«С профессиональным девелопером грамотный архитектор всегда найдет общий язык»
Через два года, в 2019 году, ADG Group планирует закончить реконструкцию 39 кинотеатров, купленных у мэрии Москвы за 9,6 млрд рублей. Одним из генеральных проектировщиков масштабного редевелопмента выступает компания «СЕВЕРИН ПРОЕКТ». О том, почему превратить советские кинотеатры в современные центры будет не просто, о будущем рынка многофункциональных центров и о некоторой абсурдности строительства бизнес-центра по проекту Захи Хадид в Москве, порталу ComEstate.ru рассказывает генеральный директор компании «СЕВЕРИН ПРОЕКТ», управляющий партнер ГК «СЕВЕРИН» Александр Балабин.
«СЕВЕРИН ПРОЕКТ» - одна из первых компаний на рынке проектирования современных многозальных кинотеатров России. Расскажите, как все начиналось?
Мы принимали участие в создании проекта первого многозального кинотеатра в России еще в 2000 году. Заказчиком объекта выступала компания «Каро фильм», кинотеатр находился в ТРЦ «Рамстор». «Каро фильм» стала первопроходцем на зарождающемся рынке сетевых многозальных кинотеатров - эта компания управляла в том числе кинотеатром «Россия» («Пушкинский»). В то время мы разрабатывали только дизайн-проекты. Мы работали над кинотеатрами «Алмаз», «Ударник», «Электрон» в Зеленограде, «Каро 2», «Витязь», «Тбилиси» и многими другими. Позже, когда «Каро фильм» слились с «Империей 2000», образовалась компания «Формула кино». Мы работаем с «Формулой кино», в прошлом году запроектировали для них кинотеатры в Центральном детском универмаге на Лубянке, участвовали в создании лазерного кинотеатра IMAX в ТРЦ «Океания», в торговом центре на Полежаевской, в реконструкции кинотеатров на Мичуринском проспекте и в ТЦ «Европейский». Мы также проектируем кинотеатры для независимых прокатчиков во многих городах России, например, в Петербурге, Воронеже, Тюмени, Челябинске, Красноярске и на Дальнем Востоке в Южно-Сахалинске.
А какие кинотеатры ADG Group будут реконструированы по вашим проектам?
«Саяны», «Звездный», «Восход» и «Керчь» - четыре объекта, причем все разные и у каждого своя специфика, ни о каком типовом решении, по сути, речь не идет. «Саяны» - это вообще объект с непростой судьбой, его пытаются реконструировать с 2005 года. Первый инвестор, еще не ADG Group, думал уложиться в $5 млн, но помешал кризис 2008 года. Второй инвестор планировал вписаться в смету в $9 млн, но, так как участвовал в строительстве олимпийских объектов в Сочи, по ходу реконструкции отказался от завершения проекта «Саян». Сейчас мы закончили проект реконструкции и получили положительное заключение государственной экспертизы на этот объект для ADG Group.
А в чем сложность проекта реконструкции 39-ти кинотеатров?
Реконструкция на порядок сложнее нового проектирования. Когда реконструируете построенное ранее здание, возникает масса ограничений: несущая способность конструкций здания, несоответствующие новым требованиям инженерные коммуникации, сложившаяся окружающая застройка, подъездные пути и т.д. Кроме того, с того времени когда были построены эти 39 кинотеатров, прошло много лет, градостроительные нормы существенно изменились, что, безусловно, требует внесения серьезных изменений в объемно-планировочные решения реконструируемого объекта. Когда здание проектируется, необходимо предусмотреть присоединение участка к существующей дорожной сети, чтобы транспорт мог подъехать, разгрузиться и обслужить здание. Погрузка/разгрузка не может осуществляться со стороны жилого дома ближе определенного расстояния. Нельзя организовать подъездные пути на инженерных сетях здания, и не важно, что сами эти сети уже давно не используются, если они юридически существуют. В городской застройке у реконструируемых объектов сплошь и рядом возникают проблемы с получением новых технических условий и организацией автомобильных парковок.
