по демпинговым ценам.
Но я бы не рекомендовал арендаторам переезжать в те комплексы, где уровень ставок опустят до минимальных значений: это объективный показатель ненадежности и финансовой неустойчивости оператора. Такое сотрудничество чревато форс-мажорами, внезапным повышением ставок, судебными разбирательствами и отсутствием принципиального условия для лидеров рынка – уверенности в стабильном, долгосрочном партнерстве.
В начале 2015 года вы объявили о завершении первой очереди строительства логистического парка «Шерризон-Норд». В чем его особенность?
Это уникальный логистический комплекс с точки зрения баланса важных характеристик.
Его место расположения мы выбирали, руководствуясь стратегией: проект находится в районе с развитой инфраструктурой всего в 800 метрах от аэропорта Шереметьево, рядом с удобными выездами на Ленинградское шоссе и новую скоростную трассу М11. Особенно парк будет востребован среди компаний, которые регулярно пользуются инфраструктурой крупного аэропорта страны, услугами таможни и таможенных брокеров.
При строительстве «Шерризон-Норд» были использованы энергосберегающие материалы и оборудование – это дополнительная возможность внушительной оптимизации издержек арендаторов.
Кроме того, комплекс находится недалеко от Москвы и крупных районных центров области. Это важное преимущество для работодателей – их сотрудники смогут легко добираться до места работы на регулярных маршрутах общественного транспорта.
Вы планируете реализацию остальных очередей парка, не пугает ли вас сегодняшняя ситуация на рынке?
Вторую и третью очереди мы планируем возводить на условиях built-to-suit (под запрос клиента). Вся необходимая разрешительная документация уже получена – мы готовы приступить к строительным работам в любой момент.
