Пожар в ТРЦ «РИО»: нужно ли рынку страхование ответственности владельцев ТЦ
Пожар в ТРЦ «РИО» на Дмитровском шоссе спровоцировал обращение Всероссийского союза страховщиков в Госдуму с предложением ввести обязательное страхование гражданской ответственности устроителей публичных мероприятий и владельцев объектов недвижимости, где происходит массовое скопление людей. Портал ComEstate.ru обратился к участникам рынка с вопросами: как вы оцениваете подобную инициативу, отразится ли она на арендных ставках; могут ли пострадавшие в ТРЦ «РИО» получить компенсацию через суд; насколько безопасны сегодня торговые центры и что для этого делается.
Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM
Идея обязательного страхования ответственности собственника выглядит неоднозначной: в случае возникновения ЧП на объекте и появления жертв или пострадавших ответственность несут совокупно УК и собственник ТЦ. Соответственно, в данном вопросе логично также рассматривать ответственность управляющей компании, что еще более важно, если она представляет собой не структуру собственника, а внешнего оператора PM или FM.
На вопрос, могут ли пострадавшие при пожаре в ТРЦ «РИО» получить компенсацию от собственника, например, через суд, отвечу, что судебные тяжбы несут собой возможный репутационный ущерб для собственника ТЦ и бренда сети торговых центров в целом. Возможно, конфликты, если они возникнут, удастся урегулировать в досудебном порядке.
В целом торговые центры Москвы можно назвать безопасными, особенно если речь идет о новых объектах. Безопасность торговых центров зависит не только от конструктива здания и его планировочных особенностей, но и конкретно от работы противопожарных систем, а значит от работы службы безопасности. В тех объектах, где работает опытная и грамотная УК, вероятность возникновения опасных ситуаций (если речь не идет о злоумышленном поджоге) сводится к нулю.
Сама система безопасности торгового центра включает в себя пожарную безопасность, физическую безопасность объекта, безопасную эксплуатацию инженерных систем здания, систему контроля и управления доступом, а также видеонаблюдение.
Для обеспечения пожарной безопасности в ТЦ должна исправно работать система пожарной безопасности и оповещения, а также должны присутствовать правильные и слаженные действия персонала ТЦ, которые обеспечат быструю эвакуацию людей в случае возникновения внештатной ситуации.
Чем новее торговый центр, тем совершеннее инженерные системы, применяемые в его строительстве. Поэтому новые ТЦ можно считать более безопасными, чем построенные 15 лет назад. За это время серьезно вырос уровень строительных материалов и степень их огнестойкости. Снизить риски пожарной опасности можно еще на начальном этапе проектирования нового ТЦ: к примеру, использовать в процессе строительства и отделки объекта материалы с высокой степенью огнестойкости, предусмотреть достаточное количество путей эвакуации, увеличить ширину проходов, рационально разместить системы пожарной безопасности и т.д. Особой зоной пожарной опасности в ТЦ являются фудкорты и рестораны, за пожарной безопасностью в этих зонах стоит следить очень строго: ответственность в данном случае лежит и на УК, и на арендаторе.
Для обеспечения пожарной безопасности в ТРЦ проводятся регулярные проверки работоспособности огнетушителей, выполнение регламентных работ с пожарными рукавами, проверки систем сигнализации, вентиляции и автоматического пожаротушения. Также регулярно УК обязана проверять пути эвакуации, держать их открытыми и свободными от посторонних предметов.
Эксплуатационная служба объекта обязана регулярно проверять соответствие имеющихся систем обеспечения пожарной безопасности текущей ситуации. Зачастую то, что было запланировано изначально в объекте, уже может устареть или оказаться неэффективным (в связи, например, с изменением зон функциональности ТЦ, появлением пристроек). Все это стоит учитывать при регулярных проверках и вовремя принимать меры по устранению недочетов.
Тренировки и учебные эвакуации с арендаторами и сотрудниками здания должны проводиться не реже, чем раз в три месяца. В ходе этих тренировок отрабатываются действия охраны и службы эксплуатации ТЦ, людей, ответственных за безопасность объекта и эвакуацию посетителей. Именно охрана обеспечивает правильную эвакуацию посетителей во время пожара, поэтому сотрудники службы безопасности должны обладать высокой квалификацией и определенными навыками.
Система оповещения при пожаре должна сработать немедленно в случае возникновения пожара. Некоторые современные системы обладают опцией оповещения о возможном пожаре при возникновении косвенных признаков, таких как большое выделения тепла, задымление, что позволяет минимизировать возможные потери различного характера, своевременно отреагировав на возможную угрозу.
Никита Бобарыкин, руководитель отдела аренды коммерческой недвижимости ГК «САПСАН»
В свете последних событий инициатива обязать владельцев ТЦ в обязательном порядке страховать гражданскую ответственность выглядит правильной и отношение к этому только положительное.
