2016 на рынке коммерческой недвижимости: крупнейшие сделки, тренды, прогнозы
В конце уходящего года многие эксперты заговорили о стабилизации рынка, склонные к пессимизму (или реализму?) окрестили ее «стагнацией». Второй год кризиса, как лакмусовая бумажка, проверил на прочность всех: сильные игроки стали сильнее, слабые или излишне рисковые – оказались в проигрыше. Портал ComEstate.ru с помощью экспертов определяет тренды 2016 года, чтобы спрогнозировать ближайшую перспективу.
Настроения на конец 2015 года были во многом другими, чем сейчас. В прошлом году упали все показатели рынка во всех сегментах и классах. Не пострадали, пожалуй, только объекты, называемые экспертами в кулуарах классом «Г». Что, разумеется, радости и оживления на рынок не вносило, поскольку с обозначенным классом ни консалтинговые, ни управляющие, ни девелоперские компании не работают. Тогда далеко не все представляли, чего ждать дальше. И не удивительно – «ставки аренды теряли по 10% за квартал, а вакансия в ряде объектов достигала 90%», - вспоминает Александр Ошурко, управляющий партнер компании Praedium. Сегодня же большинство игроков смотрят на рынок с осторожным оптимизмом. Что дает поводы для этого?
Пожалуй, одна из неожиданностей – существенное сокращение доли пустующих площадей в офисах класса А и, в частности, в ММДЦ «Москва-Сити». Если в классе вакансия упала с 23-25% до 19-21%, то «Москва-Сити» и вовсе показал головокружительные результаты, сократив долю пустующих площадей с 36% до 16%. Разумеется, сделки, которые помогли осуществиться этому, не все эксперты готовы называть стопроцентно рыночными. Действительно, вряд ли мэрия Москвы, купившая 55 тыс. кв. метров в башне «Око», может считаться классическим игроком рынка коммерческой недвижимости. Или переход башни «Евразия», по некоторой информации, за долги в 24 млрд рублей от Сулеймана Керимова к группе ВТБ – это что, рыночная сделка? Тем не менее, факт остается фактом – вакансия в «Москва-Сити» резко сократилась, выиграл тот, кто сумел договориться.
Еще одним сегментом с положительной динамикой стали офисы класса В, где, по словам Александра Шибаева, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, ставки аренды незначительно выросли (до 12,4 тыс. руб. за кв. м в год) за счет «вымывания» наиболее качественных предложений по низкой ставке. (Для сравнения, средняя ставка аренды в классе А, по данным Blackwood, снизилась на 18%, составив 29,5 тыс. руб. за кв. метр в год, в классе В+ снижение составило 3%, до 16,1 тыс. руб. за кв. м в год).
По словам Светланы Григорьевой, директора по маркетингу делового квартала Neopolis, в настоящий момент наибольший уровень пустующих офисных помещений класса А сохраняется в районах СЗАО после Четвертого транспортного кольца (ЧТК) - 51,6% и ВАО до ЧТК - 45,6%. Однако благодаря сделке по продаже объекта President Plaza уровень вакантных площадей в ЗАО до ЧТК снизился с 82,4% до 29,5%.
«Главный итог уходящего года – офисный рынок прошел дно», - уверен собственник ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалев. При этом, по словам Александра Шибаева, суммарный объем сделок на рынке качественных офисов по итогам 2016 года составит чуть более 1 млн кв. метров, что на 40% меньше, чем в 2015 году. «А основной объем сделок при этом пришелся на площади в диапазоне 300-800 кв. метров, - замечает Александр Ошурко, - что показывает - рынок «ужимается» в размерах и арендаторы продолжают активную оптимизацию».
