Светлана Григорьева: «Мы не планируем конкурировать с «Флаконом» или «Винзаводом»
Кризис заставляется меняться. Как были скорректированы планы развития первого в России life-style бизнес-парка, об опыте международных бизнес-центров и полезных сервисах, мотивирующих персонал работать эффективно, порталу ComEstate.ru рассказала директор по маркетингу бизнес-парка Neopolis Светлана Григорьева.
Светлана, не секрет, что ситуация на рынке офисной недвижимости за МКАД сложная: вакансия выше чем в городе на 7-10%, лишь 3% арендаторов в 2015 году интересовались объектами за пределами границ «старой» Москвы. Как в такой ситуации можно развивать не просто децентрализованный проект, пусть и находящийся всего в трех километрах от МКАД, но к тому же еще и бизнес-парк life-style, где, казалось бы, должны быть более платежеспособные офисные сотрудники?
Мы считаем, что офисные сотрудники бизнес-парка life-style должны иметь возможность выбрать услугу себе по карману. Например, в ММДЦ «Москва-Сити» можно купить кофе в Starbucks за 200 рублей или в Coffee Point (аппараты с кофе в офисах) за 100 рублей, как вариант для руководителей - пойти в «Кофеманию», где кофе стоит 300-400 рублей. Точно также и Neopolis будет наполнен различными полезными сервисами в разном ценовом сегменте.
Идея life-style бизнес-центров зародилась на стыке HR-технологий и развития офисного рынка. Это место не только для работы, но и для отдыха, спорта, шоппинга, развлечений, саморазвития, это возможность проводить больше времени со своими детьми (речь идет о создании детских творческих мастерских при Neopolis – портал ComEstate.ru), это место для жизни, work-life balance – баланс между работой и личной жизнью. В life-style бизнес-центрах создаётся пространство, где и собственники компаний-арендаторов, и сотрудники этих компаний чувствуют себя вовлечёнными в процессы, происходящие на территории комплекса. Выстраивается полноценная среда как для ведения бизнеса, так и для здорового образа жизни, занятий спортом, личностного развития и общения.
Большинство life-style бизнес-парков и бизнес-центров предлагают различные спортивные и детские площадки, spa, рестораны и кафе, мастер-классы, фестивали, выставки и другие опции, необходимые для полноценного отдыха. В бизнес-парках life-style могут быть различные акценты. Например, в Smart Village в 30 км от Каира есть бассейны и фонтаны, что особенно ценно в жарком климате. В каких-то life-style бизнес-центрах есть медицинская клиника или расширенный автосервис, торговый центр или читальный зал. Знаменитый Chiswick Park business park в Лондоне помимо офисных площадей имеет тренажерный зал, бары, кафе, на территории Chiswick Park проводятся мастер-классы, работает прокат велосипедов и музыкальных инструментов, пледов и шезлонгов для отдыха в зеленой зоне парка, организуются регулярные экологические проекты.
В life-style бизнес-центре Neopolis будет работать фитнес-центр с 25-метровым профессиональным бассейном, кафе и рестораны, салон красоты, флористические магазины. Разнообразная инфраструктура делового квартала занимает более 10 тыс. кв. метров. Проект будет наполнен такими удобными постоянными элементами как лекции, выставки, ярмарки выходного дня и т.д. Для комфортного пребывания детей предусмотрены творческие мастерские, построена площадка для активных игр на свежем воздухе. Настоящим ноу-хау проекта стало функциональное решение арт-паркинга. Оба корпуса парковки имеют эксплуатируемые кровли, на которых разместились зоны для отдыха, сцена для проведения мероприятий и спортивные площадки. Здесь можно поиграть в мини-гольф, крокет, устроить соревнование по теннису, волейболу, мини-футболу или заняться йогой на фоне живописного пейзажа.
