Сергей Камлюк: «Самые ликвидные помещения стрит-ритейла расположены в шаговой доступности от метро»
О том, почему выгодно вкладывать деньги в недвижимость под ритейл и как сейчас обстоят дела в этом сегменте, порталу Comestate.ru рассказал директор департамента по работе с торговой недвижимостью Praedium Сергей Камлюк.
В условиях кризиса многие люди покупают недвижимость для сохранения своих средств. Какую, на ваш взгляд, выгоднее приобретать недвижимость — жилую или коммерческую?
На этот вопрос нельзя ответить однозначно, поскольку многое зависит от бюджета инвестора и целей, которые он преследует. Если оценивать активы исключительно по срокам окупаемости, то покупка коммерческой недвижимости, безусловно, более выгодна. Срок окупаемости квартиры составляет около 20 лет, коммерческих проектов — примерно в два раза меньше (7-11 лет).
Простому обывателю (с 5-10 млн руб., которые нужно срочно вложить), разумеется, проще приобрести и сдавать жилье, но это консервативный способ сохранения финансов. Чтобы получить большую прибыль, стоит присмотреться именно к коммерческой недвижимости.
Какой коммерческой недвижимостью выгоднее владеть?
Наиболее выгодны для инвестиций сегменты офисной и торговой недвижимости. Склады не рекомендуется приобретать небольшим компаниям: хотя окупаемость таких помещений составляет 9-11 лет (низкая стоимость строительства), из-за того, что это рынок больших площадей, малый бизнес проигрывает крупному.
При этом, городская коммерческая недвижимость (стрит-ритейл) развивается динамично. Например, сначала объект может быть расположен на тихой улице спального района, а через 5-7 лет недалеко от него строят метро, создают новый жилой район, и ставки на помещение значительно вырастают. Это еще один несомненный плюс торговой недвижимости для инвестиций.
Таким образом, ритейл, как правило, приносит большую прибыль. Арендовать торговые помещения могут магазины различной направленности, заведения общепита, банки, компании, предоставляющие услуги, и проч. Обычно такие арендаторы имеют стабильный доход, особенно в сегменте FMCG.
Уменьшилась ли стоимость коммерческих помещений в результате кризиса? Нужно покупать недвижимость уже сейчас или стоит подождать еще большего снижения цен?
Пока еще кризис не оказал серьезного влияния на стоимость торговых помещений. Но ждать с покупкой не стоит: после традиционного зимнего затишья (в марте 2015 года) на рынке могут произойти перестановки и смена ориентиров у арендаторов по развитию новых точек. Чтобы сохранить и приумножить финансы, есть резон вложить деньги уже сейчас. Как будут меняться цены сложно сказать: с начала весны они могут как снизиться, так и повыситься.
Как проще получить кредит для покупки помещения, если средств не хватает?
Легче всего банки выдают кредиты под покупку франшизы: такие сделки предполагают системность и потенциальную прибыль на разных этапах ведения бизнеса. Отмечу, что речь идет о наиболее известных и давно представленных на рынке компаниях, поскольку они предъявляют к своим франчайзи самые жесткие требования.
А какое лучше приобретать помещение — в торговом центре или стрит-ритейл?
Это очень индивидуально: спрос отличается в зависимости от локации. Успешные торговые центры, такие как «Европейский», «Атриум», «Метрополис», находятся рядом с транспортно-пересадочными узлами, в развитых жилых районах. Среди новых торговых центров перспективны амбициозные проекты, однако с покупкой помещений в них не стоит торопиться: нужно оценить, как ситуация на рынке будет меняться в 2015 году.
Наиболее ликвидные помещения стрит-ритейла расположены в шаговой доступности от метро (максимум 5-7 минут пешком). Также для успешности этого вида коммерческой недвижимости важен постоянный автомобильный трафик. В локациях с хорошим пешеходным и автомобильным трафиком выручка стрит-ритейла может быть такой же, как и в популярных торгово-развлекательных центрах.
Также под ритейл можно рассматривать площади в бизнес-центрах. Они, как правило, качественнее, чем помещения на первых этажах жилых зданий. Их создают специально для торговых нужд, соответственно, у них витринные окна, отдельный вход и т.д. Такой ритейл ориентирован на сотрудников бизнес-центров, что обеспечивает стабильный спрос.
Точно сказать, какой вид торговой недвижимости более выгоден для вложений, можно только оценивая конкретные примеры. Потенциальному инвестору стоит провести небольшое маркетинговое исследование перед покупкой: проанализировать работу находящихся рядом конкурентов, оценить пешеходный и автомобильный трафик, получить представление о среднем чеке в расположенных поблизости ресторанах и кафе, понять, присутствует ли в районе нужная аудитория и проч.
