Татьяна Тикова: «Успешные проекты застройки промзон должны обладать определенной идеей»
Директор департамента управления активами PSN group Татьяна Тикова рассказала порталу Comestate.ru о принципах застройки промзон и о новых тенденциях в этом сегменте рынка.
Как будут застраивать бывшие промзоны Москвы? По какому принципу?
В Москве есть несколько промзон, которые сегодня рассматриваются для комплексного развития. Многое зависит от локации конкретной территории, и от того, какие именно объекты на ней расположены. Чем ближе зона находится к центру города, тем больше вероятность, что она станет интересна для создания нового современного офисного или жилого комплекса.
Сейчас, согласно градостроительной политике, на таких территориях (даже весьма масштабных) строительство жилой и коммерческой недвижимости в процентном соотношении должно составлять примерно 50 на 50%. Связано это с тем, что власти стремятся создать на новых объектах рабочие места. Но в каждом отдельном случае, конечно, формируется свой подход к коммерческой составляющей. В одних проектах делают упор на офисные здания, в других на научно-производственные предприятия легкой промышленности, в третьих на торговые центры и т.д. К примеру, в нашем проекте многофункционального квартала «Рязанский проспект» значительная доля коммерческих площадей будет отдана под офисы.
В Москве есть промышленно-коммунальные зоны, в которых даже после реконструкции остается достаточно серьезная коммунальная инфраструктура, поскольку ее технически сложно перенести. В таких случаях оптимальным решением является модернизация территории или строительство на ней новых промышленных объектов. Например, проект комплексной застройки «ЗиЛ». Здесь промышленные объекты и коммунальные территории компактизируются, обновляются и будут сохранены в меньшем объеме.
Также в бывшей промзоне могут присутствовать памятники архитектуры, которые находятся под охраной государства. Их наличие тоже накладывает отпечаток на дальнейшее развитие территории. Кроме того, нередко девелоперы оставляют и модернизируют существующие здания, даже если они не являются историческими. Часто это происходит, когда постройки привлекательны внешне. К примеру, у нас особым спросом пользуются строения из красного кирпича. Как правило, на таких территориях создаются бизнес-центры или апартаменты. Примерами могут послужить БЦ «Новоспасский», БЦ «Даниловская мануфактура», БЦ «Красная роза».
Каковы сроки реализации подобных проектов?
В среднем 5-7 лет.
Какие существуют сложности освоения промышленных зон?
Изначально коммерческая недвижимость создавалась путем точечной застройки — здания сносили и возводили на их месте новые. Теперь же возможности для нового строительства на территории Москвы остались практически только в промзонах. За счет их развития можно изменить общий облик города, в том числе транспортную составляющую.
К проблемам я бы отнесла то, что нередко промышленные территории бывают загрязнены. И девелоперу приходится проводить работы по рекультивации, озеленению и проч., что, безусловно, требует внушительных финансовых вложений.
Еще одна сложность в большей степени касается районов, расположенных ближе к центру. При строительстве есть вероятность случайно найти предмет, имеющий историческую ценность. Тогда работы приостанавливаются на время археологических исследований, а реализация проекта откладывается. Так несколько лет назад приостановили строительство гостиницы в Малом Козихинском переулке из-за того, что на территории нашли старинные деревянные дренажные колодцы, а также различную утварь. После их извлечения строительство было продолжено.
Выгодны ли такие проекты девелоперам?
Прибыль сегодняшнего девелопера значительно отличается от той, которая была в самом начале формирования рынка коммерческой недвижимости. Тогда она превышала 100%, а теперь находится на уровне «прочих видов деятельности». Так освоение промышленных зон сложно назвать «лакомым кусочком».
Процесс застройки этих территорий требует гигантских вложений — если продажи не пойдут по каким-либо причинам, застройщик будет нести серьезные убытки. Конечно, при правильном структурировании проекта, девелоперы зарабатывают, но не в тех объемах, как раньше. При этом, повторюсь, это один из немногих ресурсов города для нового строительства.
Как застройка промзон повлияет на предложение коммерческой недвижимости?
При выводе таких проектов на рынок появляется большой объем предложения, особенно если это происходит параллельно с конкурентами. Однако девелоперы редко застраивают всю территорию сразу. Как правило, компании очень осторожны при выводе коммерческих объектов в составе промзон на рынок. Часто их строят уже заведомо под конкретного арендатора (build-to-suit).
Повлияет ли застройка промзон на арендные ставки коммерческих объектов?
На ставки аренды на московском рынке в целом застройка промзон вряд ли повлияет. В таких масштабах цены зависят только от общеэкономической ситуации. В определенных же локациях (там, где находится объект) влияние произойдет из-за увеличения конкуренции. Здесь собственники других объектов для удержания арендаторов будут вынуждены снижать ставки или вводить льготы.
Каковы новые тенденции в проектировании застройки промзон?
Сейчас успешные проекты застройки промзон (офисные) должны обладать определенной идеей. Например, это может быть медийный кластер, на территории которого создана вся необходимая для подобных компаний инфраструктура. В настоящий момент у нас в стадии разработки находится проект, общая концепция которого будет связана с банками.