Страхование гражданской общественности для собственников ТЦ не должно привести к повышению арендных ставок, однако такая вероятность не исключена. Зависеть это будет от выбранного коэффициента для расчета страхового взноса: будет ли он привязан к арендопригодной или общей площади ТЦ или будет рассчитываться, исходя из пожарных рисков.
Пострадавшие при пожаре в РРЦ «РИО», конечно же, могут получить компенсацию, но этот процесс может продлиться очень долго. Необходимо будет доказать, во-первых, что возгорание произошло по вине ТРЦ «РИО», во-вторых, что в момент возгорания собственник комплекса или ответственные лица не приняли обязательных мер, которыми они должны были руководствоваться в соответствии с противопожарными требованиями. Для пострадавших перспективы положительного исхода судебного обращения крайне невелики, однако собственник может пойти на досудебное соглашение и решить вопрос возмещения ущерба пострадавшим «в ручном режиме», т.е. индивидуально.
Существуют четко регламентированные требования к безопасности ТЦ, поэтому априори любой функционирующий торговый центр считается безопасным. Все остальное зависит от порядочности собственника здания и своевременной проверки работоспособности систем.
Система противопожарной безопасности (ПБ) – это целый комплекс мероприятий, который включает в себя использование пожаростойких материалов при строительстве, автоматическую пожарную сигнализацию, автоматическую систему оповещения о возникновении чрезвычайной ситуации (ЧС) на пульт МЧС, тщательно продуманную систему, препятствующую распространению огня (системы вентиляции, дымоудаления, соблюдение противопожарных разрывов и др.), ручные огнетушители, эвакуационные планы. Кроме того, необходим постоянный контроль за состоянием огнетушителей и оборудования, недопущение захламления путей эвакуации, а также тренинги персонала ТЦ по практическим навыкам использования средств противопожарной защиты.
Например, в нашем торговом центре «Княжий двор» регулярно проводятся мероприятия по тестированию спринклерных систем, проверке давления системы и работоспособности датчиков, инструктаж персонала, учебные пожарные тревоги и т.п. Безусловно, это требует дополнительных финансовых затрат, однако подобный подход снижает риски несчастных случаев при возникновении ЧС.
Можно ли говорить, что ТРЦ, построенные 8-15 лет назад более опасны с точки зрения возникновения пожаров, чем ТЦ, появившиеся год-два года назад? Нет, такое утверждение неверно. Единственным фактором риска в данном контексте может быть лишь недобросовестность собственников ТЦ, которые не обеспечивали своевременное тестирование и проверку систем ПБ. Необходимо понимать, что получение заключения о соответствии торгового центра противопожарным нормам и своевременное техническое обслуживание противопожарных систем – это две разные процедуры.
Комплекс мер по противопожарной безопасности включает в себя поддержание всех противопожарных систем в должном состоянии.
В ТЦ «Княжий двор» такой комплекс мер проводится ежемесячно и включает в себя проверку насосной станции, проверку датчиков, запуск системы и ее остановку, проверку громкоговорителей, проверку антенн по автоматической передаче сигнала о возникновении ЧС на пульт пожарной охраны. Выполняются работы специальной организацией, которая имеет соответствующую лицензию и действует в рамках договора с собственником ТЦ.
Замена устаревшего противопожарного оборудования требует очень серьезных затрат, потому что оно меняется комплексно. Чаще всего собственники просто поддерживают работоспособность текущей системы ПБ, а замена оборудования происходит в рамках реконструкции здания ТЦ.
ТЦ «Княжий двор» состоит из 2-х «крыльев» общей площадью 7 тыс. кв. метров, одно из которых было введено в эксплуатацию 9 лет назад, а второе – в 2016 году. Стоимость модернизации системы противопожарной безопасности (заработка проекта, его согласование, закупка и монтаж оборудования) в старом крыле обойдется примерно в 3 млн рублей. А установка такой системы в рамках ввода в эксплуатацию нового крыла обошлась в 2 млн рублей.
Антон Янкун, коммерческий директор ТК «Каширский Двор»
Безусловно, страховать гражданскую ответственность собственников ТЦ - разумное предложение. Однако часть издержек по страхованию, естественно, ляжет на арендаторов, потому важно понимать, насколько адекватной будет стоимость такого страхования.
Что касается пострадавших в ТРЦ «РИО», то суд определит, кто будет выплачивать компенсацию (собственник или эксплуатирующая компания), сроки и размеры выплат и многие другие нюансы. Конечно, пострадавшие могут рассчитывать на компенсацию.
Нормативы противопожарной безопасности в России достаточно строгие. Правил, которые должны соблюдать собственники торговых комплексов много, но без соблюдения всех необходимых требований невозможно получить все разрешительные документы на эксплуатацию здания. Обязательно устанавливаются автоматические системы пожаротушения, пожарные сигнализации, системы оповещения, камеры видеонаблюдения, системы дымоудаления и т.д. Какие-то дополнительные меры применяются редко, поскольку всё, что необходимо, уже учтено в нормах противопожарной безопасности. Конечно, возможна модернизация системы, но это очень дорогостоящий процесс. Чаще собственники проводят локальную модернизацию, например, мы в ТК «Каширский Двор» установили на пульте охраны систему автоматического оповещения пожарной охраны.
