Топ-5 самых выгодных форм владения коммерческой недвижимостью
Как и любой бизнес, инвестирование в коммерческую недвижимость влечет за собой ощутимую налоговую нагрузку. Ее можно оптимизировать при оформлении объекта в собственность, по-разному структурируя сделку на этапе купли-продажи. О том, какие формы владения объектами коммерческой недвижимости на сегодняшний день являются самыми выгодными и как выбрать вариант, наиболее подходящий для вашего конкретного случая, порталу ComEstate.ru рассказывает Артур Устимов, операционный директор краудфандинговой площадки AKTIVO.
ИП на патенте
Эта форма владения оптимальна для объектов стоимостью 50–200 млн рублей. Именно такие суммы чаще всего фигурируют в сделках физических лиц и небольших компаний. Если собственник — индивидуальный предприниматель на патентной системе налогообложения, государству он должен заплатить лишь стоимость патента. Арендный доход от объекта остается у него полностью (за вычетом эксплуатационных расходов). При этом доходы поступают на расчетный счет ИП и их легко можно перевести на свой личный счет без дополнительной уплаты налогов.
Правда, стоит учесть, что если объект находится в кадастровом списке, платить налог на имущество все же придется. Список объектов, которым присваивается кадастровая стоимость, ежегодно публикуется правительством РФ.
Плюсы: Патент позволяет снизить налоговую нагрузку для объектов стоимостью от 50 млн рублей. Налоговая отчетность также минимальна.
Минусы: Не подходит для наиболее крупных объектов с высоким арендным потоком. Годовая выручка от сдачи объекта в аренду не должна превышать 120 млн руб.
ООО на упрощенной системе
Налоговое бремя для ООО на «упрощенке» тоже сложно назвать непосильным - 6% с оборота. Компании не придется платить ни НДС, ни налог на имущество (если объекта еще нет в кадастровом списке). Доходы от аренды будут поступать на расчетный счет самой компании, а не физического лица. Для перевода их на личный счет владельца придется уплатить налог на дивиденды 13% (двойное налогообложение). Форма ООО часто фигурирует в роли собственника в спекулятивных сделках, когда объект недвижимости приобретается не для последующего использования и сдачи в аренду, а для быстрой перепродажи. В этом случае продается не объект, а компания, на балансе которой он числится, поскольку при передаче долей ООО не нужно платить НДС.
Плюсы: Небольшая налоговая нагрузка, освобождение от НДС при продаже.
Минусы: Выручка от сдачи объекта в аренду не должна превышать 120 млн руб. в год.
ЗПИФ
Если речь идет о более крупных объектах стоимостью от 150 млн руб. с высоким арендным потоком, целесообразно сформировать закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), в который и переводится здание или помещение. В этом случае все, что заработал фонд на доходах от аренды объекта, напрямую распределяется между владельцами паев, а они уплачивают налоги в соответствии со своей налоговой системой. В отличие от ООО при использовании ЗПИФ двойного налогообложения не будет.
Фонды особенно выгодны для девелоперов, готовых инвестировать в развитие бизнеса. За пять лет работы фонда реинвестированием дохода можно пристроить к объекту несколько дополнительных корпусов и значительно увеличить капитализацию. В России удобно инвестировать в объекты недвижимости через ЗПИФ с помощью краудфандинговой площадки AKTIVO.
Плюсы: Подходит для инвестирования в крупные объекты, особенно с целью последующего развития бизнеса. Ведение отчетности управляющей компанией по международным стандартам и контроль со стороны спецдепозитария делают бизнес прозрачным и безопасным.
Минусы: При продаже объекта из фонда необходимо уплатить НДС. Поэтому выгоднее искать контрагента на общей системе налогообложения, иначе сумма сделки увеличится для покупателя на 18%.
ООО на общей системе
Для России ЗПИФ пока остается непривычной формой владения коммерческой недвижимостью, поэтому большинство собственников оформляют крупные объекты на баланс ООО. При высоком арендном доходе применять упрощенную систему налогообложения невозможно, поэтому инвесторы вынуждены использовать общую систему. Налоговая ставка в этом случае довольно высока и составляет 20%. Но если грамотно засчитывать расходы, можно снизить эффективную ставку налога до 5–6%. Тем не менее, в случае владения объектом ООО у компании появляются обязательства по уплате НДС и налога на имущество, растет объем отчетности для налоговых органов.
Плюсы: Нет верхнего ограничения по объему арендного дохода.
Минусы: Высокая по сравнению с другими формами владения налоговая ставка.
ООО с офшорной компанией в качестве конечного бенефициара
Минимизировать налоги при использовании ООО на общей системе все-таки можно, прибегая к более сложным схемам структурирования бизнеса. Например, если конечным владельцем является иностранная компания, зарегистрированная в одной из «налоговых гаваней». Выстраивается следующая цепочка владения: офшору принадлежит российское ООО, а у этого ООО, в свою очередь, на балансе числится объект коммерческой недвижимости. В этом случае, как правило, российская компания имеет определенный долг перед материнской, и весь получаемый от недвижимости арендный доход она отдает в счет погашения долга. Это позволяет избежать уплаты налогов в России, а в офшорной зоне они минимальны — в некоторых зонах ставка не превышает 1%.
Плюсы: Возможность свести налоговую нагрузку к минимуму.
Минусы: Владение офшором — достаточно дорогое удовольствие, ведь за одно лишь годовое обслуживание придется платить не менее 5 тысяч долларов. Такая схема целесообразна лишь для больших объектов, когда возникает эффект от масштаба. К тому же курс правительства РФ на «деофшоризацию» экономики может негативно сказаться на вашем бизнесе.