В некоторых случаях утвержденные изначально ADG Group концепции реконструкции объектов при всем желании не реализуемы по причине своей экономической нецелесообразности, как минимум, а как максимум – по физическим причинам. Кроме того, в проведенном открытом конкурсе на реконструкции отдельных кинотеатров из этого пула победителями нередко становились «студенческие» проекты. Архитекторы – это особенные люди, порой ими движет желание «высказаться». В результате проектные работы зачастую плохо соотносятся с реальностью. Но изначальная задача не в создании памятника архитектуры, а в устройстве профессиональных функциональных объектов. И творчества должно оставаться в них ровно столько, сколько останется для него возможностей после решения реальных практических задач.
В этом конкурсе побеждали разные работы. Например, в одном из вариантов было предложено огромное многофункциональное пространство с различными уровнями. В нем было собрано все – библиотека, магазин, столы для пинг-понга, многофункциональный зал, батуты, теннисный корт на кровле и так далее. Да и функционально пространство было не продумано - здесь читают газету, в метре дети играют в пинг-понг, а за спиной от читающих взрослых на открытой кровле ребятня прыгает на батуте и вообще может с этой кровли выпасть. Я уж не говорю, что проектировщикам и в голову не пришло, что теннисный корт нужно проектировать, как и любую спортивную площадку, по сторонам света, иначе на ней играть нельзя.
Вы говорите, что «СЕВЕРИН ПРОЕКТ» реализует 4 проекта для ADG Group, а кто работает над остальными проектами?
ADG Group провела несколько тендеров. Объекты сложные, какие-то кинотеатры отложены до лучших времен. Что касается наших четырех проектов, то по трем из них мы уже вышли или выходим из экспертизы. Как только получаем положительное заключение экспертизы, заказчик может получить разрешение на строительство и при наличии средств переходить к реализации проекта.
А каковы, по вашим оценкам, сроки окупаемости, если инвестор собирается вложить в реконструкцию более 40 млрд рублей?
Все зависит от локации проектов. Если объект расположен в зоне высокого трафика, то срок окупаемости составит 7-10 лет. В помощь инвестору и городская программа «Московские дворики», в рамках которой на бюджетные деньги происходит благоустройство городской территории, в том числе и рядом с какими-то объектами ADG Group. Один из самых интересных кинотеатров – это «Киргизия», который расположен у самого метро. Когда-то еще с «Каро фильм» мы два раза реконструировали этот кинотеатр. Сейчас его решено снести, как и кинотеатр «Софию», а на их месте построить новые центры.
Некоторые объекты вообще пойдут в нагрузку к окупаемости других, более успешных проектов. Например, кинотеатр «Восход» площадью 1,4 тыс. кв. метров после реконструкции не будет иметь кинозала вообще. Там, в спальном районе, никогда не будет выдающегося трафика. В качестве якорного арендатора сядет продуктовый супермаркет эконом - формата, большие денег за аренду он вряд ли будет платить.
Повторюсь, все объекты сложные, проблемы связаны с самим процессом реконструкции и не до конца прозрачными имущественными отношениями. Я не знаю, за счет чего ADG Group планирует извлекать прибыль, но от себя могу предположить, что процесс иногда интереснее, чем результат.
Какие тренды в проектировании кинотеатров будут господствовать через 5, 10, 15 лет?
Один из будущих трендов «СЕВЕРИН ПРОЕКТ» хотел реализовать для «Формулы кино» в Центральном детском универмаге на Лубянке. Это кинотеатр full digital, в котором все конструкции общественных зон и пространств (поверхности стен, пола и потолка) - это, по сути, экран вашего айфона, который можно настроить под себя и получать необходимую, исчерпывающую для посещения кинотеатра информацию. Однако, оказался не готов рекламный отдел заказчика, у них возникли вопросы, как продавать рекламу на этих поверхностях. Люди не хотят самостоятельно формировать спрос, они ждут, когда он возникнет сам.
Я считаю, что в будущем кинотеатры станут интеллектуально сложными пространствами. Разумеется, сами технологии изменят проектирование кинотеатров, например, когда картинку в формате 3D можно будет увидеть без очков, это будет качественный прорыв, как в свое время прорывом стала технология IMAX, потребовавшая огромный экран 18 на 30 метров. До IMAX просто не было такой оптики, которая могла бы осветить экран такого размера, потребовалась бы лампа размером с маяк, которая в считанные секунды прожгла бы пленку. А сегодня есть лазер и цифровая картинка, есть и огромные экраны, которые требуют реализации определенных параметров при проектировании этих объектов.
А какова перспектива кинотеатра «Художественный»?