Мы создаем город для жизни на территории 5 гектаров. Наше главное конкурентное преимущество по сравнению с другими бизнес-парками Новой Москвы – это среда обитания, life-style. Кроме этого, в стоимость аренды офисных площадей уже включена составляющая team-building - формирование более совершенных и мотивированных команд и коллективов в компаниях наших арендаторов.
Во сколько же обойдется работодателям возможность их сотрудников играть в обеденное время в теннис или гольф и посещать, пусть и за свои деньги, салон-красоты или, предположим, изо-студию на территории бизнес-парка?
Наши арендные ставки не менялись с начала года. Мы вышли на рынок в 2014 году с рублевыми ставками и стабильны в своем предложении, но при этом учитываем изменения на рынке коммерческой недвижимости в целом. При аренде от 400 кв. метров до 1,7 тыс. кв. метров предварительная ставка составляет 16 тыс. рублей за кв. метр в год, плюс OPEX (коммунальные платежи, создание инфраструктуры – event-мероприятия для арендаторов, фестивали, выставки и т.д.) - 3,5 тыс. рублей за кв. метр в год. При этом у нас OPEX ниже, чем в других бизнес-парках Новой Москвы. При аренде свыше 1,7 тыс. кв. метров ставка за «квадрат» ниже, плюс OPEX и НДС. Внутренняя управляющая компания будет как раз организовывать life-style, поскольку нанимая стороннюю организацию, мы не сможем полностью контролировать финансовую отчетность аутсорсера. Эксплуатирующая компания была выбрана на основе тендера, ею стала Bilfinger HSG Facility Management.
Разумеется, в каждом случае перед заключением договора аренды ведутся тщательные переговоры, обговариваются все условия. Все зависит от того, что нужно арендатору. Можно обсуждать открытие столовой определенного оператора или фитнес-центра определенного бренда. Можно снять офис с отделкой и без, множество нюансов… Сейчас весь рынок – рынок арендатора. Но если завтра курс доллара будет 80 рублей, мы будем с той же ставкой, а если 180 рублей – то будем думать, какое решение предложить рынку, так как строительные, отделочные материалы импортные.
И кто ваши потенциальные арендаторы? Что изменилось в бизнес-парке из-за кризиса?
Передвинулся срок сдачи проекта на начало 2016 года. Если бы не кризис, мы имели бы другие возможности для развития проекта. Мы уменьшили минимальную площадь аренды с 1000 кв. метров до 400 кв. метров. На данный момент дальше дробить помещения не хотим – мы против «шанхая». Хотя у нас есть лист ожидания из компаний, которым нужны меньшие площади. И как только мы «распаковываем» какую-то из наших башен, смотрим, сколько площадей остается и кому их можно будет отдать, чтобы сохранить общую концепцию.
Что касается потенциальных арендаторов, то до кризиса к нам приходили преимущественно западные компании, которым нужно было несколько тысяч кв. метров. Сейчас интересанты в основном российские компании. Спрос на децентрализованные офисы, впрочем, как и на другие сегменты рынка, с приходом кризиса действительно уменьшился. В частности, Adidas искал офис за МКАД, а сел в БЦ «Крылатские холмы», «Норильский никель» также искал за пределами Москвы, а оказался в «Москва-Сити». Но бизнес-парки с удачной локацией в Новой Москве все равно интересны арендаторам. В частности, несмотря на не самую простую ситуацию на рынке, мы можем отказать определенным компаниям. Например, некоторым логистическим операторам, если понимаем, что на территории бизнес-парка будут находиться множество большегрузных автомобилей, что разрушит концепцию Neopolis и создаст дополнительную нагрузку на транспортную инфраструктуру, дороги.
В чем отличия проектов life-style для бизнес-центров и торговых центров?
Суть life-style одна и та же - создать комфортную среду для работы или покупок, с гармоничным балансом между работой или покупками и личными интересами человека. Предоставить ему возможность узнать что-то новое, получить уникальный опыт, расширить границы собственного опыта и знаний. И не важно, на какой территории это реализуется - в торговом или офисном центре.
