Секретами управления бизнес-центрами делится Игорь Кабатов
20-процентная скидка на заказ такси для сотрудников бизнес-центра, бесплатная доставка канцелярии, помощь в переезде будущим арендаторам - о хитростях привлечения резидентов в офисные проекты порталу ComEstate.ru рассказывает Игорь Кабатов, партнер, директор по развитию УК «ИТКОЛ».
В 2016 году вакансия в офисах класса А снизилась, а в классе В - возросла. Почему так произошло? Значит ли это, что офисы класса В менее востребованы? Если да, то почему?
Прежде всего, хочу заметить, что уровень ввода нового предложения в сегменте офисной недвижимости в 2016 году показал рекордно низкое значение. По итогам года в эксплуатацию было введено 317 тыс. кв. м новых офисных площадей, что почти в 2,5 раза уступает показателю 2015 года (более 720 тыс. кв. м) и является минимальным показателем за последние 10 лет.
Иными словами, новые проекты не вводились и, как следствие, вакансия начала сокращаться. В сегменте класса А объем ввода новых объектов снизился в 4 раза по сравнению с 2015 годом. При этом низкий показатель объема ввода наблюдается в сегменте класса А уже на протяжении двух последних лет. В 2016 году доля свободных площадей снизилась на 1,8 п.п. относительно уровня 2015 года и составила 15,9%. Не стоит забывать, что для класса А характерно формальное снижение вакансии за счет поглощения площадей в рамках крупных сделок с участием госкомпаний.
В классе B сегодня напротив наблюдается выравнивание баланса между спросом и предложением. В IV квартале 2016 года вакансия снизилась более чем на 3,5%, а на конец года составила порядка 14,9% от общего объема – меньше, чем в классе А. Что касается наших объектов, то по итогам года вакансия во многих проектах достигла 0% – все площади были арендованы. Мы связываем это не только с удачной локацией и высокой транспортной доступностью объектов, но и с программой лояльности для действующих арендаторов, которую мы активно развиваем.
Ваш прогноз: какой будет доля вакантных площадей в офисах класса В, В+, А в конце 2017 года?
В 2017 году планируется ввести около 410 тыс. кв. м офисных площадей, что на четверть больше объема ввода 2016 года. При этом более 90% площадей будут приходиться на класс А. Тем не менее, в сравнении с докризисным периодом темпы ввода нового предложения в 2017–2018 годах по-прежнему будут оставаться на низком уровне, а выбор площадей крупными блоками более 10 тысяч кв. м ограниченным.
В классе В при сохранении положительной динамики экономических показателей в 2017 году можно ожидать снижения доли вакансии с существующих 14,9% до 14%.
Какие нестандартные приемы вы бы посоветовали при поиске потенциальных арендаторов: например, посещение отраслевых выставок, проведение бизнес-конференцию внутри своего бизнес-центра и т.д.?
Сегодня большинство потенциальных арендаторов особенно ценят дополнительные сервисы, бонусы, которые может предложить собственник. Арендатор хочет видеть в лице собственника не просто арендодателя, а партнера, который помогает ему развивать бизнес. Мы видим, что наши программы лояльности напрямую влияют на принятие решения потенциальными арендаторами. На основе собственных исследований мы разработали партнерские программы по заказу чистой питьевой воды от компании «Королевская вода», бесплатную доставку канцелярских товаров прямо в офис от компании «Комус». Мы постоянно работаем над совершенствованием и расширением предоставляемых услуг. Благодаря работе специалистов компании «ИТКОЛ» арендаторам доступна услуга по заказу такси от партнера «Такси Везет» со скидкой до 20%. Новым арендаторам мы предлагаем помощь в переезде от профессиональной мувинговой компании «ПереездГарант».
Еще одним эффективным и нестандартным инструментом повышения привлекательности бизнес-центра является проведение социально значимых мероприятий для сотрудников компаний-арендаторов и членов их семей.
К примеру, мы организовали празднование Масленицы с развлекательной программой и бесплатными угощениями на территории нескольких бизнес-центров. Мероприятие поддержали все арендаторы и их сотрудники.
Мы также проводим творческие конкурсы среди детей сотрудников-арендаторов. Например, накануне 23 Февраля и 8 Марта был организован конкурс рисунка. Победителям вручили подарки и сувениры с фирменной символикой компании «ИТКОЛ». Сами рисунки были запущены в тираж для изготовления открыток, и позднее именно этими открытками мы поздравили сотрудников-арендаторов с Днем защитника Отечества и Международным женским днем.
Как вы относитесь к ситуации, когда бизнес-центр за невозможностью сдать в аренду начинают продавать мелкими блоками, помещениями по 20 кв. метров? Насколько я понимаю ситуацию, такое происходит преимущественно в офисах класса В?
В прошлом году действительно произошло увеличение спроса на аренду небольших площадей до 300 кв. метров, мы ощутили этот тренд в рамках своих объектов. Что касается продажи офисов мелкими блоками по 20 кв. метров, то, как правило, такой инструмент является вынужденной мерой. Здесь нужно понимать, что управлять таким зданием впоследствии будет крайне непросто. Профессиональные управляющие компании и собственники даже в кризисные периоды сохраняют низкий уровень вакансии. Привлечь крупных якорных арендаторов на свободные площади возможно, предоставляя арендные каникулы, снизив ставку или предложив другие специальные условия.
Какой должна быть инфраструктура бизнес-центра, чтобы как можно быстрее сдать офисные площади в аренду? Влияет ли инфраструктура бизнес-центра на его заполняемость?
Сегодня требования со стороны арендаторов к инфраструктуре бизнес-центра действительно выросли. Наличие точек общественного питания на территории БЦ, фитнес-клубов, магазинов, отделений банков и других сервисных арендаторов – это дополнительное преимущество для бизнес-центра.
Следуя последнему тренду рынка, компания «ИТКОЛ» постоянно расширяет инфраструктурную составляющую своих объектов, а также совершенствует партнёрские программы, которые позволяют повысить лояльность действующих арендаторов и увеличивают привлекательность БЦ.
При этом не стоит забывать о базовых факторах, которые влияют на востребованность бизнес-центра, таких как локация, полноценная инфраструктура, реальные характеристики объекта: качество офисов, безотказная работа инженерных систем.
В управлении УК «ИТКОЛ» находятся бизнес-центры вблизи крупных транспортных артерий, в шаговой доступности от станций метро. Бизнес-центры «ИТКОЛ» оснащены современными сплит-системами кондиционирования, охраной, круглосуточным доступом в здание, на территории предусмотрены кафе, столовые, кофейные вендинговые аппараты, банкоматы. Все бизнес-центры оснащены парковкой для личного автотранспорта сотрудников.
Как сократить количество вакантных площадей в деловом центре в условиях кризиса?
В условиях кризиса существенно возросла роль качественного управления объектами. Именно оно сегодня позволяет добиться минимальной вакансии в бизнес-центрах. Здесь одинаково важна работа как по удержанию действующих, так и по привлечению новых арендаторов. Стратегия «ИТКОЛ» нацелена на создание партнерских отношений с арендаторами, помощь в развитии их бизнеса и поддержание комфортной рабочей среды в наших объектах. Высокий уровень клиентоориентированности сегодня играет особую роль в отношениях с арендаторами.
Для привлечения новых арендаторов большое значение имеет позиционирование бизнес-центра. В условиях кризиса особенно важно построить грамотную маркетинговую стратегию, основанную на преимуществах объекта и позволяющую отстроиться от конкурентов.
