Снос пятиэтажек: уничтожение или новые возможности для малого бизнеса
Самой обсуждаемой темой на рынке недвижимости остается программа реновации, объявленная мэрией Москвы. Первоначально столичные власти предлагали предоставлять жильцам сносимых домов равнозначные по площади, но не равноценные по стоимости квартиры. Ассоциация владельцев недвижимости, объединяющая собственников коммерческих площадей, выступает против предоставления равнозначных площадей. Портал Comestate.ru обратился к экспертам с вопросами: с чем связано такое решение Ассоциации; какие последствия может иметь для субъектов малого и среднего предпринимательства объявленная реновация старого жилого фонда; в каком случае бизнес может выиграть от предоставления новых коммерческих площадей в ЖК, а в каком – понести убытки.
Владимир Капустин, президент Ассоциации владельцев недвижимости
Под «равнозначным» понимается нежилое помещение, площадь которого соответствует прежнему коммерческому помещению. Между тем, ст. 35 Конституции определяет обратное: принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии равноценного возмещения, то есть компенсации, основанной на рыночной стоимости. Согласно положениям законопроекта новое помещение может быть предоставлено собственнику в любом районе Москвы. Напомним, что стоимость любого объекта недвижимости определяется исходя из его местонахождения. Предоставляя равнозначное, а не равноценное помещение, уполномоченный орган Москвы получит легальную возможность выдавать более дешевые коммерческие помещения, расположенные в «глухих местах». Таким образом, настоящее положение содержит значительный коррупциногенный фактор и серьезно нарушает конституционные права собственников, чьи интересы мы защищаем как профильная общественная организация.
В настоящий момент мы представляем свой вариант законодательных поправок, направленных на защиту интересов собственников нежилых помещений, попадающих в программу реновации. Главные наши тезисы озвучены в следующем виде.
- Необходимо вменить в обязанность уполномоченному органу г. Москвы предлагать собственниками нежилых помещений в качестве компенсации равноценное нежилое помещение или выкупную цену. Величина компенсации должна определяться на основании независимой рыночной оценки, проводимой в соответствии с положениями федерального законодательства.
- Подтвердить право собственников нежилых помещений обращаться в суд по факту оспаривания изъятия помещения и оценки его рыночной стоимости, поскольку в настоящий момент собственникам жилых помещений положения законопроекта запрещают это делать. В отношении же нежилых помещений этот вопрос остается нераскрытым.
- Важным представляется определить порядок организации компенсации лицам, ведущим предпринимательскую деятельность в нежилых помещениях, на расходы, которые потребуются для перевода бизнеса в новые помещения.
Мы подали эти поправки через депутатов от партии КПРФ, уполномоченного при президенте РФ по защите прав предпринимателей в Москве Михаила Вышегородцева, соответствующие комитеты Госдумы.
Мы также стараемся максимально освещать проблему собственников и арендаторов нежилых помещений в СМИ, на круглых столах различных общественных организаций. Наша задача заключается в необходимости донести до общества, предпринимателей, депутатов Госдумы, что предлагаемые положения законопроекта в отношении собственников и владельцев нежилых помещений нельзя принимать в существующем виде. Снос или реконструкция пятиэтажных строений необходима городу. Однако невозможно при этом ущемлять основополагающие конституционные права граждан и предпринимателей, особенно в условиях кризисной экономической ситуации. Судя по высказываниям депутатов Госдумы на первом чтении законопроекта, наша позиция услышана среди законодателей.
Если не корректировать законопроект, то последствия для субъектов малого и среднего предпринимательства будут иметь негативный характер. Во-первых, собственники нежилых помещений могут получить более дешевые по стоимости объекты или получить помещения, расположенных на территориях с низким трафиком. В результате такие помещения будет невыгодно сдавать в аренду под нужды бизнеса. В рамках борьбы за новые помещения наверняка появится новое поле для коррупции. Арендаторы-бизнесмены помещений в домах, подлежащих сносу, будут вынуждены переводить свое дело в новые помещения в течение короткого промежутка времени. Финансовые потери за вынужденный переезд, вложения в ремонт, оснащение помещения, маркетинговые затраты пока никто компенсировать не собирается. Таким образом, огромнейшее количество собственников и предпринимателей понесут большие финансовые потери, которые могут привести к уходу с рынка. Все это снизит налоговые поступления в городской бюджет и инвестиционную привлекательность столицы: кто захочет инвестировать в объекты недвижимости в Москве, когда право частной собственности надлежащим образом не соблюдается.
