Что ждет рынок недвижимости в 2016 году
«Запас» рынка офисов Москвы сформирован на ближайшие 6 лет, а покупатели скорректировали свои требования по доходности активов и готовы рассматривать приобретения с доходностью 9-10% в рублях, но однако рынок продажи пока не готов массово предлагать проекты с такой доходностью, поскольку это будет означать фиксацию снижения цен на недвижимость в два раза минимум. Инвестиционный фонд Strategy Capital Advisor подвел итоги 2015-го и обозначил тренды 2016 года.
Инвестиции
1.1. На 36% к прошлому году упал уровень инвестиций в российскую недвижимость. Общая сумма инвестиций составила 2,8 млрд. долл. Это худший результат за 10 лет. Если смотреть на те же показатели в рублях, то объем инвестиций равен уровню 2014 года (то есть интерес к активам тот же, но долларовая цена упала). Уровень иностранных инвестиций снизился в два раза и составил всего 15% в общем объеме (и то из-за сделок по «Метрополису»).
1.2. По-прежнему нет массового консенсуса в ожиданиях покупателей и продавцов. Покупатели скорректировали свои требования по доходности активов и готовы рассматривать приобретения с доходностью 9-10% в рублях, однако рынок продажи пока не готов массово предлагать проекты с такой доходностью, поскольку это будет означать фиксацию снижения цен на недвижимость в два раза минимум.
1.3. Офисная недвижимость по-прежнему лидирует в структуре инвестиционного спроса – это 40% объема всех сделок купли-продажи. Следом идет торговля – 25%, следом – склады, привлекшие в этом году беспрецедентный интерес инвесторов (18% общего объема инвестиций), и остальные сектора.
1.4. Региональными проектами инвесторы совсем перестали интересоваться – 87% инвестиций осуществлено в рамках Москвы.
1.5. Прогнозы аналитиков на 2016 год разнятся. Одни предполагают оживление рынка уже во втором квартале 2016 года, другие – стагнацию до конца года. Но никто не оценивает, что 2016 год будет лучше 2015 года, и объем сделок прогнозируется не более 2,8 млн. долл. Роста не будет до конца 2016 года, и в течение 2016 года мы будем наблюдать постепенное удешевление стоимости активов и их перераспределение в пользу новых владельцев, с фиксацией убытков предыдущими собственниками. Постепенно произойдет снижение стоимости активов по всему рынку, через смену контроля и через расчет стоимости по упавшим в два раза денежным потокам, и для недвижимости зафиксируется новые ценовые параметры. Скорость этого процесса будет зависеть от динамики развития политической и экономической ситуации.
Офисы
2.1. По итогам года чистое поглощение площадей (сколько ввели vs сколько поглотил рынок) оказалось положительным: то есть темпы ввода снизились так значительно, что даже сократившийся спрос оказался выше, чем прирост предложения. Новых офисов построено в два раза меньше в сравнении с прогнозом: 0,6 млн кв. м вместо анонсированных 1,2 млн кв. м. Сейчас остается незанятыми около 3-3,5 млн. кв. м офисных площадей, то есть 17-20% в целом по рынку. Если считать, что поглощение площадей сохранится стабильным ближайшие годы (а именно около 0,6 млн кв. м в год), то «запас» рынка офисов сформирован еще на 6 лет. При этом в 2015 году положительное влияние на спрос оказали сделки «улучшения жилищных условий» компаниями, и уровень поглощения, который мы видели, был в немалой степени (процентов на 60%) обусловлен ими: например, многие арендаторы площадей В класса переехали в подешевевший А класс.
2.2. Вакантность площадей по сегментам:
2.2.1. А класс: 25%.
2.2.2. В класс: 15-19%.
2.2.3. В течение года вакантность даже немного снизилась – из-за снижения объема ввода новых площадей к концу года, а не за счет реального увеличения спроса.
2.3. Если вакантность слегка снизилась в течение 2015 г., то ставки продолжили свое падение, обновив исторические минимумы.
2.3.1. А класс: 25 тыс. руб./кв. м/год (420 долл./кв. м/год).
2.3.2. В класс: 14,5 тыс. руб./кв. м/год (220долл./кв. м/год).
2.3.3. Рублевые ставки в среднем по рынку снизились за год на 20%, в то время как валютные ставки (там, где они еще остались) – на 40%.
2.4. Из тенденций офисного рынка в 2015 году нужно выделить окончательную победу рублевых договоров. Редкие владельцы офисов А класса еще способны удержать долларовую ставку. Все остальные перешли в рубль, зафиксировав снижение доходов. Арендные каникулы теперь могут достигать 6 мес., а индексация устанавливается в размере 8-10% для рублевых договоров (ниже инфляции). Также, надо отметить прецедентный суд между ПАО «Вымпелком» и его арендодателем, в котором решением первой инстанции установлен валютный коридор 30-42 руб./долл., для оплаты арендных платежей. Решение, вынесенное судом в пользу арендодателя, идет вразрез с практикой рынка, и, вероятно, не создаст прецедента для ухода арендаторов от рисков валютных договоров, но может быть всякое. Также необходимо сказать о повышении фискальной нагрузки на владельцев офисных зданий – через применение исчисления налогов от кадастровых стоимостей к зданиям от 2 тыс. кв. м. Все это в совокупности привело к падению чистых доходов владельцев офисной недвижимости в два раза и более к прошлому году.
