Итоги года на рынке коммерческой недвижимости
Подходит к концу 2014 год. Портал Comestate.ru с помощью экспертов рынка коммерческой недвижимости подводит итоги уходящего года и делает прогнозы на следующий.
С чего 2014 год начинался
Согласно данным, предоставленным Сергеем Чемерикиным, MRICS, директором отдела оценки Cushman&Wakefield, в начале 2014 года основные показатели рынка коммерческой недвижимости имели следующие значения:
- цена продажи кв. м офисов класса А достигала примерно 8 тыс. долларов, ставка аренды — 870 долларов за кв. м в год;
- цена продажи кв. м складов класса А — 1 300 долларов, ставка аренды — 135 долларов за кв. м в год;
- цена продажи кв. м помещений стрит-ритейла — 40 тыс. долларов, ставка аренды — 4 тыс. долларов за кв. м в год.
Офисная недвижимость
Директор отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова рассказывает: «В 2014 году мы оценивали, что спрос останется на уровне 2012-2013 годов». Предполагалось, что в таких условиях из-за большого объема ввода новых проектов увеличится вакантность площадей.
По словам руководителя коммерческого отдела RD Construction Ольги Леоновой, в начале года было введено рекордное число офисных площадей класса А (крупнейшие среди них — Башня «Евразия» в ММДЦ «Москва-Сити», БЦ Mebe One Khimki Plaza, БЦ К2 и проч.).
Управляющий директор департамента управления активами (Asset Management) NAI Becar Ольга Шарыгина также отмечает, что в начале 2014 года вводили много новых проектов. При этом крупные арендаторы тоже были активны: «Мы анонсировали не одну сделку аренды помещений площадью более 1 тыс. кв. м, в том числе в строящихся объектах».
Торговая недвижимость
«Рынок торговой недвижимости в 2013 году показал скромные результаты. При том, что объемы ввода новых площадей били рекорды с 2008 года, ритейлеры развивались умеренно, на некоторых направлениях отмечался спад (DIY, товары для детей): планы развития на 2014 год строились достаточно осторожные», — рассказывает управляющий директор LCMC Евгений Каур.
По словам Ольги Шарыгиной, в начале 2014 года рынок торговой недвижимости Москвы был довольно активным. Но несмотря на общую положительную динамику, спрос на торговые помещения уже тогда начал снижаться. Это привело к небольшому повышению уровня вакансии до 4,5%.
Складская недвижимость
По данным, предоставленным Ольгой Шарыгиной, в конце I квартала 2014 года общий объем предложения складов составлял примерно 9,5 млн кв. м. Арендные ставки сильно разнились в зависимости от характеристик объекта. Самые высокие цены были на объекты, расположенные примерно в 10 км от МКАД.
По словам Евгения Каура, в этом сегменте прогнозировали умеренный рост рынка, высокий спрос, незначительный дефицит качественных площадей и преобладание строительства build-to-suit.
Как развивалась ситуация
Сергей Чемерикин рассказывает, что эскалация напряженности отношений России и США, ухудшение экономической ситуации и девальвация рубля оказали негативное влияние на рынок коммерческой недвижимости. В результате основные показатели снизились до следующих значений:
- максимальная цена продажи кв. м офисов класса А — до 7 тыс. долларов, максимальная ставка аренды — до 800 долларов за кв. м в год;
- максимальная цена продажи кв. м складов класса А — до 1 тыс. долларов, ставка аренды — до 120 долларов за кв. м в год;
- максимальная цена продажи кв. м помещений стрит-ритейла — до 35 тыс. долларов, ставка аренды — до 3 300 долларов за кв. м в год.
Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects, дополняет: «В целом завершающийся 2014 год можно охарактеризовать тремя основными тенденциями. Во-первых, снижается инвестиционная активность. Во-вторых, продолжается структуризация рынка недвижимости, начатая после кризиса 2008-2009 годов, за счет усиления рычага фискальных инструментов и законодательных нововведений, цель которых заключается в наложении максимальных налоговых обременений на некачественные объекты. В-третьих, ощущается эффект инфляционного приободрения экономики: владельцы бизнеса, потерявшие часть стоимости денежных активов, выходят из зоны комфорта и начинают искать возможность «отыграться».