Единственное в каком случае могут выиграть предприниматели - собственники помещений, только если у их объекта зафиксирован значительный амортизационный износ, снижающий рыночную цену коммерческих площадей. В такой ситуации более выгодным может быть получение равнозначного помещения. Но такие ситуации будут, скорее, исключениями из правил.
Антон Леляк, руководитель отдела аренды департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»
В текущей версии законопроекта фигурирует термин «равнозначности», а не «равноценности» жилья. На этапе предоставления новых площадей будет учитываться метраж объекта, а не его рыночная стоимость. Есть риск, что владелец получит помещение с менее привлекательными для него параметрами: например, в более удаленной локации или не на первой линии домов, что впоследствии приведет к снижению стоимости аренды относительно прежнего уровня доходов.
Арендаторам придется терять уже полностью отлаженный бизнес и начинать поиски других помещений, походящих по уровню арендной ставки и виду деятельности. Заменой могут быть объекты, расположенные на первых этажах зданий новостроек. Такие варианты интересны с точки зрения организации магазинов в «формате у дома», служб быта и услуг, кафе, салонов красоты, аптек: то есть всех тех видов бизнеса, которые так или иначе присутствуют в хрущевках.
Риски для бизнесменов могут заключаться в ухудшении параметров, влияющих на арендную ставку и не связанных с площадью объекта (равнозначность, а не равноценность помещения).
Мы можем предположить, что больше всего будут рисковать владельцы бизнеса в стартовых домах, идущих под снос. Может быть так, что на территории квартала просто не окажется площадки для нового здания, и людей придется «переселять» в локацию по соседству.
Последствия для рынка мы видим в перераспределении бизнеса, при этом арендаторы и владельцы нежилых помещений, скорее всего, столкнутся с неудобствами и даже убытками в результате замены одного объекта на другой.
Елена Шувалова, региональный представитель Всемирного Совета высотных зданий и городской среды по России
Владельцы коммерческих помещений, в большинстве своем, действительно, больше привязаны к метражу, поскольку сдают имеющиеся площади под конкретные отрасли бизнеса или сами возглавляют такой бизнес. Если поток клиентов остается гарантированным, что, видимо, предполагается в новых заселенных кварталах, для них практически не важно, где этот бизнес будет располагаться. Исключение составляют магазины (не бутики) и виды бизнеса, связанные с поставщиками. Транспортный коллапс, который сопровождает практически все новые районы, сделает их бизнес нерентабельным. Второй фактор - субъективный - владельцы, памятуя «ночь длинных ковшей», просто испугались и решили, что послушанием добьются большего. На мой взгляд, это ошибочная позиция, им, как и жителям сносимых домов, следует отстаивать свои интересы. Частной собственности в нашей стране никто пока еще не отменял...
Какие последствия может иметь для субъектов малого и среднего предпринимательства объявленная реновация старого жилого фонда? Самые что ни на есть плачевные. Им придется покидать районы с развитой инфраструктурой или искать новые помещения в этих районах. Уверена, что цены на аренду и продажу вплоть до принятия упоминаемого закона будут идти вверх. Неизвестно, будут ли в новом районе (квартале) хотя бы близкие условия для развития бизнеса. Думаю, что лучше сразу попытаться добиться справедливой денежной компенсации за доставленные неудобства, усилия будут вознаграждены.
В каком случае бизнес может выиграть от предоставления новых коммерческих площадей в ЖК, а в каких – понести убытки? Это зависит исключительно от вида бизнеса. В развивающихся микрорайонах стало распространенным организовывать своего рода «дома быта», это пользуется большим спросом. Еще одна проблема - досуговые клубы для детей в вечернее время и выходные дни. Востребованы будут и всякие творческие мастерские, поскольку проживание в однообразной градостроительной среде, коей отличается подавляющее большинство новых кварталов, по данным многочисленных исследований, является источником депрессий.
