Гостиничный рынок ставит рекорды
По итогам трех кварталов эксперты рынка коммерческой недвижимости отметили значительное увеличение качественных гостиничных площадей. Активное развитие строительства отчасти связывается с Чемпионатом мира по футболу в следующем году, однако это значимое спортивное событие называется не единственной причиной оживления отрасли.
Спрос рождает предложение
В течение трех кварталов этого года в Москве, по данным NAI Becar, было введено 1,6 тыс. номеров в 10 отелях. Всего же в столице насчитывалось 395 отелей различных категорий – от 3 до 5 звезд. Заметной тенденцией прошедших месяцев стал интерес, который проявляли к столичному рынку международные гостиничные операторы. Как отмечает Евгения Гиль, руководитель дивизиона управления апарт-отелями NAI Becar, 80% новых отелей откроются в Москве именно под международными брендами.
Серьезное влияние на развитие рынка в этом году оказывает подготовка к Чемпионату мира по футболу, и такая ситуация продолжится и в ближайшем будущем. Причина этого довольно прозрачна: интерес к спортивному мероприятию повлияет на туристический поток в 2018 г.: по прогнозам, он должен увеличиться с 1 до 19 млн человек.
И все же чемпионат – не единственная причина активности на гостиничном рынке. Марина Усенко, партнер компании Cushman & Wakefield, департамент гостиничного бизнеса и туризма, считает причиной такого подъема, в первую очередь, отложенные сроки завершения проектов, которые были начаты еще до кризиса. По мнению эксперта, похожая ситуация наблюдалась и в 2010 г., когда начали достраиваться объекты, завершение которых замедлилось в предыдущий кризис. Повлиял и рост туризма уже в этом году – в основном, за счет внутреннего туризма (в то время как зарубежных гостей стало значительно меньше).
По данным компании JLL, за 9 месяцев этого года столичные отели установили определенный рекорд – практически 74% номерного фонда было занято. При этом эксперты NAI Becar отметили перераспределение спроса от гостиниц высоких категорий, 4-5 звезд, к среднему ценовому сегменту. Евгения Гиль отмечает: «Спрос на гостиничные форматы 3-х и ниже звезд в России существует достаточно давно. Конечно, проблема дефицита качественных проектов до сих пор остро стоит не только в Москве, но и в регионах, однако тенденция к развитию отелей в среднеценовом сегменте все же прослеживается. Увеличение потока туристов из стран Ближнего Востока, Азии и уменьшение количества туристов из Европы в равных долях сыграло на пользу интересам инвесторов при строительстве такой категории гостиниц». Вторым фактором перемещения спроса эксперт называет общее снижение покупательской активности туристов, которые по-прежнему не готовы отказываться от путешествий и делают выбор в пользу более экономичных вариантов. Еще один фактор – интерес девелоперов к формату коливингов и апарт-отелей, которые вполне могут стать достойной альтернативой в среднеценовом сегменте.
«Некоторые гостиницы, которые были изначально заявлены к Чемпионату мира, не будут открыты и выйдут на рынок позже, – отмечает Татьяна Белова, заместитель директора, руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE. – Что качается Москвы, гостиничный рынок демонстрирует постепенный рост – за последние 5 лет ежегодно открывалось более тысячи новых номеров ежегодно. И, по нашим оценкам, данный тренд продолжится».
Внимание к качеству
Ожидается, что прирост гостиничного номерного фонда современного качества за 2017 г. составит 9,4% по сравнению с прошлым годом, этот показатель превышает средний темп роста за последние 10 лет – такие данные приводятся в аналитическом отчете Cushman & Wakefield. Марина Усенко отмечает: «С точки зрения «большой картины мира» вряд ли данный прирост номерного фонда удовлетворит потребность рынка в средствах размещения современного качества – на конец 2017 г. они составят менее 20 тыс. номеров из порядка 58 тыс. гостиничных номеров (по подсчетам московских властей). Особенно это заметно в свете ожиданий и планов города по увеличению количества посетителей, в том числе, зарубежных, в среднесрочной и долгосрочной перспективах».
Спрос на новые предложения формируется за счет развития деловых кластеров, в том числе рядом со ст. метро «Белорусская», «Павелецкая» и «Международная». Строительство также велось рядом с крупными магистралями и в транспортных узлах.
В этом году были введены такие отели, Hilton Garden Inn Красносельская, Ibis Октябрьское Поле, AZIMUT Смоленская. В конце сентября Мосгосстройнадзор сообщил о завершении строительства гостиницы Holiday inn Express.
Отели, планируемые к открытию в 2017-2018 гг. в Москве
Источник: NAI Becar.
Аналитики NAI Becar прогнозируют, что в следующем году в структуре предложения увеличится и доля сегмента 4-5 звезд – это будет связано с выходом на рынок крупных отелей высшей категории. В настоящее же время это предложение пополнилось, в частности, открытием в городском квартале «ВТБ Арена парк» пятизвездочного отеля Hyatt Regency Petrovsky Park Moscow на 298 номеров и 40 сьютов. Шестой проект Hyatt Hotels Corporation в России и второй в Москве (первый – у Малого театра) создан по принципу «умного дома»: созданием его инженерной и ИТ-инфраструктуры занималась группа «Астерос».
Помимо гостиницы, на территории «ВТБ Арена парк» также возведены корпуса с апартаментами премиум-класса с сервисом от Hyatt и доступом к гостиничной инфраструктуре. Всего в комплексе предлагается 56 апартаментов, которые планируется полностью подготовить к продаже или сдаче в аренду к концу этого года.
Ставка на инвесторов
Предложение апартаментов с гостиничным сервисом может заинтересовать покупателей с инвестиционной точки зрения. При этом , есть возможность использовать как которые как долгосрочную, так и краткосрочную аренду. «Оба формата будут интересны инвесторам. Особенно в связи с падением доходности других инвестиционных инструментов – вкладов, инвестиционных нот, облигаций и пр., – уверен Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России. – Доходность при краткосрочной аренде может быть в 1,5-2 раза выше, чем при долгосрочной. До 10% годовых чистыми (после оплаты услуг управляющей компании). Пока очень немногие операторы готовы цивилизованно управлять таким бизнесом, в том числе обеспечить высокую заполняемость и хорошие ставки. Но они появляются». Долгосрочная аренда позволяет добиться доходности от апартаментов с гостиничным обслуживанием в размере 3-6%. На текущий момент не очень много, однако разрыва со ставками по депозитам сейчас все больше сокращается, поэтому вскоре такое предложение может оказаться довольно интересным.
Об интересе инвесторов к гостиничной недвижимости упоминают и специалисты Cushman & Wakefield, отмечая, что укрепление спроса позволяет рассчитывать на рост прибыли гостиниц. Это приводит к тому, что активами начинают интересоваться даже те, кто ранее не занимался инвестированием в отели, особенно на фоне увеличения рисков в традиционных сферах аренды – таких, как офисы и склады. Постепенно этот вид недвижимости выходит из разряда альтернативных способов инвестирования и понемногу становится мейнстримом. Марина Усенко уверена, что уже в ближайшие год-два стоит ожидать новых сделок в гостиничном сегменте.
