Сергей Камлюк: «Финансировать строительство бизнес-центра или торгового объекта банки сегодня не готовы»
В 2015 году среди стран Европы Россия вышла на первое место по темпам падения объема инвестиций в коммерческую недвижимость. По данным компании Knight Frank, единственной европейской страной, теряющей инвесторов, не считая России, стала Швейцария. Но если страна банковской тайны не досчиталась 8,2% инвестиций, то Россия – 45%. Можно ли считать такое снижение инвестактивности беспрецедентным, когда стоит ожидать восстановления рынка, вернутся ли в нашу страну западные деньги – на эти и другие вопросы порталу ComEstate.ru ответил генеральный директор компании KEY CAPITAL Сергей Камлюк.
Сергей, Вы ежедневно сталкиваетесь с инвесторами и собственниками коммерческой недвижимости. Сейчас, когда многие объекты можно приобрести с существенным дисконтом в 20-30%, почему же тогда мы не слышим о многочисленных сделках? Единичные примеры, разумеется, есть, но их можно пересчитать по пальцам. Где спекулянты, готовые покупать объекты по дешевке?
В Москве, Санкт-Петербурге по статистике на одного покупателя приходится 10 продавцов. Но на хорошие объекты покупатели есть всегда. Собственники таких объектов собирают оферту от одного претендента, другого, а потом еще и конкурс устраивают.
Спекулянты как раз сбежали. Не стало спекулятивных сделок, когда инвестор покупает объект, чтобы в течение года его перепродать. Сегодня на рынке остались все крупные игроки, и никто не собирается уходить. Меняют стратегию, пересматривают портфель своих активов. И это нормально, время заставило это сделать, я не вижу в этом проблемы.
За последнее время у нас в стране многое произошло, и это касается не только падения рубля и роста валюты. Год назад мы думали, что без импорта продуктов не будет ресторанов, теперь в наших ресторанах очень много своей органики. Год назад мы думали, что Россия пропадёт, потому что ничего не производит, сейчас производства открываются каждый день. Год назад мы думали, что без солнечной Турции и Италии нам негде будет отдыхать, сейчас мы отдыхаем у себя на родине, активно развивая внутренний туризм.
Рынок недвижимости живет своей жизнью. Инвесторы работают, выбирают объекты. Например, сейчас, как мы знаем, несколько иностранных инвесторов ведут переговоры о покупке ТРЦ «Атриум». У меня на один земельный участок сразу пять оферт. Другой мой клиент – российский инвестор с кэшем выбирал для покупки знаковые объекты – гостиницы «Пекин», «Петр Первый». Готов был входить в проект со сроком окупаемости до 14-15 лет. Но собственники не готовы продавать, если их долговая нагрузка позволяет вести бизнес. Все же понимают, что кризис не вечен. Это как на рынке акций. При падении рынка, на излете «медвежьего» тренда можно купить акции дешевле, а через несколько дней или месяцев они могут вырасти в цене и в два, и в три раза.
Конечно, в случае с недвижимостью речь идет все-таки не о днях или месяцах. Но все равно, покупая сейчас объект со сроком окупаемости вложений в 10 лет, при восстановлении экономики «отбить» затраты можно будет в два раза быстрее. Это понимают и покупатели, и продавцы, поэтому, очевидно, и не спешат. Я прогнозирую, что в ближайшее время все неликвидные объекты выставят на рынок, поскольку проблемы у девелоперов могут начать усугубляться.
Дочерняя структура АСВ - банк «Российский капитал» станет госсанатором проблемной банковской задолженности. Сейчас на очереди санация долговой нагрузки СУ-155 перед Сбербанком, ВТБ и другими организациями. Кстати, пример этого застройщика весьма показательный. Они брали проект, строили на заемные средства, рынок рос, застройщик обслуживал долг, но в то же время получал и прибыль до 50% с проекта. Когда рынок рухнул, пирамида разрушилась. Обратился застройщик за помощью к правительству, но ему отказали, прокомментировав так: в 2008 году мы вас поддержали, а сейчас вашу проблему «будем решать всем миром».
Кризис – это время перемен, оздоровление. Кроме того, если посмотреть на вещи глобально, то сейчас не кризис, а подготовка к нему, то есть предпосылки к новому миропорядку, который затронет всё то, чем мы живём сейчас.