Олеся Дзюба, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL, отмечает, что объем инвестиций в недвижимость подвергся значительной коррекции в 2014 году — с 7 млрд долларов до 3,7-3,9 млрд долларов. При этом доля иностранных финансов в общем объеме снизилась с 40% примерно до 20%.
Офисная недвижимость
По словам Елены Денисовой, в 2014 году было заключено меньше сделок, чем планировалось (ниже уровня 2013 года на 25-30%). «Мы ожидаем, что по окончательным итогам 2014 года в эксплуатацию будет введено около 1,4 млн кв. м, объем заключенных сделок составит примерно 800 тыс. кв. м, из которых около 30% придется на помещения класса А, 70% — на помещения класса В», — рассказывает эксперт.
Елена Денисова дополняет, что на фоне снизившегося спроса объем нового офисного строительства стал максимальным после 2009 года. В результате увеличилась вакантность площадей. В большей степени это коснулось бизнес-центров класса А (с 17% показатель вырос примерно до 27%). В среднем по рынку сейчас доля свободных офисов составляет 16%. Собственники вынуждены идти на уступки: увеличивать сроки арендных каникул, выполнять отделку помещений за свой счет, снижать ставки, фиксировать курс доллара в договорах или даже переходить на рубли.
По словам заместителя директора департамента офисной недвижимости Praedium Романа Щербака, к концу года средний уровень вакантности в качественных бизнес-центрах достиг 17%, таким образом, увеличившись с начала года на 3%.
Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG, поясняет: «На стабильном рынке приемлемым считается уровень вакансии в 10-12%. То есть ситуация довольно тяжелая — свыше 2 млн кв. м офисов в Москве пустуют. При этом ввод новых площадей не остановился».
По данным, предоставленным директором по развитию ОАО «Сити» Татьяной Вольцингер, собственники объектов «Москвы-Сити» рассматривают возможность перехода на национальную валюту. Но пока официально об этом заявили только владельцы «Башни Федерация».
По мнению заместителя генерального директора Est-a-Tet Владислава Луцкова, несмотря на значительное увеличение доли вакантных площадей и снижение арендных ставок, правообладатели пока неохотно соглашаются на заключение рублевых договоров.
По словам директора департамента коммерческой недвижимости Capital Group Марии Сергиенко, ставки не снижают качественные бизнес-центры класса А, и вряд ли снизят: на них всегда есть спрос. Эту же точку зрения поддерживает Ольга Шарыгина: «Наименее чувствительны к тенденции снижения ставок бизнес-центры класса А, расположенные в пределах ЦАО».
А Никола Обайдин, исполнительный директор по коммерческой недвижимости PPF Real Estate Russia, считает, что сейчас продолжает набирать обороты тенденция децентрализации офисов.
Торговая недвижимость
По мнению Ольги Шарыгиной, нестабильная политико-экономическая ситуация на торговой недвижимости отразилась в меньшей степени, чем на офисной. В течение года наблюдался высокий спрос, в том числе на строящиеся объекты. Было открыто довольно много новых магазинов (например, вышедших на российский рынок западных брендов Penti и Forever 21, продолжающих расширение сетей «Азбука вкуса» и «Детский мир»).
Евгений Каур дополняет: «На российский рынок в этом году вышли новые международные ритейл-сети: The Kooples, Sherry Hill, Pili Carrera, ASH и проч. Это, безусловно, позитивно сказалось на рынке».
По словам коммерческого директора компании Glincom Ивана Татаринова, в целом рынок торговой недвижимости пока довольно устойчив. Однако напряженность геополитической обстановки и неблагоприятные экономические факторы уже привели к тому, что собственникам приходится пересматривать условия договоров аренды в сторону понижения ставок. Рост курса доллара вынуждает их заключать рублевые договоры или фиксировать валютный коридор.
