«Прибыль владельца коммерческого помещения напрямую зависит от того, насколько востребованным окажется арендатор»
Прибыльность коммерческих помещений в жилых комплексах напрямую зависит от того, насколько товары и услуги компаний, которые будут в них представлены, окажутся востребованными покупателями. В то же время немаловажную роль в окупаемости играет и потенциал самих площадей, их технические характеристики и продуманность общей концепции проекта. Об особенностях реализации коммерческих лотов в жилых кварталах мы попросили рассказать Леонида Капрова, старшего вице-президента «Галс-Девелопмент».
Какие компании в настоящее время проявляют особый интерес к коммерческим помещениям в жилых комплексах? Изменилась ли эта ситуация за последние годы?
Арендный бизнес – покупка помещений для последующей сдачи в аренду – представляет собой довольно прибыльный вид деятельности, поэтому спрос стабилен. Довольно большой процент сделок сегодня приходится на коммерческие площади в составе жилых комплексов, в которых можно приобрести лот небольшой площади. Маржинальность арендного бизнеса в Москве составляет 10-15%, срок окупаемости может составлять от 6 до 10 лет.
Наибольший интерес к коммерческим помещениям в составе жилой недвижимости традиционно проявляют предприятия продуктового ритейла и сферы услуг: общепит, салоны красоты, медицинские салоны, фитнес-студии. Коммерческие площади начинают активно продаваться, когда объект достигает 50% строительной готовности или вводится в эксплуатацию. Недавно мы открыли продажи таких помещений в составе третьего этапа проекта «Наследие», который планируем ввести в эксплуатацию в начале 2019 года. Уже сейчас наблюдается большой интерес к новому объему коммерческих лотов со стороны покупателей, многие из которых являются жителями комплекса.
В проектах «Галс-Девелопмент» коммерческие помещения часто раскупают еще до ввода объекта в эксплуатацию. Например, последний коммерческий лот в проекте «Театральный Дом» на Поварской улице мы продали в 2016 году, а объект был введен в эксплуатацию лишь годом позже. В городском квартале «Искра-Парк» на Ленинградском проспекте, который включает в себя корпус с апартаментами и офисное здание, все помещения под инфраструктуру (почти 4 тыс. кв. м) уже распроданы.
Насколько интересными являются объекты коммерческой недвижимости для малого бизнеса? Часто ли приобретают помещения небольшие несетевые компании?
В основном, коммерческие помещения в составе жилых комплексов имеют небольшую площадь – до 250 кв. м, поэтому они очень востребованы у малого бизнеса. Единичны случаи, когда малые предприятия покупают помещения под свои нужды. Как правило, они предпочитают арендовать необходимые площади.
В собственность приобретают эксклюзивные помещения, стратегически важные для бизнеса. Например, в жилом квартале Wine House мы продали помещение на цокольном этаже исторического здания XIX века площадью около 1 тыс. кв. м, в котором открылся ресторан «Рыба Мечты». Это атмосферное помещение с красными кирпичными стенами и арочными сводами, которые стали частью концепции заведения.
Какие требования выдвигает бизнес к помещениям в жилых комплексах? Что является самым важным для них?
Как и при покупке квартиры, самым важным является соотношение цена-качество. На выбор покупателей влияет локация жилого комплекса и расположение помещения непосредственно в составе дома, масштаб и класс проекта, конкурентная среда. Важны также размер, конфигурация помещения и наличие соответствующей инженерии, которые позволяли бы вести определенный вид бизнеса – например, открыть кафе.
Коммерческие площади служат для формирования инфраструктуры. Как удерживается баланс между желанием максимально быстро реализовать площади и необходимостью делать ставку на интересные жильцам проекты?
Коммерческие помещения в составе жилых комплексов «Галс-Девелопмент» составляют порядка 10-18% от общей площади проекта. При разработке концепции жилого комплекса мы определяем состав коммерческой зоны, руководствуясь потребностями рынка и оценкой потенциальной аудитории. Но, к сожалению, после реализации проекта мы не управляем портфелем коммерческой недвижимости в составе конкретного жилого комплекса, и выбор оператора ложится на плечи собственника, который приобрел то или иное помещение.
Наш многолетний опыт говорит о том, что прибыль владельца коммерческого помещения напрямую зависит от того, насколько востребованным окажется арендатор – в конечном итоге в проекте появляются именно те товары и услуги, которые нужны жителям комплекса, инфраструктура становится сбалансированной. Например, в квартале «Наследие», где коммерческие помещения представлены не только на первых этажах, но и в двух отдельно стоящих торговых центрах, есть все необходимое для комфортной жизни в городе: «Перекресток», магазин фермерских продуктов, кафе-пекарня, пиццерия, маникюрный салон, химчистка, а также парикмахерская для мужчин TOPGUN. В комплексе апартаментов «Сады Пекина» на Маяковской помещения арендуют салон красоты, стоматология, а в административном здании открылся продуктовый магазин «Азбука Вкуса».
Существуют ли ограничения по площади для операторов, которые планируют заходить в жилой комплекс? Например, если компания рассчитывает охватить не только аудиторию ЖК, но и весь район, и планирует открыть крупный магазин. Есть ли какое-то понимание, где та граница по площади, после которой жильцам ЖК будет неудобно такое соседство?
Размер помещения определяется его функциональным назначением, как таковых ограничений нет. Если концепцией предусмотрен супермаркет, то площадь помещения составляет около 1000-1500 кв. м, для открытия ресторана необходимо пространство площадью 350-500 кв. м, небольшое кафе может занимать всего 150 кв. м и т.д. Дискомфорт жителей, как правило, вызывает не «масштаб бизнеса», а непрофессиональное управление и неправильная эксплуатация помещения.
Предлагаете ли вы покупателям жилья присмотреться еще и к коммерческим площадям? Какое количество покупателей жилья приобретает еще и помещения для бизнеса? Какого рода бизнес обычно ведется в таких случаях?
Покупателями коммерческих площадей в наших жилых проектах часто становятся сами жители, которые приобретают эти помещения для ведения бизнеса. В зависимости от проекта количество таких сделок в проектах «Галс-Девелопмент» варьируется от 10 до 50%. Вариативность выбираемых форматов очень большая: кто-то открывает магазин продуктов, кто-то – салон красоты по франшизе или тематическое кафе.
Расскажите, пожалуйста, про конструктивные особенности коммерческих помещений в ваших проектах. Какие помещения наиболее популярны у покупателей, за счет чего?
Покупатель отдает предпочтение помещениям правильной формы с минимальным количеством колонн, большой площадью витрин, наличию специализированных инженерных систем (например, технологической вытяжки для ресторана), возможностью разместить вывеску и т.д. Мы понимаем потребности бизнеса наших клиентов, серьезно подходим к проработке концепции каждого жилого комплекса, его проектированию, строим очень качественно. Наши клиенты хорошо это знают, поэтому коммерческие помещения в проектах «Галс-Девелопмент» быстро находят своего владельца, а жители получают все необходимые услуги и сервисы.