Егор Остапенко, директор департамента торговой недвижимости компании Praedium
Для коммерческих помещений важнейшим фактором является локация: в центре это проходные улицы, бульвары, места пересечения пешеходных потоков, а в спальных районах – близость к метро. Расстояние до метро является принципиальным фактором для помещений за ТТК, поскольку основной трафик района сосредотачивается именно там. И переезд для владельцев коммерческих помещений в аналогичные даже по площади блоки в глубину района, жилого массива, может обернуться катастрофой, особенно для определенных видов арендаторов. Такие помещения сдать значительно сложнее, ставка аренды в них существенно ниже, поэтому желание собственников получить равноценные помещения или денежную компенсацию вполне оправдано: люди могут потерять свой бизнес или существенно снизить доходность своих объектов.
Следует однако понимать, что помещения для ритейла в хрущевках, во-первых, встречаются очень редко, во-вторых, относятся к торговым помещениям невысокого качества, поэтому для некоторых собственников получение нового помещения формата стрит-ритейл в новом доме может оказаться даже более предпочтительным. Совсем иначе дело будет обстоять с помещениями, находящимися в 9- и 12-этажных домах, которые тоже могут попадать в зону реновации: здесь позитивная реакция собственников на альтернативу, предложенную городом, вряд ли возможна.
Последствия реновации для предпринимателей могут быть вполне серьезными: от средней потери продаж до полного закрытия бизнеса. Покупая помещение, собственник руководствуется важными критериями, которые город в данном случае не учитывает. Очень многое будет зависеть от того, куда именно вынужден будет переехать собственник; предложенные городом помещения могут не вполне отвечать тем бизнес-критериям, по которым собственник выбирал свое помещение ранее (близость метро, транспортных развязок и т.д.).
Печальные последствия мы описали выше, а позитивные изменения возможны только для тех собственников, чьи помещения представляют собой типичный «неликвид»: отсутствие отдельного входа и просматриваемости с улицы, невозможность установки витринного остекления, полуподвальные помещения. Собственники таких объектов взамен смогут получить равнозначные по площади, но при этом современные, адаптированные под торговые цели помещения с более привлекательными техническими характеристиками. Однако маловероятно, что такие случаи будут часты.
Роман Ткаченко, глава представительства холдинга RD Group в России
В районах с типовой застройкой отсутствует развитая инфраструктура и качественные торговые операторы, поскольку они возводились ускоренными темпами в условиях необходимости ликвидации дефицита жилья. Поэтому обновление районов и создание территорий комплексной застройки с развитой инфраструктурой откроет новые возможности для развития коммерческой недвижимости, в том числе для среднего и малого бизнеса.
Согласно последним оценкам, на месте примерно 25 млн кв. метров появятся около 60-70 млн кв. метров жилья. Это означает не только появление в спальных районах новых качественных операторов, но и увеличение количества коммерческих площадей различного формата, которые с учетом высокого спроса смогут использовать как средний, так и малый бизнес. Вместо устаревших точек появятся районные торговые центры, а также обновится стрит-ритейл – откроются новые магазины, сервисные центры, салоны цветов, отделения банков, спортивные и детские центры и др.
При этом важным фактором является не только появление новых площадей, но и обновление инженерных коммуникаций, которые в текущем состоянии не позволяют открывать современный ритейл из-за ограниченности их мощностей.
Тараненко Юрий, руководитель коммерческого департамента ГК «Инград»
В ближайшие годы есть вероятность того, что в 2-3 раза снизится численность населения в пешеходной доступности от объектов торговли. Это также отразится и на уровне арендных ставок, которые, скорее всего, пойдут вниз. С течением времени по мере застройки освободившихся площадей новыми многоквартирными домами возрастет и объем предложения на первых этажах новостроек, что приведет к увеличению конкуренции. Стоит учесть и такой фактор, как изменения принципа расположения домов и возможного изменения в связи с этим пешеходных маршрутов, что также отразится и на выручке предпринимателей, и на арендных ставках в сдаваемых помещениях. Основной удар придется на несетевых арендаторов, которые сильно зависят от конкретной локации и собственной сферы деятельности. У крупных сетей в этом отношении больше перспектив, так как диверсифицированный бизнес и наличие необходимого ресурса для переезда магазина в другую локацию не повлечет за собой серьезных финансовых последствий.