Как ответить на вопрос: «Где стрит-ритейл выгоднее — на Тверской или в Люблино?». Ответ на него неочевиден, поскольку во втором случае выручки могут быть выше, если помещение расположено рядом с метро. А на центральных улицах, кстати, чаще открывают свои магазины крупные компании исключительно в имиджевых целях: точка продаж становится своего рода «рекламной вывеской» бренда.
Стоит отметить, что на рынке уже долгое время существует дефицит действительно качественных площадей (в исторической части города). За ними предприниматели «стоят в очередях». В то же время часть помещений на окраинах пустует, поэтому общий уровень вакантности в сегменте стрит-ритейла составляет порядка 4%, но сильно различается в зависимости от конкретной локации.
Какие локации можно назвать традиционно самыми удачными для торговой недвижимости?
Это практически любые локации в пешей доступности от метро, исторический центр, а также торговые магистрали: Кутузовский проспект и Проспект мира до ТТК, Ленинский проспект. Если у инвестора недостаточно средств для покупки недвижимости на одной из самых популярных улиц Москвы, ему стоит рассмотреть помещение в любом районе недалеко от метро: оно, как уже было сказано выше, может приносить даже большую выручку, чем помещение внутри Садового кольца.
Насколько перспективна покупка помещений на пешеходных улицах?
Пешеходные зоны — безусловно, концептуальное решение проблемы распределения пешеходных потоков в историческом центре города. В этом году многим улицам Москвы присвоили статус пешеходных, их внешний облик изменился. Вопреки опасениям арендаторов, летом выручка предприятий общепита в таких локациях увеличилась примерно на 30%. Зима станет «проверкой на прочность»: нужно оценить, как ведут себя посетители таких зон в холодное время года.
Как, на ваш взгляд, будет меняться ситуация на Тверской улице в свете того, что власти собираются возвращать на нее арендаторов?
Думаю, что идею сделать Тверскую похожей на нью-йоркскую Пятую Авеню будет довольно сложно осуществить, но теоретически возможно. Сложность заключается в регулировании арендных ставок со стороны властей: фактически это вмешательство правительства в рынок, и как игроки поведут себя в данном случае – большой вопрос. Наиболее действенной мерой для возврата арендаторов может стать введение льгот для собственников (в случае сдачи в аренду помещений под определенный вид бизнеса, который власти посчитают необходимым для размещения на Тверской).
Сейчас готовят поправки к Жилищному кодексу, которые запретят открывать коммерческие предприятия на первых этажах жилых домов, построенных до 1995 года (в помещениях, не предусмотренных специально для этого). Какие последствия для стрит-ритейла может повлечь эта инициатива?
Вероятнее всего, особого действия этот законопроект, если и будет принят, на рынок не окажет. Его основной посыл, на мой взгляд, заключается в запрете вмешательств в конструкцию домов: ее изменение нередко ведет даже к повреждению здания.
В любом случае, все уже переделанные под коммерческую недвижимость помещения на первых этажах останутся — их закрывать не будут. При этом все действительно хорошие места давно разобраны, а устраивать в центре Москвы «Шанхай» из множества магазинчиков все же не нужно.
Таким образом, получается, что закон коснется в основном жилых домов в пределах Садового кольца, которые уже имеют переоформленные в нежилые помещения для стрит-ритейла. Новостройки за пределами ТТК и МКАД изначально предполагают коммерческие помещения на первых этажах. В старых домах за пределами деловой зоны Москвы тоже достаточно реконструированных помещений, спрос на которые, кстати, невысок.
Каким арендаторам выгоднее сдавать коммерческие площади?
Больше всех на рынке за хорошие помещения платят банки, предприятия общепита, продовольственные магазины, также это могут быть салоны связи и ювелирные магазины. При этом предприятия, связанные с едой, спросом пользуются всегда, даже в кризис, и это стоит учитывать, выбирая арендатора.
Какие сейчас тенденции в сегменте стрит-ритейла?
Пожалуй, сегодня главная тенденция на рынке торговой недвижимости (в том числе стрит-ритейла), — это улучшение городской среды. Происходит активное благоустройство парковых зон (а это тоже место для ритейла), набережных, улиц.
Город стал в разы красивее, стал похожим на европейскую столицу. Теперь в Москве хочется жить, гулять, проводить свободное время, и, соответственно, тратить деньги на покупки и развлечения.
