«Персонализация и внимание к каждому арендатору - шанс сдержать вакантность на низком уровне»
На кризисном, сужающемся как шагреневая кожа рынке новым игрокам непросто завоевать место под солнцем. Компания Prime Property Management появилась в 2016 году. За это время она привлекла в свои офисные проекты таких известных международных операторов, как Herbalife, LVMH Parfumes & Cosmetics, Beiersdorf. Как работать с арендаторами, порталу ComEstate.ru рассказывает директор по развитию арендных отношений Prime Property Management Павел Тигер.
Ваш прогноз: какой будет доля вакантных площадей в офисах класса В, В+, А в конце 2017 года?
Перед тем, как поделиться опытом нашей компании в вопросе сокращения вакансии офисных объектов, следует кратко описать текущую ситуацию на офисном рынке Москвы. Рынок коммерческой недвижимости после нескольких лет падения арендных ставок и снижения общего количества новых сделок в офисном сегменте восстанавливается. Подтверждением этого факта могут служить отчеты по рынку офисной недвижимости 2016 года, представленные ведущими международными консалтинговыми компаниями. Аналитики схожи во мнениях, что по результатам 2016 года можно с уверенностью отметить общее сокращение процента вакантных площадей в офисном сегменте, увеличение количества просмотров новых офисных помещений со стороны потенциальных арендаторов, а также снижение объемов ввода в эксплуатацию новых построенных объектов. И хотя большая часть сделок 2016 года была сфокусирована на пересмотре арендаторами своих условий аренды с текущими арендодателями (пересмотр арендной ставки, индексации и т.д.), мы отмечаем увеличение интереса арендаторов к возможному переезду в новые офисные пространства.
Примером того, что рынок восстанавливается, служат новые сделки, заключенные нашей компанией Prime Property Management в 2016 году и в первом квартале 2017 года с крупными международными компаниями, такими как: LVMH Parfumes & Cosmetics, Beiersdorf, Herbalife и другими арендаторами.
Справедливости ради, стоит отметить, что не все сделки в 2016 году были рыночными. Крупные бизнес-центры были приобретены кредиторами девелоперов-владельцев офисных объектов для собственных нужд.
Согласны ли вы с мнением некоторых аналитиков, что в наступившем году у крупных компаний, желающих арендовать в высококлассных офисах 20 тыс. кв. метров и более, будут проблемы с поиском площадей?
В ближайшие несколько лет мы ожидаем дефицит предложения качественных офисных площадей, особенно в Центральном деловом районе Москвы, что является следствием значительного снижения объемов ввода в эксплуатацию новых объектов. В 2016 году было введено около 320 тыс. кв. метров новых офисных объектов, что является самым низким показателем за последние 10 лет. С учетом тенденции по снижению вакансии, отсутствия большого количества качественных предложений и невысоких темпов нового строительства, арендные ставки на офисную недвижимость будут расти.
Снижение вакансии в проекте однозначно является одной из основных задач для любой управляющей компании, любого арендодателя.
На мой взгляд, двигаться в сторону снижения вакансии в деловых центрах и бизнес-парках необходимо, предпринимая ряд комплексных мер, направленных на работу как с потенциальными, так и с текущими арендаторами, а также с самим объектом с точки зрения его эффективного управления. Только в сочетании различных подходов кроется залог коммерческого успеха любого девелопера или управляющего объектом.
Какие нестандартные приемы вы бы посоветовали при поиске потенциальных арендаторов: например, посещение отраслевых выставок, проведение бизнес-конференций внутри своего бизнес-центра и т.д.?
Коммерческие условия экспонирования помещений должны быть основаны на глубоком анализе рынка и конкуренции.
Необходимо внимательно и профессионально подходить к вопросу оценки справедливых рыночных арендных ставок для любого офисного объекта. Анализ конкуренции и сделок в районе локации бизнес-центра может служить релевантным инструментом для формирования коммерческих условий сдачи помещений в аренду, включая условия дополнительных ковенант (обязательство совершить какое-либо действие или напротив воздержаться от действия, обязательство имеет юридическую силу – ComEstate.ru) любого договора аренды: срок договора аренды, срок арендных каникул, индексация арендной ставки и т.д..
Построение доверительных отношений со всем брокерским сообществом, консультантами, работающими на рынке коммерческой недвижимости, позволит охватить большое количество потенциальных арендаторов. Стоит отметить, что в последнее время все большее количество арендодателей занимают проактивную позицию в части самостоятельного поиска и выхода на потенциальных арендаторов. Наша компания не исключение. Prime Property Management в 2016 году существенно усилило данное направление работы. Наша команда активно работает над формированием широкой базы данных различных участников рынка коммерческой недвижимости.
Еще один прием заинтересовать арендатора - финансирование отделки помещений (офиса) потенциального арендатора.
В своей практике мы гибко подходим к обсуждению с потенциальными арендаторами вопросов финансирования отделочных работ. В большинстве случаев готовы взять на себя финансирование отделки помещений будущего офиса с возмещением расходов в течение всего срока аренды, на который заключается договор аренды с учетом стоимости акционерного капитала. Некоторые арендаторы делового центра «СИТИДЕЛ», который находится под нашим управлением, уже воспользовались данной услугой. Мы как арендодатель профинансировали отделку офисного пространства, а также выполнили работы по управлению строительством и отделки офиса в полном соответствии с требованиями арендатора.
Важный момент - поддержание отношений с текущими арендаторами бизнес-центра.
Управляющая компания должна не только стремиться найти новых арендаторов для своих бизнес-центров, но и не потерять текущих партнеров-арендаторов, приложить максимум усилий, чтобы у них не было желания покинуть объект. В своей работе мы уделяем особое внимание повышению лояльности текущих арендаторов. Несколько раз в год проводим опросы, чтобы определить довольны ли арендаторы уровнем удовлетворенности качеством обслуживания и эксплуатации объектов, выявить возможные проблемы, чтобы быстро и эффективно принять меры к их разрешению. Персонализация и внимание к каждому арендатору - залог успеха функционирования проекта и сдерживания процента вакансии на должном низком уровне.
Какой должна быть инфраструктура бизнес-центра, чтобы как можно быстрее сдать офисные площади в аренду? Влияет ли инфраструктура бизнес-центра на его заполняемость?
Без работы по улучшению среды, создания качественной атмосферы на объекте на текущем рынке не обойтись.
Для сотрудников компаний-арендаторов здание, в котором они работают, по сути, является вторым домом. На рабочем месте люди в среднем проводят по 8-10 часов в день.
Необходимо создавать в объекте комфортную среду для арендаторов. Это можно делать разными способами - от реновации мест общего пользования, до разработки и реализации концепции благоустройства территории офисного центра или бизнес-парка.
В качестве примера можно привести один из наших объектов - бизнес-парк «ФАКТОРИЯ», расположенный по адресу: улица Вятская, 27. В настоящий момент мы работаем над новой концепцией благоустройства территории, направленной на создание комфортной среды для арендаторов объекта. Мы также проводим консультационные работы по вопросам частичной трансформации офисных помещений первых этажей под торговый и инфраструктурный функционал. Реализация данной концепции в ближайшие 1-2 года позволит значительно расширить пул потенциальных арендаторов и создать «атмосферный» проект, удовлетворяющий нуждам как самих арендаторов, так и жителей близлежащих районов.
Похожая работа ведется и на другом нашем проекте – в деловом центре «СИТИДЕЛ», где в настоящий момент начинаются работы по реновации мест общего пользования делового центра в соответствии с новой утвержденной концепцией. Все работы планируется завершить в этом году.