Суть настоящего кризиса в изменении государственного строя большинства стран мира. Территории, ограниченные линиями (границами), уже не являются основой, само понятие «государственность» теряет свой смысл. В основе жизни и бизнеса будущего - гигантские корпорации, которые и зададут ход на десятилетия вперед. Подобные изменения происходят очень часто в историческом масштабе. Нечто подобное произошло в 18 веке, когда из аграрного строя мир перешёл в индустриальный. Монархия сменилась капитализмом. Сейчас капитализм меняется на киберкапитализм, а государства на анклавы, это сопровождается отказом от большинства привычных валют. Чтобы что-то построить, нужна площадка свободная от строений. Сейчас из-под старого и привычного мира «выбивают подпорки». Это неприятно, но не неожиданно, изменения начались давно, а сейчас они перешли в активную фазу. Огромный «молот» приближающихся перемен сметает остовы гнилых стен.
Многие советуют бизнесменам «ужаться» и переждать. Правильно советуют, потому что эта стратегия правильная и на хорошие, и на плохие времена. Но сейчас нужно не сидеть и ждать, а смотреть вперёд, чтобы изменить себя, своё отношение к жизни и перестроить свои бизнесы для будущего. Как было раньше, так больше не будет, сейчас время социально-экономических изменений, которые переустроят нашу жизнь. Все новые концепции не на десятилетия, они только на переходный период, то есть с 2014 по 2017 годы, хотя очертания будущего уже весной 2016 года увидят те, кто умеет наблюдать и критически мыслить.
Рынок коммерческой недвижимости уже прошел «дно»?
Если несколько месяцев назад я считал, что «дно» придется на сентябрь-октябрь, то сейчас, полагаю, максимально рынок просядет к весне 2016 года, а потом начнется стагнация или восстановление. В стране нет дешевых денег, необходимо предоставить компаниям доступные кредитные ресурсы под 5-7%. И пока этой ставки не будет, никакого экономического перелома ждать не стоит. Градообразующие предприятия, нефтехимическая отрасль закупали технологии, на которые сейчас наложены санкции. Будущее российской экономики во многом зависит от цены на нефть, курса доллара, внешнеполитической ситуации. Но, повторяюсь, у нас огромный рынок недвижимости, который представляет ценность для инвесторов. В конце прошлого года французская Sucden через структуру «Сюкден Брэнднеймс Маркетинг» купила непрофильный актив у Банка Москвы (входит в группу ВТБ) - одно из хозяйств холдинга «Терра-Инвест» в Добринском районе Липецкой области с почти 5 тыс. га земли. Sucden принадлежит агрофирма «Добрыня», под управлением которой, согласно сайту компании, 25 тыс. га земли. И я уверен, западный капитал в страну вернется – на западе много денег и они дешевые, а Россия на растущем в отличие от Европы рынке может давать доходность, которую никогда не получить на Западе. И азиатские инвесторы готовы приходить в Россию.
Изменились как-то правила игры в кризис?
В ситуации кризиса правила игры не изменились, это как законы физики. Просто тщательнее выбирают проекты, удлинился по времени переговорный процесс – инвестиционная сделка сейчас может длиться и полгода, и год, и более. Инвесторы, как правило, не держат деньги в кэше. Экономика такая: 30% - собственных средств, 70% - заемные. И эти 70% тоже нужно где-то взять. Я работаю с банками, знаю, что ВТБ, банк Москвы, Сбербанк готовы открывать застройщикам кредитные линии от 3 млрд рублей на строительство жилья. Финансировать строительство бизнес-центра или торгового объекта банки сегодня не готовы. Кредитор, банк в данном случае, начинает просчитывать ставку аренды, заполняемость проекта. Банкам не нужна недвижимость, это непрофильный бизнес, соответственно никто не будет кредитовать девелопера с целью в будущем забрать у него объект за долги. Сегодня наметился тренд, когда застройщики коммерческой недвижимости переходят в жилье, меняется география работ. К примеру, Tekta Group раньше работала в Московской области, сегодня рассматривает порядка 7 проектов в Москве, Баркли ушли с элитного в комфорт и бизнес сегменты.
Недвижимость, земля, глобально не утратят своей ценности. Сегодня время перемен. Всё, что мы видели в фантастических фильмах, сейчас начнёт происходить в реальности. Наступает невероятно интересное время, но проблема только в одном, мы станем главными героями этой фантастики, а не наблюдателями, что совсем не одно и то же.