Новые технологии в системе противопожарной безопасности появляются регулярно, но сказать, что чем старше здание, тем больше вероятность возникновения в нём пожара нельзя. Например, разница между вводом в эксплуатацию двух корпусов ТК «Каширский Двор» - 7 лет. Естественно, в новом корпусе установлена более современная противопожарная система. Однако в старом корпусе регулярно проводятся планово-проверочные работы. Если в ходе такой проверки выявляется износ какого-либо элемента системы, производится его замена. Таким образом, можно сказать, что вероятность возникновения пожара зависит скорее не от возраста здания, а от соблюдения правил его эксплуатации.
Проверка исправности элементов системы, электросетей, контроль за соблюдением правил противопожарной безопасности сотрудниками и арендаторами проводится ежедневно. Полная же проверка работы всей системы и учебные тренировки персонала достаточно проводить один раз в полгода.
Павел Сучков, управляющий ТРЦ «Ривьера»
Многие ТЦ уже имеют подобного рода полисы страхования, напр. у нас он есть. На арендные ставки данный факт не влияет.
Пострадавшие при пожаре в ТРЦ «РИО», безусловно, могут захотеть получить компенсацию.
На вопрос, безопасны ли сегодня торговые центры Москвы, можно ответить только досконально изучив состояние всех противопожарных инженерных систем, смонтированных в конкретных зданиях. Система безопасности торгового центра включает в себя ряд архитектурных решений, воплощаемых на стадии строительства, направленных на разделение отсеков, зон, помещений разного функционального назначения и путей эвакуации перегородками с соответствующими пределами огнестойкости. Так же реализуется ряд инженерных систем, основными из которых являются система автоматической пожарной сигнализации (далее АПС), система оповещения и управления эвакуацией (СОУЭ), система автоматической установки пожаротушения (далее АУПТ), система противопожарного водопровода (далее ПТ) и система противодымной вентиляции. Не вдаваясь в детали, постараюсь вкратце описать принцип работы данных систем. Система АПС – это расставленные по всей площади здания датчики (дымовые, тепловые, линейные и т.д.) и ручные извещатели, которые объедены единым блоком управления, в который каждую секунду поступает информация о состоянии каждого элемента системы. В случае возникновения пожара, дымовые (или тепловые) датчики, установленные вблизи очага возгорания, автоматически отправляют сигнал оповещения о задымлении на диспетчерский пункт, параллельно отправляя в автоматическом режиме сигналы на включение речевого оповещения об эвакуации, а так же сигналы на включение противодымной вентиляции, которая начинает подавать свежий воздух в эвакуационные лестницы и коридоры, создавая в них подпор воздуха для исключения попадания продуктов горения, и в тоже время вытягивать дым из зоны возгорания. Если же задымлением сложившаяся ситуация не ограничивается и продолжает распространяться огонь, то в данном случае, при достижении определенной температуры (как правило от 57 до 68 градусов в зависимости от места установки) лопаются колбы спринклерных оросителей (система АУПТ), которые в прямом смысле заливают водой очаг возгорания. Необходимо отметить, что такой несложный, на первый взгляд, алгоритм, в частности, на нашем объекте, реализовывают десятки тысяч датчиков и сотни единиц вентиляционного и насосного оборудования, исправность которых и определяют степень безопасности каждого здания в отдельности. Но нельзя целиком полагаться на автоматику, немаловажным является также обучение административного и эксплуатирующего персонала на предмет действий при ЧС. Распределение постов охраны для помощи указания направлений к эвакуационным путям посетителям, распределение обязанностей инженерного состава по зонам ответственности (обесточивание соответствующих сетей, проверка оборудования и т.д.).
В основном собственники зданий приводят системы в соответствие с действующими нормами.
Можно ли говорить, что ТРЦ, построенные 8-15 лет назад более опасны с точки зрения возникновения пожаров, чем ТЦ, появившиеся год-два года назад? 8-15 лет – это немаленький срок. Большая часть оборудования и элементов вышеперечисленных систем имеет не превышающий десяти лет срок эксплуатации (к примеру насосы). На вопрос, на всех ли объектах старше 10 лет следят за состоянием противопожарных систем и занимаются заменой и проверкой работоспособности оборудования, ответ может дать только комплексная проверка соответствующих систем, и, соответственно, только результат проверки может определить степень безопасности любого общественного здания.
В соответствии с действующим законодательством учебные тренировки персонала необходимо проводить не реже 2 раз в год. Комплексные испытания инженерных систем, отвечающих за обеспечение противопожарной безопасности, необходимо проводить не реже одного раза в три месяца. Замена устаревшего оборудования в соответствии со сроком эксплуатации, указанным заводом изготовителем.
Читайте также:
Для собственников ТРЦ хотят ввести обязательное страхование ответственности