На мой взгляд, перспектива хорошая. Это уникальный кинотеатр в особенном месте, его нужно реконструировать и сохранить как кинотеатр. Мы реализуем в Москве подобные проекты, например, Дом кино на Брестской. Он принадлежит Союзу кинематографистов. Там потрясающий вестибюль, в котором стоит витраж 5 на 3 метра французского художника Фернанда Леже, подаренный им этому творческому объединению еще при советской власти. Дом кино отличается отличным месторасположением, кроме того, это место с историей. Но доход от кинотеатра с уникальной историей и месторасположением толком никто не извлекает, Дом кино и кинотеатр в нем практически разрушены, в туалетах пахнет, потому что канализация прогнила, трубы с дырками. Мы разработали первую стадию проекта этого объекта и передали ее заказчику, в дальнейшем все остановилось из-за отсутствия финансирования работ. Я рекомендовал сделать копию витража, а оригинал Фернанда Леже продать и на эти деньги провести реконструкцию здания. Это как в «12-ти стульях» Ильфа и Петрова – продайте стульчик и постройте новый ДК. Тогда Союз кинематографистов смог бы сам заниматься кинопрокатом, а члены Союза не членские взносы бы платили, а как акционеры дивиденды получали.
Кстати, недавно экс-президент Союза архитекторов России Андрей Боков обвинил архитекторов в том, что они стали обслуживающим персоналом для девелоперов. Что вы об этом думаете?
Девелоперы – это подвижники, но нередко получается так, что самоутверждение архитекторов происходит на их деньги. На мой взгляд, архитектура – это не искусство, а, в первую очередь, ремесло, и кто думает иначе – должен поменять профессию. Это утилитарная профессия, мы проектируем объемы, чтобы в них реализовывались определенные функциональные задачи. На мой взгляд, кичиться тем, что я архитектор, я творец, а мне девелоперы мешают, – это непрофессионально.
Разумеется, это не простой процесс: девелоперу – найти своего архитектора, а архитектору – своего заказчика. Реализация проекта - это длительный процесс, от первой идеи до финала проходит, как минимум, от 3 до 5 лет. И получился у вас объект или не получился, можно будет сказать только после завершения его строительства. О себе могу сказать: с профессиональным девелопером мы договоримся всегда. Я найду общий язык с человеком, который мыслит логически.
А были случаи, когда вы не могли договориться с заказчиком?
Был один случай. Ко мне обратился молодой заказчик. Изначально идея была такая – спроектировать 3-4 звездочную гостиницу для командировочных в 15 минутах от метро «Тушинская». Мы разработали хорошую функциональную концепцию, спроектировали разумные подъезды к будущей гостинице, разобрались с организацией земельного участка. Однако нас ждал сюрприз. При обсуждении экстерьеров здания заказчик сказал, что в Тушинском тупике, рядом с гаражами, стаей бродячих собак, складами и моргом он желает видеть гостиницу, выполненную в стилистике отеля «Ритц-Карлтон» на Тверской. Заказчик стал мне рассказывать, что в его чудесном отеле будут проходить многолюдные свадьбы. Я возразил ему – какой же мужчина повезет свою молодую жену через два железнодорожных переезда, чтобы отпраздновать свадьбу рядом с моргом. Потенциальный клиент не смог принять моих аргументов, и проект не состоялся. К счастью, мы имеем возможность отказаться от проектирования объектов, в которые не верим.
Кстати, если говорить о несоответствии шикарных зданий их убогому месторасположению, как вы относитесь к бизнес-центру Dominion на Шарикоподшипниковской улице, спроектированному самой Захой Хадид?
Полезная площадь в этом здании очень маленькая – порядка 60%. Это вообще не про бизнес. Конечно, отличная идея была бы построить для собственных нужд бизнес-центр, спроектированный таким великим архитектором, как Заха Хадид. Это крайне положительно отразилось бы на имидже компании-заказчика, но каждому девелоперу все же необходимо понимать и специфику авторского почерка звезды, и особенности окружающего контекста, в котором появится это здание. В частности, я считаю ошибкой приглашать такого великого архитектора, как Заха Хадид, для возведения единичного бизнес-центр далеко не в самой лучшей локации – это, я бы сказал, вариант закопать деньги в землю, как сделал всеми известный персонаж из детской сказки.
Варианты работ компании «СЕВЕРИН ПРОЕКТ» (ГК «СЕВЕРИН»)
