Правила создания инфраструктуры в офисном центре
Одна из составляющих успеха делового комплекса – разнообразная инфраструктура для резидентов. Однако для того, чтобы она способствовала развитию проекта, необходим грамотный выбор концепций и арендаторов. Об особенностях наполнения бизнес-центров и главных ошибках в этой сфере рассказывает коммерческий директор Glincom Иван Татаринов.
Как формировать tenant mix
Инфраструктура является не самым главным, но весомым критерием при выборе делового центра. Арендаторы уделяют гораздо больше внимания локации, близости к метро и крупным автомагистралям, комфортной арендной ставке и качественной отделке офисных помещений и мест общего пользования. Однако по мере того, как сотрудники обживаются в новых офисах, на первый план выходит наличие разнообразных операторов товаров и услуг.
Конкуренция между бизнес-центрами в Москве растет, и сейчас арендаторы уже не готовы мириться с низким уровнем комфорта. В связи с этим собственнику нужно очень ответственно подойти к созданию инфраструктуры проекта еще при планировании инфраструктурной составляющей.
Набор арендаторов очень сильно зависит от нескольких факторов, включая масштаб офисного комплекса, его локацию, концепцию, конкурентное окружение. Если объект удален от интенсивного автомобильного и пешеходного трафика, то потребителями инфраструктуры будут, в основном, только его резиденты. И наоборот, если БЦ находится на оживленной магистрали или рядом с метро, то она может пользоваться высоким спросом среди сторонних посетителей.
Как бы то ни было, главное правило при выборе tenant mix – наличие среди арендаторов предприятий, способных максимально удовлетворить ежедневные потребности резидентов проекта. Нужно понимать, что они проводят много времени на работе и чаще всего не могут выбираться в магазины или кафе вне бизнес-центра.
На первое место по важности я бы поставил общественное питание, которое востребовано всегда. В БЦ нужны заведения разных форматов и ценовых категорий: полноценный ресторан (там резиденты могут не только питаться, но и проводить встречи с клиентами и партнерами), кофейни, столовая. В зависимости от концепции, количество точек варьируется.
Кроме того, в последние годы на подъеме магазины здорового питания, фреш-бары. В крупных офисных парках также желательно наличие фитнес-центра. Различные салоны красоты, банки, страховые услуги, минимаркеты, копировальные центры, цветочные студии, мойки на территории комплекса тоже нужны.
При формировании инфраструктуры желательно максимально расширять ассортиментную матрицу товаров и услуг, стараясь не создавать избыточную конкуренцию между арендаторами. Иногда такой подход может идти вразрез с желанием получить максимальную ставку аренды за каждое помещение, но в целом это системно более правильный путь для построения долгосрочной работы.
Отмечу, что сейчас набирают популярность мини-отели на 5−6 номеров в составе БЦ. Это очень востребованная услуга среди корпоративных клиентов. Еще один тренд – спрос на гибкие офисы (коворкинги) и корпоративные детские сады/детские клубы.
Как помочь арендаторам
С наибольшими сложностями при создании инфраструктуры собственник или управляющая компания сталкиваются на этапе заполнения БЦ, так как на это нужно время, а посещаемость в первый год низкая. Из-за этого не все операторы готовы входить в проект на ранней стадии.
Важно понимать: чтобы раскрутиться и набрать стабильный трафик, торговым арендаторам нужно время. Нормальным подходом считается корреляция ставки аренды с наполняемостью БЦ: чем выше наполняемость – тем выше ставка аренды.
После запуска всех операторов нужно тщательно следить за тем, чтобы резиденты были довольны качеством и набором услуг, оказываемых в инфраструктурной части БЦ. Для этого можно проводить регулярное анкетирование офисных сотрудников, а результаты опроса обсуждать с операторами галереи. Такая практика позволит вовремя вычислять недобросовестных или непопулярных арендаторов и при необходимости быстро заменять их.
Главные ошибки при заполнении торговой галереи
Одна из самых частых ошибок при заполнении инфраструктурной части проекта – неверный выбор потенциальных арендаторов на этапе проектирования. В результате при их замене нужно дополнительно оснащать арендуемые площади необходимой инженерией, коммуникациями, менять планировку, места для разгрузки-погрузки и так далее. Все это – лишние затраты, которых могло бы и не быть при грамотном подходе.
Еще одна распространенная ошибка – выбор операторов, исходя из максимальной арендной ставки. В итоге отдельные категории арендаторов начинают превалировать (общепит, аптеки или турагентства), что приводит к избыточной конкуренции и однообразию предоставляемых услуг. Как следствие, из-за нехватки нужных сервисов офисные сотрудники теряют интерес к торговой галерее.
Наконец, проект может погубить желание собственника сделать из торговой галереи БЦ полноценный молл. Для торгового центра нужны востребованный якорный арендатор, вроде гипермаркета, а также большой и стабильный поток посетителей – прежде всего, внешних. Во многих офисных проектах добиться этого нельзя. К тому же, в ТЦ высокая ротация арендаторов, что не подходит для инфраструктурной части офисного центра.
Выстраивание инфраструктурной составляющей офисного центра имеет большое значение для успешности всего проекта в целом. Иногда качественное наполнение торговой галереи БЦ в глазах арендаторов важнее локации, стоимости аренды и класса здания. Разнообразная инфраструктура не просто удовлетворяет насущные потребности арендаторов, но и, в конечном итоге, сказывается на длительности взаимоотношений с владельцем офисного комплекса.
