Ольга Стариченко: «Быстрее, чем в «Ривьере», договоры аренды никогда не подписывались»
На два месяца заключен самый короткий договор аренды в новом ТРЦ «Ривьера», который находится на Третьем транспортном кольце между станциями метро «Тульская» и «Автозаводская». Инвестиции собственника - экс-сенатора Сергея Гордеева в известный долгострой составили $250 млн. О стратегии поиска арендаторов и о договороспособности кредитора – банка «Открытие» порталу ComEstate.ru рассказала коммерческий директор ТРЦ «Ривьера» Ольга Стариченко.
- Ольга, не секрет, что на текущем рынке комплексы открываются с заполняемостью в лучшем случае 50%, у вас доля вакантных площадей 35%. Как вам удалось достигнуть такого результата? Вы пригласили арендаторов почти бесплатно?
- Вовсе нет. Высокая заполняемость достигнута за счет профессионализма команды. Мы знаем рынок, арендаторов, и нас, в свою очередь, знает рынок. Если говорить о цифрах, то на данный момент сдано 65%, хотя не все эти площади доступны для покупателей - часть арендаторов завершают отделочные работы. Еще по 10% площадей идет согласование договоров аренды, и по 13% - активные переговоры по коммерческим условиям с потенциальными арендаторами. Таким образом, в работе 88% арендопригодной площади комплекса. За год мы надеемся достигнуть если не 100% заполняемости объекта, то процентов 90.
Наша история по поиску арендаторов для ТРЦ «Ривьера» началась с «Ашана». В переговорах принимали участие топ-менеджеры ритейлера - Марина Исаева, Эммануэль Жиллар и сам президент «Ашан Ритейл Россия» Жан-Пьер Жермен. Мы с коллегами буквально жили в офисе «Ашан», но в результате за месяц договор аренды с одним из крупнейших международных ритейлеров был подписан и скреплен печатями. Говорят, это абсолютный рекорд по рынку: быстрее нас договор аренды на такие площади – 11 тыс. кв. метров - пока никому подписать не удалось. После «Ашана» мы за полтора-два месяца подписали договор с кинотеатром «Синема-парк». Параллельно подписывались договоры с fashion-операторами, с «М.Видео», компанией «Детский мир». Далее мы в очередной раз задумались, чего не хватает людям, живущим в зоне охвата комплекса, и чего они не найдут у конкурентов. В результате была сделана ставка на развлекательную составляющую. У нас открылся самый большой в Москве детский город профессий «КидБург», активити-парк «Панда парк», осенью заработает первая в России спелеологическая пещера. У нас уже функционируют или в ближайшее время откроются контактный зоопарк, социальный квест «Прогулка в темноте», театр марионеток, где будет организован одновременно музей кукол и мастер-классы по их изготовлению, появится зеркальный лабиринт. В интерактивный театр-музей «Сказкин дом» я вообще влюблена. Он состоит из множества комнат, где одна переходит в другую: садишься на лопату в печь Бабы Яги, а выходишь в покоях Кощея Бессмертного. У нас 22% арендопригодной площади занимают арендаторы зоны развлечений.
- Это не кажется такой уж пугающей цифрой для экономики проекта…
- С одной стороны - да, но с другой - комплекс-то большой, общая площадь – почти 300 тыс. кв. метров, арендопригодная – 100 тыс. кв. метров. Важно соблюсти баланс, чтобы арендаторы зоны развлечений не «подъедали» друг друга, не конкурировали между собой.
- Да, насчет арендной ставки, раскройте секрет, какая она?
- Гибкая политика при определении арендной ставки, пожалуй, еще один момент, который позволил нам поднять уровень заполняемости нового торгового центра до текущего показателя 65%. Сегодня на рынке довольно много изобретений, мы использовали все: step rent (пошаговая аренда, когда аренда снижена в первые год-два - ComEstate.ru), рэтчет (расчет последующих фиксированных ставок от оборота предыдущего периода - ComEstate.ru). При этом у нас практически нет арендаторов, кто не платит фикс, а только процент с оборота. Договоры аренды с галереей в среднем подписаны на 3-5 лет, что соответствует общей ситуации на рынке, когда собственники в ожидании роста ставок не хотят заключать «длинные» договоры на не самых привлекательных для себя условиях, а арендаторы ждут дальнейшего снижения ставок, оценки трафика и других факторов, позволяющих определить стратегию развития.
- А на какой срок заключены самый короткий и самый длинный договоры аренды?
- Самый короткий – на два месяца. Предвосхищая вопрос, скажу: это кофе-станция – через два месяца арендатор превратится в полноценное кафе. Самые длинные по срокам договоры традиционно подписываются с «якорями» - на 20-25 лет. Хотя ротация даже «якорей» за время работы комплекса может происходить. Важно привлекать арендаторов, которые смогут сами постоянно меняться, продлевая жизнь комплекса. К примеру, «Ашан» сделал в нашем комплексе абсолютно новую концепцию, в рамках которой будут предлагаться не только биопродукты или экзотические фрукты, но и аксессуары для дома, кухонная утварь, предметы мебели. Такого формата пока в России у «Ашана» нет.
- ТРЦ «Ривьера» был долгостроем, менялись собственники проекта, изначально стройку вела компания «Кузнецкий Мост девелопмент», аффилированная с топ-менеджментом Банка Москвы. В 2013 году проект купила финансовая группа Horus. Несмотря на то, что коробка была построена до третьего этажа, и проведенная новым собственником экспертиза вынесла положительное решение по возведенным конструкциям, третий этаж был снесен. Почему?
- Действительно, инвестор провел оценку, и была изменена часть третьего этажа – это связано с разработанной нами концепцией. В условиях современности и потребности посетителей мы внесли значительные изменения в конструктив. Нам хотелось сделать просторный, светлый комплекс, в котором приятно, интересно, комфортно было бы находиться и взрослым, и детям.
- Пресса писала, что за время реализации проекта вашей командой менялись условия сотрудничества с генеральным подрядчиком и банком-кредитором. Расскажите об этом.
- Генеральным подрядчиком и проектировщиком выступила известная на российском рынке компания Renaissance Construction, имеющая в своем портфеле опыт реализации достаточно крупных объектов. Мы начали строительные работы с Renaissance Construction осенью 2014 года, когда курс рубля по отношению к доллару менялся каждый день. С нашим партнером – банком «Открытие» мы в первую очередь зафиксировали курс по уже выполненным работам и разделили затраты на рублевые и долларовые. Оборудование и материалы, которые приобретались за рубежом, мы оплачивали по курсу на момент оплаты, остальные материалы и оборудование, которые производились и приобретались в России, за рубли. Благодаря этому мы существенно сократили риски по валютным платежам и остались в рамках ранее согласованного бюджета.
- Административный ресурс помог банку принять решение о финансировании проекта?
- Никакого административного ресурса мы не привлекали. Наша команда в силах самостоятельно пройти все процедуры в запланированные сроки. Этот объект достаточно много времени портил внешний вид как района, так и Москвы в целом, и решение инвестора совместно с банком было принято единогласно. А когда мы открыли комплекс, к нам зашли первые посетители, пенсионеры, семьи с детьми, живущие по соседству, они искренно говорили: спасибо, что вы это сделали, наконец-то нам не придется каждый день смотреть на унылую серую коробку. Это не просто было приятно слышать, а по-человечески растрогало.
