Жанна Лопухова: «Привлечение кредита для покупки офиса – это не «средство от безденежья», а взвешенный, экономически просчитанный и обоснованный шаг»
О том, кому и когда выгодно покупать офисы с помощью ипотечного кредита рассказала порталу Comestate.ru руководитель группы продаж компании Sminex Жанна Лопухова.
Часто ли покупают офисы в кредит?
По сравнению с жилищной ипотекой, которая используется на рынке недвижимости, как минимум, последние 10 лет, коммерческая ипотека, то есть покупка в кредит коммерческой недвижимости – явление достаточно новое. Активно это направление стало развиваться в последние 2-3 года.
На мой взгляд, одна из основных причин роста интереса к этому финансовому инструменту заключается в перенасыщении рынка офисной недвижимости. Заметно выросшее, особенно после кризиса 2008 года, предложение офисов привело не только к усилению конкуренции между бизнес-центрами, но и довольно большому разбросу по арендным ставкам. Как бы ни говорили о том, что рынок сегодня перестал быть рынком арендодателя и превратился в рынок арендатора, такая ситуация для последнего является определенной нестабильностью. В этом случае покупка офиса становится, во-первых, 100-процентной защитой от сюрпризов со стороны арендодателя, а кроме того, позволяет увеличить собственные оборотные средства компании.
Иметь офис в собственности выгоднее, чем арендовать. Это понятно всем. Но почему привлекает ипотека, когда собственных средств на покупку не хватает?
Начнем с того, что основными потребителями коммерческой ипотеки являются не столько частные инвесторы, сколько юридические лица – компании, которые, как правило, покупают офис для себя, а не для извлечения прибыли путем сдачи его в аренду. По нашим наблюдениям, 40% сделок с юридическими лицами происходит с помощью заемных средств. Лица физические предпочитают использовать собственные средства. Из этой категории покупателей коммерческой недвижимости к помощи ипотеки прибегают лишь 15-20%. Приобретая офис, частный инвестор стремится как можно скорее начать извлекать из этого актива прибыль.
Для компании покупка офиса – операция, проведение которой всегда экономически обосновано и вписано в ее бизнес-стратегию. Поэтому привлечение кредита для покупки офисных площадей – это не «средство от безденежья», а взвешенный, досконально продуманный на перспективу шаг. Как показывает наш опыт, покупая офисную недвижимость, как минимум, 30% от стоимости сделки юридические лица предпочитают оплачивать заемными деньгами. Совершенно очевидно, что «стоимость» собственных денег для компаний явно выше, нежели кредитных. Им гораздо выгоднее гасить равными долями растянутый во времени кредит, чем одномоментно изъять собственные деньги из оборота. Помимо того, что кредитование позволяет юридическим лицам оставить текущие оборотные средства и использовать в рамках своей деятельности, оно еще и увеличивает баланс компании, что для многих тоже играет существенную роль.
То есть опыт вашей компании говорит о том, что ипотека достаточно популярное средство при покупке офиса?
Думаю, да. Вместе с тем, высокая доля сделок по покупке офисов в кредит на наших объектах, на мой взгляд, обусловлена еще и тем, что Sminex стал одной из первых компаний на рынке, которая еще три года назад разработала и предложила своим клиентам услугу, помогающую им максимально эффективно взаимодействовать с банками и быстро получать коммерческую ипотеку. В нашей компании создан специальный отдел, специалисты которого оформляют все необходимые бумаги, проводят вместе с клиентом встречи в банке, то есть делают все возможное, чтобы наш потенциальный покупатель смог приобрести желаемый объект. Эта услуга клиентам оказывается совершенно бесплатно. Компании же она обеспечивает большой темп продаж.
Вы работаете таким образом с определенными банками?
В нашем «портфеле» - порядка 10 банков, с которыми мы работаем давно и успешно. Благодаря этому клиент получает коммерческую ипотеку в разы быстрее. Однако мы совершенно не настаиваем на том, чтобы наш клиент пользовался услугами исключительно наших партнеров. В случаях, когда покупатель желает работать с какой-то другой кредитной организацией, мы оперативно включаемся в процесс и делаем все возможное, чтобы клиент получил положительный ответ. Мы встречаемся с представителями этого банка, рассказываем им о компании, о наших объектах, о нашей работе. Мы сами заинтересованы на расширении количества банков-партнеров и всегда идем на встречу нашему клиенту.
Все ли банки выдают коммерческую ипотеку?
Первые топ 100 точно.
А какие обычно условия таких кредитов?
Коммерческая ипотека обычно дается сроком до 10 лет, но чаще сами же клиенты сокращают срок выплаты до 5 лет. Ставка зависит от финансового состояния заемщика, его кредитной истории, взаимодействия с предыдущими банками. Но в целом диапазон колеблется от 15 до 17%. Иногда клиентам удается получить ставку ниже, чем 15%, но это уже зависит от усилий самого клиента и опять-таки же его кредитной истории.
Расскажите, как желание клиента может снизить ставку, разве это возможно?
Как правило, банки идут на некоторое снижение ставки в случае, если в качестве заемщика выступают их привилегированные клиенты, которые к тому же еще и предлагают дополнительные гарантии в качестве подтверждения своей финансовой устойчивости и надежности.
Иногда юридические лица снижают размер первоначального взноса с 30% до 10% именно в ходе личных переговоров. И происходит это потому, что покупка офиса отличается от покупки квартиры. Покупка офиса – это такой же бизнес, в котором переговоры решают многое. Кроме того, офисные площади - более ликвидный товар, чем квартира. В случае невозврата кредита этот залог продать проще и быстрее, что понимают сами же банки.
Итак, купить офис с помощью ипотеки для юридического лица выгодно. А когда это выгодно для частного инвестора?
Покупать офис в ипотеку в инвестиционных целях выгодно в том случае, если арендный доход от сдачи помещений будет превышать расходы на обслуживание кредита. Как правило, это становится возможным, если покупается офис площадью от 400 квадратных метров. Офисы до 400 кв. м обычно сдаются по цене меньшей, чем 15% ипотечная ставка. В этом случае частному инвестор, который планировал извлекать из своего приобретения прибыль, не только остается без дохода, но еще и приобретает дополнительные затраты, поскольку ежемесячно вынужден доплачивать банку из собственных средств.
Более выгодным приобретением офиса в кредит для частного инвестора может стать покупка площадей на начальном этапе реализации объекта. В этот момент стоимость квадратных метров относительно невелика, но при этом совершенно очевидно, что к моменту ввода объекта в эксплуатацию цена на них вырастет в несколько раз. В итоге, продав уже готовый офис, частный инвестор может не только погасить кредит, взятый на его приобретение, но еще и получить прибыль.
Коммерческую ипотеку труднее получить юридическому или физическому лицу?
Все зависит от банка. Есть банки, у которых в приоритете розничное кредитование, где предпочитают работать с физическими лицами, скажем, «ВТБ-24.» А есть крупные корпоративные банки, которые, напротив не занимаются розницей. Например, банк «Петрокоммерц» выдает кредиты только юридическим лицам.
Какие перспективы у рынка коммерческой ипотеки?
Думаю, рынок будет расти. Особенно будет увеличиваться спрос со стороны российских юридических лиц, многие захотят уйти от аренды.