Различие заключается в том, что реализовать life-style легче именно в ТРЦ – там более широкая аудитория, и для нее открыт свободный доступ в ТРЦ. Эта аудитория постоянно меняется, поэтому можно предлагать одну и ту же услугу разным посетителям. Как правило, life-style ТРЦ - это объекты с большим количеством обучающих школ/курсов/выставок, с большим набором развлечений, на их территориях много свободного открытого пространства, много заведений общепита, есть кинотеатры, реализованы возможности для занятий спортом. В одном месте сконцентрированы площадки, позволяющие реализовать свои интересы в зависимости от вкусов и настроения.
В БЦ воплотить все опции life-style ТРЦ в таком масштабе невозможно, так как в БЦ относительно закрытая, четко определенная аудитория, состоящая из арендаторов, плюс небольшая доля внешней аудиторий – гостей, контрагентов. В БЦ life-style реализуется по-другому. Доля инфраструктурных площадей в БЦ значительно меньше, как правило, это разбросанные по зданию проекты. Но обязательно есть элементы структуры, которые должны постоянно обновляться, предлагать различные форматы.
В офисном варианте следить за трендами, создавать комфортную, интересную, полезную среду обитания в рамках определённого бюджета - это зона ответственности и компетенции не арендаторов, как часто происходит в ТРЦ, а управляющей компании.
При этом мы не планируем стать конкурентом таким социокультурным проектам, как «Флакон» или «Винзавод»: мы стараемся при более экологичном размещении арендаторов в зеленой зоне компенсировать им то, чего они лишены в силу удалённости объекта. И сконцентрировать на одной территории всё то, что реальный человек, наш арендатор, любит и ценит.
Разумеется, управлять проще офисным проектом без life-style, но конкурировать легче с этой составляющей, хотя и сегодня есть сделки, заключенные на аренду большого количества площадей в проектах без life-style.
Мы знаем о примерах, когда в кризис бизнес-центры переквалифицируются в здания другого назначения, или когда офисные проекты, изначально ориентированные на аренду, распродают комплекс небольшими площадями. В результате объект теряет категорию А, ведь по классификации RICS у объекта класса А может быть только один собственник.
Life-style – это не обязательно дорого. Например, если каждому посетителю бизнес-центра на входе вручают шарик с логотипом комплекса, это сразу поднимает настроение – происходит разрыв шаблона: взрослый серьезный человек - с шариком. В Гонконге однажды дарили цветы на входе в бизнес-центр, причем и мужчинам, и женщинам. Мужчины могли прикрепить цветок к петлице, а женщины – на сумочку. В США я помогла управляющей компании одного БЦ также найти свое маленькое ноу-хау. Дело было так - выхожу со встречи и вижу, что дождь льет стеной, лужи по щиколотку, а на мне новые туфли на тонкой подошве. Не знаю, что делать – стою в растерянности и вдруг вижу на противоположной стороне магазин, где продают красивые силиконовые галоши, с каблучком, как раз для того, чтобы их можно было надеть поверх туфель. Охранник все понял и принес мне эти галоши. А спустя некоторое время, когда я снова посетила данный БЦ, увидела, что там предлагают посетителям бизнес-центра эти самые галоши, но уже с логотипом комплекса.
Светлана, расскажите о компании-затройщике A-Store Estates, о ней мало что известно, расскажите о бенефициарах проекта Neopolis.
Инвесторы Neopolis – это группа предпринимателей, которая занимается разными сферами бизнеса, каждый в отдельности развивает какие-то свои проекты. Однако у них есть опыт совместной работы с 2008 года – восстановление особняков в Крыму, Москве, в Европе.
И где еще планируется строительство и каких объектов?
У компании есть крупный земельный участок в Подмосковье, есть площадки в Москве. Но из-за кризиса проектирование и строительно-изыскательские работы отложены. Мы смотрим, оцениваем, что происходит.
