Сергей Богданчиков: «Сегодня в России наиболее популярным fee-development может быть в складском сегменте»
О том, что такое fee-developmet, чем он выгоден девелоперам и арендаторам, и какое будущее его ждет в России, порталу Comestate.ru рассказал управляющий директор Origin Capital Сергей Богданчиков.
Fee-development – сравнительно новая услуга для российского рынка недвижимости. Расскажите, пожалуйста, более подробно – что это такое?
Fee-development – это когда заказчик или инвестор поручает исполнителю (fee-developer) реализовать какой-либо проект недвижимости от своего имени и за свой счет. Это доверительное управление с определенным техническим заданием (понятно, что нужно получить на выходе). За выполнение работ исполнитель получает fix (в процессе реализации) и success fee (бонус по достижении определенных результатов, который, как правило, выражается в процентах от дохода) или долю в проекте (правда, это не всегда выгодно заказчику).
Можно сказать, что fee-development, по большому счету, это выполнение функций управляющей компании – fee-developer нанимает лучших специалистов каждой отрасли (строители, архитекторы, дизайнеры, маркетологи и проч.). Например, для реализации проекта в центре Москвы нужен один архитектор, а в центре Нью-Йорка – другой. То есть fee-developer – это компания, которая может правильно сформировать техническое задание подрядчикам, консультантам и другим участникам строительства. Безусловно, часть услуг она выполняет самостоятельно – в штате есть соответствующие кадры. Но невозможно быть профессионалом во всем, поэтому лучшие проекты – те, которые создают специально подобранные под определенные задачи специалисты.
Какие преимущества получают компании, которые заказывают услуги fee-developmet?
Как правило, такими заказчиками являются непрофильные компании, не специализирующиеся на недвижимости. Это частные инвесторы или какие-либо корпорации, которые хотят диверсифицировать свой бизнес и свободные потоки направить в тот или иной проект.
Заказывая услуги fee-development, во-первых, им не нужно формировать собственную команду специально под строительство, во-вторых, они получают партнера, который так же заинтересован в успехе проекта.
А какие преимущества получают арендаторы проектов, построенных по схеме fee-development?
Арендаторы получают более качественный проект с удачной концепцией, при дальнейшей эксплуатации которого возникает меньше проблем.
Стоит отметить, что крупные арендаторы всегда обращают внимание на то, какая компания выступает в качестве девелопера. Конечно, среди проектов непрофильных инвесторов они отдают предпочтение построенным fee-developer.
Примечательно, что арендаторы могут входить в такие проекты на самых ранних стадиях – изначально озвучивать управляющей компании свои потребности (концепцию разрабатывают в соответствии с ними).
Есть ли какие-то особенности в российском варианте fee-development?
Я считаю, что российского fee-development практически не существует: в нашей стране подобные функции исполняет или служба заказчика, или «карманная» структура (выполняет работу для какой-либо организации).
Единичные примеры полного fee-development, конечно, есть. Но чтобы утверждать это с полной уверенностью, необходимо видеть документальное оформление таких взаимоотношений. Профессионального fee-development в России еще нет.
При этом вы заявляете, что занимаетесь fee-development.
Да, мы готовы оказать услугу fee-development, и, более того, у нас был такой опыт. Мы занимались строительством коттеджных комплексов по такой схеме.
Нужно отметить, что fee-development в сфере коммерческой недвижимости сложнее, поскольку необходимо учитывать множество факторов. Я не знаю российских примеров, когда инвестор полностью передал строительство сторонней организации.
Также при реализации некоторых проектов, в том числе коммерческих (например, ТЦ «Алфавит»), мы оказывали только часть услуг (инвестор может поручить поиск подходящего земельного участка для строительства, документальное сопровождение, наем разработчиков концепции и др.). С такими заказчиками мы подписывали не один сквозной договор (в котором указаны все параметры проекта), как это бывает при fee-development, а несколько разных соглашений на оказание услуг.
А почему у нас еще не развит fee-development?
Еще не сформировался рынок. Долгое время бизнесмены хотели «играть самостоятельно» – контролировать все процессы. Такой был менталитет, но сейчас он уже постепенно меняется.
Этот сегмент еще будет развиваться. Например, раньше и управлением реализованных проектов занимались только сами девелоперы, теперь практически все компании отдают эту функцию УК. То же касается маркетинга. Вообще, сейчас набирает обороты тенденция, наверное, общая в экономике — некоторые виды работы отдают на аутсорсинг.
В каких проектах наиболее востребован fee-development в мире?
На Западе при помощи fee-development строят и офисную, и складскую, и торговую недвижимость. В каждом из сегментов услуга востребована примерно в одинаковом соотношении.
При этом в России наиболее популярным на сегодняшний день может быть fee-development в складском сегменте. Вполне возможно, что в регионах по такой схеме уже построили некоторые проекты под таких ритейлеров, как OBI и Castorama. То есть компании сами находили подходящие участки, занимались проектированием склада, привлекали заказчика. Такие проекты, в отличие от торговых центров, где арендаторов гораздо больше, практически не несут риски.
А вы планируете выступать в роли классического fee-developer в сфере коммерческой недвижимости?
Мы вели подобные переговоры до сентября 2014 года, но сделки не состоялись: один из проектов оказался экономически невыгодным, а другие не были реализованы из-за кризиса.
При этом мы специально несколько лет назад выделили эту услугу среди тех, которые оказываем, предполагая, что в нашей стране fee-development довольно перспективен.
Да, кризис внес свои коррективы, но, я думаю, что примерно через 4-5 лет этот сегмент уже разовьется, что весьма положительно отразится на отрасли.