2.5. Сделки на рынке офисов проходят уже по скорректированным ценам. Ниже представлены крупнейшие публичные сделки. При этом, надо учесть, что фактически в эту таблицу попали сделки как кептивные, так и сделки, которые были согласованы еще годом ранее.
источник: Strategy Capital Advisor
Торговля
3.1. Падение покупательной способности населения, сокращение реальных доходов и пессимистические прогнозы граждан относительно динамики своей платежеспособности привели к тому, что оборот торговли упал за год на 10%, при этом декабрь к декабрю упал на 15,3%, по данным Росстата. Замедление продаж в конце года говорит о том, что тенденция уменьшения выручек будет усиливаться, и граждане будут и в 2016 году покупать меньше.
3.2. Рынок торговых площадей Москвы пополнился за год всего на 50% от заявленного: введено 0,6 млн. кв. м торговых площадей («Зеленопарк», «Авеню», «РИО» и несколько менее крупных) вместо 1,3 млн кв. м обещанных торговых площадей. Общий объем рынка составляет около 6 млн кв. м, и 2015 году был, несмотря на падение темпов ввода площадей, рекордным, принеся 10% от общего объема рынка.
3.3. Вакантность составляет 8-9% с перспективой роста до 11% в 2016 году. Текущие показатели вакантности – худшие за 10 лет, и с начала 2014 года вакантность площадей ТЦ выросла в три раза. В абсолютных значениях вакантность составляет около 0,5 млн кв. м. При этом общей картины по рынку нет: есть пустые ТЦ, есть заполненные. Традиционно, новые торговые центры открывались с заполнением 40-50% к дате открытия.
3.4. Падение ставок аренды составило в среднем 20%, но по факту доходы собственников ТЦ упали на 30-50%. Структуру потерь владельцев ТЦ можно грубо отразить так: 15-20% и более сформировали предоставленные арендаторам снижения ставок/рассрочки/ дебиторка, на 10% и более упали выручки арендаторов, на 10% и более выросла вакантность (незанятые площади + ротации). Падение ставок аренды очень отличается от объекта к объекту: разница между ставками аренды на сопоставимые лоты в разных ТЦ может доходить до 50%. Арендаторы ищут наилучшие локации и идут только в те объекты, в которых есть сформированный трафик покупателей.
3.5. При этом для Москвы насыщенность рынка торговыми площадями не является предельной: например, она меньше, чем в Екатеринбурге на 25%, и Москва отстает по этому показателю от многих европейских столиц (Лондон, Париж, Варшава, Вена, Прага). Хотя по ставкам аренды Москва остается одним из мировых лидеров: она идет в рейтинге сразу после Лондона. С учетом падения доходов населения можно ожидать дальнейшей коррекции доходов владельцев торговых помещений.
3.5.1. Что касается Екатеринбурга, то по насыщенности торговыми площадями он переместился на второе место в стране – теперь он идет следом за Санкт-Петербургом. С учетом профицита торговых площадей в этом городе, процессы падения доходов протекают там более выраженно.
3.6. Активность владельцев торговой недвижимости сейчас приоритетно направлена на удержание арендаторов, усиление концепций торговых центров, на повышение качества управления. Ритейлеры реагируют на сокращение продаж и предоставляют скидки покупателям, уменьшая свою маржу. Очевидной стала тенденция привлечения операторов развлечений на крупные площади, которые приносят незначительные доходы, но позволяют удержать трафик. Лучше всего чувствует себя торговля в сегменте «дисконт», что заметно по планам расширения продуктовых сетей этого формата и по актуальности аутлетов. Рынок аренды торговых центров также перешел в рубль, и на смену фиксированной арендной плате приходит процент от оборота арендаторов.
Сделки 2015 года
источник: Strategy Capital Advisor
Склады
4.1. Объемы ввода складских площадей также в два раза меньше, чем в 2014 году – всего 0,7 млн кв. м. Общий объем рынка составляет 12 млн кв. м. При этом 2015 г. стал рекордным по сделкам в складском сегменте: куплено больше площадей, чем было построено, а именно 1,2 млн кв. м.
4.2. Покупателями складских площадей выступали как конечные пользователи, привлеченные низкой ценой кв. м (Adidas, Leroy Merlin, Дикси), так и стратегические инвесторы (например, БИН). Беспрецедентный объем сделок обусловлен низкими ставками аренды, которые позволяют покупать площади с существенным дисконтом к докризисным уровням.
4.3. Вакантность в течение года росла и по его итогам составила 9-9,4%. Сейчас свободно около 1 млн кв. м складских площадей – в абсолютном выражении это экстремум рынка. Однако в 2016 году существенного изменения этого показателя не ожидается.
4.4. Ставки аренды в рублях к 2014 году снизились на 11%. Для А класса это 4 тыс. руб./кв. м, для В класса – 3 тыс. руб./кв.м. При этом долларовые ставки аренды достигли исторического минимума и упали до 70 и 60 долл./кв. м для А и В класса соответственно.
Самая читаемая аналитика