В торговом сегменте больше всего просел стрит-ритейл, зато улучшилась ситуация в неформатных и районных торговых центрах. Как отмечает руководитель коммерческого департамента Zeppelin Марианна Плаксина, по состоянию на II квартал 2016 года на рынке street retail доля свободных помещений на главных торговых улицах Москвы продолжала расти и составляла более 20 000 кв. метров. Это был значительный «провал» показателя за последние три года. Третий квартал принес незначительный рост процента арендуемых помещений. Во многом ухудшение положения street retail вызвало сокращение парковочных мест в центре Москвы и масштабное благоустройство главных торговых коридоров, что значительно снизило их проходимость. «Как ни удивительно, переход в ТЦ предпочли даже такие ритейлеры, которые ранее этот вариант торговли в принципе не рассматривали, - говорит Марианна Плаксина. - Дрейф арендаторов спровоцировало и решение о сносе самостроев».
С Марианной Плаксиной согласен и Андрей Ковалев. Он говорит, что при снижении посещаемости крупных ТРЦ неформатные ТЦ напротив «чувствовали» себя не плохо - многие арендаторы демонтированных павильонов перешли в неформатные районные ТЦ в шаговой доступности от станций метро.
Что касается сегмента торговых центров, то, по словам Марианны Плаксиной, в III квартале 2016 года доля свободных площадей приблизилась к 7%, побив рекорды пяти лет. Это было вызвано массовым вводом новых объектов и логично, что теперь динамика роста показателя замедлится, однако и существенного роста процента заполняемости объектов ожидать не стоит.
Несколько другие цифры и прогнозы дает коммерческий директор компании City&Malls PFM Сергей Шиферсон: «В сегменте торговой недвижимости Москвы ввод новых ТЦ в I – III кварталах уходящего года спровоцировал рост вакансии, но в настоящее время ситуация выравнивается. В среднем доля свободных помещений в течение этого года составляла около 12%, и аналитики прогнозируют, что к началу 2017 года она снизится до 10%».
Падение в 2016 году было зафиксировано и на рынке складской недвижимости. Как замечает Игорь Кабатов, партнер, директор по развитию УК «ИТКОЛ», в начале 2016 года в классе А падение составило 7,8% , в классе В - 8,7%. В то время как в классе А уровень свободных площадей вырос до 12,6%, в классе В началось незначительное снижение количества свободных площадей - до 8,2%. В III квартале 2016 года уровень вакантных площадей в классе А заметно вырос - до 16,3%. В классе В также зафиксировано значительное увеличение вакансии - до 13%.
Из положительных тенденций в складском секторе можно отметить небольшой рост арендных ставок в классе А и сохранение ставок на том же уровне в классе В. На конец года она составляла до 4-4,5 тыс. рублей за кв. метр в год в классе А и до 3-3,5 тыс. рублей в классе В.
Сегодня перспективы эксперты обрисовывают более радужно, чем год назад. Рынок коммерческой недвижимости ожидает определенное оживление, уверена Светлана Григорьева. Учитывая небольшой объем планируемых к вводу объектов в классах А и B в 2017 году, уровень вакансии в этих сегментах сохранится примерно на том же уровне. Укрепившийся в этом году тренд - переход на рублевые ставки - будет способствовать сохранению объема предложения на том же уровне. Эксперт также не исключает незначительный рост объема предложения.
Стоит также отметить, что в 2017-2018 годах, по словам Александра Ошурко, ожидается заметная ротация крупных арендаторов. Именно в этот период заканчивается действие долгосрочных договоров аренды, заключенных международными и крупными российскими компаниями на условиях докризисного периода (2012-2013 гг.). В ряде договоров арендная ставка номинирована в валюте. Поэтому те арендаторы, договоры которых являются негибкими и не позволяют добиваться снижения ставки от арендодателя, предпочтут переезд на условиях существенной экономии. Эта ротация в свою очередь может привести к перемене основных векторов спроса, а также к кратковременному увеличению спроса в ряде локаций города.
Читайте также:
Ключевые сделки на рынке коммерческой недвижимости Москвы в 2016 году
