Офис: итоги московского рынка в III квартале 2015 года
В июле-сентябре 2015 года было введено в эксплуатацию в 3,5 раза меньше офисных площадей по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, сообщает S.A. Ricci.
Предложение
В III квартале 2015 г. объем предложения офисных площадей увеличился на 126,4 тыс. кв. м. Это более чем в 3,5 раза меньше, чем в III квартале прошлого года, когда было введено 456 тыс. кв. м.
По данным S.A. Ricci, за 9 месяцев 2015 г. в эксплуатацию было введено 552 тыс. кв. м, что составляет лишь 54% от прироста нового предложения за I-III кварталы 2014 г.
Совокупный объем предложения офисной недвижимости Москвы в III квартале достиг отметки в 15 млн. кв. м, увеличившись с начала года на 3,8%. До конца года ожидается к вводу порядка 240 тыс. кв. м офисных площадей, что увеличит объем рынка еще на 1,6% до 15,3 млн. кв. м.
В III квартале 2015 г. произошло незначительное изменение структуры общего объема предложения. За счет ввода новых бизнес-центров увеличилась доля офисных площадей класса А на 1 п.п. до 37%. Объем помещений класса А на рынке Москвы составляет 5,5 млн. кв. м. На класс В+, доля которого, как и в прошлом квартале, равна 37%, приходится также 5,5 млн. кв. м.
В III квартале 2015 г. было введено в эксплуатацию два объекта класса А (БЦ «Оружейный» и новый корпус в БП «Крылатские холмы»), которые составили 74% от совокупного прироста офисных площадей. На бизнес-центры класса В+ пришлась оставшаяся четверть нового предложения.
55% введенных в III квартале 2015 г. площадей пришлось на зону Садового кольца, что объясняется завершением строительства долгостроя в Оружейном переулке (БЦ «Оружейный»). По предварительным итогам 2015 г., основной прирост по-прежнему сохранится в зонах ТТК и МКАД. Ввиду переноса сроков строительства бизнес-центра «IQ-квартал» в «Москва-Сити», в зоне ММДЦ увеличение объема офисных площадей до конца года не ожидается.
Бизнес-центры, введенные в эксплуатацию во III квартале 2015 г.
| Название | Адрес | GLA, тыс. кв. м | Класс |
|---|---|---|---|
| БЦ «Оружейный» | Оружейный пер., 41 | 69,0 | A |
| БЦ «Данилов Плаза» | Новоданиловская наб., вл.6 | 25,0 | B+ |
| БЦ «Крылатские Холмы» (II очередь) | Крылатская ул., 19 | 24,5 | A |
| БЦ «Шаболовка, 31» | Ул. Шаболовка, 31, корп. 11 | 7,9 | B+ |
Источник: S.A. Ricci
Вакантность
Вакантность на рынке офисной недвижимости за III квартал не изменилась: 20% офисных площадей остаются свободными. Такая ситуация является следствием как низкой активности арендаторов, которые не успевают заполнять большие объемы пустующих помещений, так и невысоким показателем ввода нового предложения, который существенно не увеличил существующее предложение. Вакантность на рынке офисной недвижимости по классам выглядит следующим образом:
в классе А – 27% свободных площадей,
в классе В+ – 20%,
в классе В – 13,5%.
Зона МКАД лидирует по доле вакантных офисных площадей в объектах как класса А, так и В+. По данным S.A. Ricci, по итогам III квартала в бизнес-центрах класса А зоны МКАД свободными остаются 36% площадей, а в помещениях класса В+ этой же локации – 21,5% площадей.
Ставки
Ослабление национальной валюты, которое продолжалось в течение первых двух месяцев III квартала, и последующее установление курса доллара на 18% выше уровня начала квартала, способствовали тому, что собственники офисных помещений продолжили пересматривать условия сдачи в аренду своих площадей, сохраняя тенденцию к переходу ставок аренды от долларов к рублям.
Средневзвешенная ставка аренды на помещения класса А продолжила снижаться в III квартале, опустившись в долларовом эквиваленте на 7% до $520 за кв. м/год, а в рублевом эквиваленте - на 13% с 27 500 руб./кв. м/год до 24 000 руб./кв. м/год.
При этом наиболее существенно ставка аренды на помещения класса А сократилась в зоне ТТК – на 17%, установившись в диапазоне $450-550 за кв. м/год. Рублевые ставки в данной зоне остались на прежнем уровне 26 000 – 27 000 руб./кв. м/год. В зоне Садового кольца, напротив, средневзвешенная ставка аренды, установленная в рублях, упала на 10% с 31 500 руб./кв. м/год до 28 500 руб./кв. м/год, долларовые же ставки находятся в диапазоне $600-700 за кв. м/год.
По данным S.A. Ricci, с начала 2015 г. арендные ставки на офисы класса А упали на 22% в рублях, на 15% - в долларах.
В объектах класса В+ и В средневзвешенная ставка аренды в долларах в III квартале существенно не изменилась и составляет $300-320 за кв. м/год и $250-270 за кв. м/год соответственно. При этом ставки аренды, номинированные в рублях, на помещения данных классов уменьшились на 3-4% за квартал и установились на уровне 13 800 руб./кв. м/год для класса В+ и 11 400 руб./кв. м/год для класса В.
C начала 2015 г. ставки аренды в класса В+ в долларах упали на 13%, в рублях – на 18%.
Самая читаемая аналитика
