Сергей Лобжанидзе: «Это миф, что девелоперы мечтают переводить апартаменты в жилье»
За полгода разница между самыми дорогими и самыми дешевыми апартаментами Москвы с 290 раз выросла до 1133-х – такие данные приводит компания «БЕСТ-Новострой». О том, почему так произошло, порталу ComEstate.ru сказал руководитель департамента аналитики и консалтинга Сергей Лобжанидзе.
В третьем квартале 2015 года самые дорогие апартаменты экспонировались в комплексе «Новый Арбат, 32» за 616,6 млн рублей. В конце первого квартала текущего года самые дорогие апартаменты в элитном комплексе Golden Mile Private Residence предлагались уже за 2,5 млрд рублей. При этом цена самых дешевых апартаментов на рынке практически не изменилась, а если и выросла, то не более чем на 100-200 тыс. рублей. Что происходит, почему так резко увеличился разрыв в цене самой дорогой и самой дешевой недвижимости?
В первом квартале 2016 года, действительно, на рынок вышло много элитных предложений. Очень высокий уровень ценообразования объясняется расположением, концепцией и окружением проекта. Среди новых проектов - комплексы «Набоков», «Бунин», Golden Mile. До недавнего времени самым дорогим проектом Москвы был НегоцiантЪ.
Был ли когда-нибудь такой существенный ценовой разрыв между самым дорогим и самым дешевым предложением?
Москва – город контрастов. Разница в цене между самым дешевым предложением и самым дорогим всегда была существенной и превышала 100-200 раз, но чтобы разница была в 1000 раз, нет, я этого не помню. Но отчасти это объясняется самим рынком - раньше апартаменты были сугубо в центре Москвы, в дорогой локации, соответственно, это была элитная недвижимость. Феномен апартаментов как «заменителей» квартир возник в 2008-2009 годах. В этом случае люди стали покупать апартаменты, так как на квартиры у них не хватало денег. Соответственно, появились такие предложения.
А почему девелоперы строят в выгодных локациях, в центре Москвы, апартаменты, если там можно построить квартиры и стоить они будут дороже?
Не думаю, что апартаменты в «Москва-Сити» значительно дешевле, чем жилая недвижимость у станции метро «Киевская». Кроме того, в бизнесе существует определенная инерция – если девелопер вышел с проектами апартаментов, значит решение об их строительстве было принято год назад – пока делался проект, менялся статус разрешения использования земли, прошло время. Соответственно, если кризис по факту длится менее двух лет, некоторые проекты его вообще могут не почувствовать. И если девелоперы запроектировали апартаменты, а не жилье, значит это более выгодный вариант, так как при возведении жилья требуется соблюдать требования по инсоляции, строить социальные объекты.
Апартаменты начали расти из центра. Когда-нибудь будут строить апартаменты за пределами МКАД?
Они уже есть за МКАД. ГК «Мортон» строит микрорайон «1 Мая». Компания «Красный кит» построила апартаменты в Мытищах. Апартаменты за МКАД – новый продукт для рынка. В отличие от Гонконга, где очень дорогая недвижимость, – и жилая, и коммерческая, просто в силу отсутствия земли, в России земли много и существуют строительные нормативы. Придуманы они не на пустом месте. Я не сторонник пересмотра норм инсоляции – у нас свой климат, световой день, нам нельзя равняться, например, на Южную Европу, Сингапур, Гонконг или Нью-Йорк. Хотя, безусловно, есть строительные нормативы, которые можно пересмотреть, например, по той же пожарной безопасности.
А какие компании строят более качественные апартаменты – те, кто специализируется на жилье, или те, кто специализируется на коммерческой недвижимости?
Несмотря на то, что для рынка (консультантов, девелоперов, юристов) апартаменты – это нежилое помещение или гостиница, больше качественных проектов у компаний, которые специализируются именно на жилье. Сегодня появилось, к сожалению, много некачественных проектов, когда девелоперы берут производственные корпуса и на месте цехов делают лофты – можно построить перегородки, пробить дырки под инженерные коммуникации – вот и готовый проект.
В этот бизнес были дешевые входные билеты, не требовался перевод земли из одной категории в другую. Так и получилось, что апартаменты стали возникать в центре бывшего завода. На растущем рынке логика девелоперов была такая – инвестиции небольшие, но проект продастся, поскольку в Москве продается все. Но ситуация изменилась, сейчас рынок другой и такие проекты не особо котируются.
Из-за большого разрыва в цене апартаментов всегда будут плохие проекты с низкой ценой, которые будут покупать, и будут средние проекты, которые видоизменятся со временем. И если предположить, что мы движемся в тренде улучшения качества, то качественных проектов будет становиться больше.
Но ведь есть лофт-проекты, где стоимость квадратного метра выше, чем в соседних жилых домах. Есть премиальные лофт-апартаменты, где практически распроданы все квадратные метры.
Давайте определимся, что такое лофт-апартаменты. Для меня лофт-апартаменты – это кирпич, высокие потолки – 3,5 – 4 метра, желательно со вторым светом. Я не говорю, что все лофт-апартаменты – бросовый продукт, просто целевая аудитория качественных лофт-проектов – очень узкий сегмент даже для Москвы.
Адекватный покупатель думает – а кому я это вообще когда-либо продам. На двух этажах жить удобно, только если вам не 40 и более лет. К тому же если у вас дети – вы не добьетесь приватности в лофт-апартаментах.
