«Промышленные зоны становится все более невыгодно использовать по прежнему назначению»
В результате реорганизации промышленных зон Москва получит множество новых объектов коммерческой недвижимости, к которой у города есть определенные требования. О том, как будут развиваться эти территории, мы попросили рассказать Василия Костина, генерального директора «КБК Проект».
Чем интересны промышленные зоны девелоперам коммерческой недвижимости, что на них планируется строить больше всего?
Эти зоны привлекают инвесторов и девелоперов близостью городских магистралей, удобным расположением относительно остановок общественного транспорта, возможностью притягивать крупные потоки людей. К тому же там хорошее электроснабжение, и есть возможность эти мощности, если надо, еще увеличивать. Наконец, при создании на этих территориях технополисов резиденты получают льготы и субсидии от правительства Москвы.
В основном речь идет о создании жилых комплексов и социальных объектов, где половина недвижимости будет жилой, а вторая половина – технополисы, офисы, предприятия легкой и пищевой промышленности и прочие объекты, предоставляющие рабочие места. Такого принципа придерживается правительство Москвы. В ряде случаев, особенно если территория была сильно загрязнена тяжелым производством, становится необходимым создание зеленых парковых зон и других видов общественных пространств. В любом случае минимум 10-15% должны занимать рекреационные пространства – парки, скверы, зеленые зоны.
Возможно и строительство стопроцентно деловых комплексов. Тем не менее, наиболее выгодным мне представляется вариант «город в городе», когда люди получают многофункциональный комплекс со всей необходимой инфраструктурой. Хорошие примеры – «Грайвороново», «Савеловский Сити», территория «ЗИЛа» и т.д. Эти территории организованы так, что люди там могут жить, работать, учиться и отдыхать, не покидая пределов своего жилого комплекса.
Статистика от ЦИАН за 2017 год показала, что количество продаж жилья, построенного на территории промзон, выросло на 23% по сравнению с 2013 годом и составило 68% от всех продаж в Москве. Такой стремительно растущий интерес к жилому сектору бывших промзон нельзя игнорировать.
В целом, при планировании реновации каждой промышленной зоны необходимо соблюдать баланс жилой, коммерческой и рекреационной территории. И он является индивидуальным для каждого случая. При этом необходимо учитывать транспортный фактор. Интересный случай – МЦК. Эта кольцевая железная дорога проходила по заброшенным промышленным территориям. Сейчас идет освоение этих территорий, где люди получат жилье, работу и удобный современный транспорт одновременно.
Еще один важный проект – освоение прибрежных зон Москвы-реки. Помимо благоустройства набережных, планируется также развитие водного городского транспорта. Например, пустят маршруты Долгопрудный – Сити, Лыткарино – Таганская, метро «Спартак» - «Алма-Атинская» и т.д. Этот огромный план по освоению почти 11 тысяч гектаров планируется выполнить к 2035 году.
Какие виды коммерческой недвижимости наиболее часто соседствуют с производствами?
Правильнее сказать, наверное, что не соседствуют, а органично сочетаются в виде тех же технополисов. Пример – технополис «Москва» на месте бывшего АЗЛК «Москвич». Там разместились производители микроэлектроники, фармацевтики, оптики и т.д.
Помимо инновационных предприятий, в таких комплексах находят место административно-деловые центры и даже музеи. Причем это не такие музеи, к которым мы привыкли и частично утеряли интерес. Например, в «Москве» построен Музей восстания машин, технопарк для детей «Кванториум» и еще ряд площадок, где можно отдохнуть всей семьей с пользой для ума и тела.
Какое количество промзон в Московском регионе будут и далее содержать объекты индустриальной недвижимости, а какие, возможно, полностью изменят назначение?
Промышленные зоны становится все более невыгодно использовать по прежнему назначению. Дело в том, что город разрастается, а значит, эти площадки постепенно превращаются в центр. Как результат, растут налоги, земля дорожает. Конечно, бывает, что есть веские причины оставить производство на своем месте (наукоемкое производство и т.д. в Бирюлево, Чертаново и ряде других зон). Но в большинстве случаев необходима функциональная перестройка.
Предполагается полностью перестроить 4,7 тысяч гектаров из 13 тысяч гектаров, подлежащих реновации. Частичная реорганизация будет осуществлена на 7,8 тысяч гектаров.
К промышленным объектам, остающимся на территории Москвы, предъявляется ряд очень серьезных требований. Прежде всего, это должно быть экологичное производство. Это должна быть компания, готовая платить налоги и обеспечивать социальную защиту своих сотрудников. Ожидается, что эта компания будет выходить на зарубежные рынки и всячески развивать экспорт. Это должен быть не просто производитель, но и разработчик, другими словами, важным требованием является наукоемкость производства. Наконец, очень важна социальная ответственность компании. Создавая прямо на территории спортивные центры, кафе, детские площадки и прочие общественные пространства, предприятие снижает излишнюю миграцию сотрудников и таким образом облегчает транспортную нагрузку и социальную напряженность.
Как сочетается старая застройка промзон с новым функционалом? Как принимаются решения о сносе или реорганизации, сохраняется ли при этом прежняя архитектура?
При грамотном, комплексном подходе к реорганизации новые проекты прекрасно вписываются в существующее архитектурное окружение. При этом обновленная городская среда начинает притягивать потоки горожан и туристов.
Наиболее распространена частичная реорганизация, которая обычно предполагает сохранение фасада здания с одновременной сменой функциональной «начинки». Меньшая стоимость перестройки по сравнению со строительством «с нуля» делает этот вариант развития событий довольно привлекательным. К тому же и сроки меньше, и согласовывать эти проекты легче, чем «нулевые». Значит, рентабельность выше.
Прежде чем начать поиск инвесторов, созданная московской администрацией рабочая группа из экономистов, градостроителей, хозяйственников проводит экспертную оценку территории, как ее лучше всего применить. При этом берется в учет потенциал территории в плане создания рабочих мест, возможность развития инноваций, сколько налогов можно получить от предприятий, как это повлияет на транспортную инфраструктуру, какой будет экономическая роль производства и т. д.
Как, на ваш взгляд, изменится Москва в результате реорганизации промзон?
Пожалуй, наиболее яркой переменой в жизни Москвы будет улучшение экологической ситуации. По данным Департамента природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы, реорганизация промышленных зон позволит увеличить количество зеленых насаждений до 60% к 2030 году. Перенос промышленных мощностей на периферию и рекультивация загрязненных территорий будет большим плюсом.
Идеи создания комфортной городской среды получат свое воплощение именно благодаря заполнению пустот, оставшихся от промзон. Новая, современная инфраструктура даст мощный импульс развитию окружающих территорий. Существенно улучшится социальная атмосфера, поскольку центральные территории города заполнятся наукоемкими производствами, люди получат рабочие места в шаговой доступности от жилья, и все это прямо в городе.
Так называемая «маятниковая миграция», или перемещение огромных людских потоков на работу и с работы, будет сведена к минимуму. А значит, будет предотвращен коллапс транспортной системы.
«Ржавый пояс» столицы превратится в кольцо яркой, комфортной жизни москвичей. Все это будет задавать направления для развития всего города, региона, страны.