Лофт – апартаменты – это хороший бутиковый продукт для своего, немассового потребителя. Большая площадь лофтов и расположение как минимум в черте города, а как максимум – в центре – диктует высокую стоимость квадратного метра. Но даже если стоимость квадратного метра будет приемлемой для массового покупателя, то за счет площади лофт-апартаменты не будут дешевыми.
В Америке, где родилось лофт-жилье, были экономические предпосылки для этого – Великая американская депрессия, кризис перепроизводства 1937 года, невостребованные заводские корпуса нужно было хоть как-то продать. Но нельзя слепо копировать западные технологии – в Америке, например, другие климатические условия. Есть масса нюансов даже при беглом взгляде, и они создают историю продукта.
Что ждет рынок апартаментов в ближайшие 2-3 года?
Рынок будет развиваться в тренде жилой недвижимости. Причем, если речь идет о строящихся апартаментах, то в тренде рынка новостроек. Если речь идет об апартаментах на вторичном рынке, то в тренде вторичного рынка жилой недвижимости.
С точки зрения законодательства апартаменты окончательно станут гостиницей, что, кстати, повышает их востребованность – в апартаментах уже можно получить временную регистрацию, кадастровая стоимость недвижимости меняется.
Кроме того, введение налога на жилую недвижимость от кадастровой стоимости сыграло на руку девелоперам апартаментов. Коммунальные платежи, имущественный налог для владельцев апартаментов, как известно, выше, чем для собственников квартир. Теперь удалось скорректировать этот разрыв за счет того, что налог на имущество будет платиться от кадастровой стоимости недвижимости. А кадастровая стоимость жилья выше, чем кадастровая стоимость апартаментов. Скоро покупатели жилой недвижимости и неинвестиционных апартаментов начнут считать стоимость эксплуатации недвижимости.
За апартаментами, возможно, ниша массового доступного жилья. Я думаю, что они в какой-то степени займут сегмент почти исчезнувшего сейчас эконом-класса в границах МКАД. Для апартаментов премиум-класса статус жилой или нежилой недвижимости практически не влияет на продажи, поскольку для покупателей это не только не первая, но зачастую и не вторая недвижимость.
Один из первых современных проектов в сегменте дорогих апартаментов – «Легенда Цветного» от Capital Group. Девелопер одним из первых перевел апартаменты в квартиры. И что? По факту цена за квадратный метр от этого почти не изменилась. Для такого проекта формальное назначение недвижимости не оказывает значительной роли на ценообразование, поскольку стоимость квадратного метра определяет дорогая премиальная локация.
А что сложнее будет продавать – квартиры или апартаменты?
Апартаменты. Это менее понятный продукт, плюс высокая конкуренция с жильем, особенно в дешевом сегменте. Но если ипотечная ставка на апартаменты приблизится к жилью, это подстегнет рынок апартаментов. Я считаю мифом утверждение, что девелоперы мечтают переводить апартаменты в жилье. Участникам рынка это не очень надо – все и так договорились. Издержки у девелоперов вырастут, если апартаменты приравняют к жилью. Те же подземные паркинги никто не хочет строить, так как это дорого. А ведь на жилую недвижимость нужен определенный расчет машиномест.
А как вы относитесь к идее офисы класса В и С переделывать в апартаменты?
Идея сделать с тем, что не продается, хоть что-нибудь, чтобы продать – правильная. Только покупателям таких апартаментов стоит иметь в виду, что в апартаментах условного С класса (впрочем, как и в А классе) никто не запретит открыть производство. Например, ту же вулканизацию шин можно проводить круглые сутки, почему нет – закон этому не препятствует, это же не жилая недвижимость, где нельзя шуметь после 23 часов. Помню в «Москва-Сити» давно уже был скандал – одна собственница на 30-м этаже открыла салон красоты – другие владельцы апартаментов стали жаловаться на поток клиентов. Не знаю, чем закончилась эта история, но с точки зрения законодательства нельзя было запретить держать салон красоты в пентхаусе «Москва-Сити», если это – нежилое помещение, которое реализуется под названием «апартаменты».
Редевелопмент сегодня – модный тренд. И наша компания помогла одно НИИ сначала превратить в гостиницу, а сейчас мы делаем из него апартаменты.
Насколько выгодно сегодня покупать апартаменты в инвестиционных целях?
Объективно рынок достиг одних из самых низких показателей ценообразования за последние 6 лет, но это, скорее, переходный период, после которого начнется рост. В категории консервативного инвестирования мы сейчас очень выгодны для инвестиций, особенно международных.
Цены в два раза упали в валюте, сократились рублевые цены, но московский рынок огромный, поэтому ситуация, когда 10 лет ничего не продается – не про нас. Это справедливо только для маленьких государств – где было два государствообразующих предприятия. Продавали, к примеру, фосфаты и строили дворцы. Потом фосфаты закончились, дворцы развалились и население эмигрировало на большую землю. Разумеется, эта история не применима к такой огромной стране, как Россия. И рынок недвижимости столицы имеет все шансы на восстановление. Недвижимость привлекательна сегодня в инвестиционных целях, причем не только для западных инвесторов - российские компании любят использовать недвижимость в качестве залогового имущества для перекредитования. Я уверен, что это последний сложный год в текущем кризисе. Следующий год будет лучше, а 2018 год – еще лучше.
Будет новая индустриализация, растет и реальный сектор экономики. Увеличивается население Московского региона. Создаются новые промышленные кластеры. В ближайшее время будут создаваться и новые рабочие места, зарплаты будут расти – все это концентрируется в покупку недвижимости. Так что на недвижимости с горизонтом планирования 5-7 лет можно заработать куда больше, чем предлагают банковские депозиты.