«Еще в 2013 году аналитики прогнозировали серьезный удар по экономике после Олимпиады, но мало кто ожидал, что падение будет столь глубоким. Конечно, отчасти рынок был перегрет, а магазины многих операторов открывались чуть ли не дверь в дверь со своими же точками. Но именно втягивание России в войну санкций оказало самое негативное влияние на рынок. Уже летом 2014 года спрос на торговую недвижимость стал снижаться, а уровень вакантных площадей в основных торговых коридорах столицы вырос», — рассказывает управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых.
Также эксперт поясняет, что в первую очередь кризис ударил по ресторанам и магазинам одежды, обуви и аксессуаров. Из торговых улиц больше всего пострадали Тверская и Тверская-Ямская, где количество свободных помещений выросло в несколько раз. Это связано как с кризисом, так и с полным запретом на парковку и остановку. Наиболее устойчивыми к кризису оказались продуктовые сети, аптеки и магазины медицинских товаров.
Денис Колокольников дополняет: «Торговые операторы сейчас занимаются не развитием бизнеса, а его оптимизацией, то есть буквально пытаются спасти сети – закрывают неэффективные магазины, уходят с площадок, где не удается договорится о выгодных условиях аренды. Обороты многих ритейлеров сегмента fashion снизились на 10-20%, у некоторых – на все 30%. И им проще закрыть магазин, чем содержать его».
По данным, предоставленным управляющим директором отдела торговых помещений CBRE Михаилом Рогожиным, средний уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы по итогам 2014 года составит 5-6%.
Склады
Антон Алябьев, директор отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE рассказывает, что большие объемы строительства и временное снижение активности арендаторов и покупателей привели к росту доли свободных помещений: вместо ожидаемых 5%, общая площадь вакантных объектов составит около 9% от общего предложения. Смещение баланса спроса и предложения в сторону последнего вынудило девелоперов пойти на понижение уровня ставок. Их средний уровень опустился до 115 долларов за кв. м в год (вместо ожидаемых 135). Также стоит отметить, что большая часть новых объектов уже экспонируется в рублевых ставках.
По словам Ольги Шарыгиной, в III квартале 2014 года в сегментах классов А и В произошло повышение уровня вакантности, вызванное преимущественно освобождением помещений. В классе А наблюдается снижение размера средней арендной ставки.
В целом можно говорить о том, что, несмотря на рост уровня вакансии, рынок складской недвижимости настроен на дальнейшее развитие.
Крупные сделки 2014 года
Роман Щербак отмечает крупную сделку по аренде компанией «Яндекс» дополнительно около 19 тыс. кв. м офисных площадей в деловом квартале «Красная Роза».
Компания CBRE выделяет следующие сделки:
Ольга Шарыгина также отмечает следующие сделки:
• ТЦ River Mall (GBA 258 тыс. кв. м), расположенный на бывшей территории московского завода ЗИЛ, вошел в портфель компании Praktika Development. Ввод в эксплуатацию планируется в конце 2015 года.
• ГК «Ташир» приобрела заброшенное здание на юго-западе Москвы, на месте которого к 2015 году планируется возведение МФК общей площадью 125 тыс. кв. м (будет включать торговые и офисные помещения, апартаменты).
• ГК «Детский мир» подписала предварительное соглашение о продаже здания «Детская Галерея Якиманка» (GBA 7,5 тыс. кв. м, GLA 4 тыс. кв. м).
• ГК «Регионы» купила у АФК «Система» долю в проекте застройки территории Научно-исследовательского института дальней радиосвязи (НИИДАР). Группа планирует построить на этой территории ТЦ «Июнь» площадью 184 тыс. кв. м.
• Закрыта сделка по приобретению российской горнорудной компанией «Алроса» первого здания офисного комплекса «Аквамарин III», расположенного в ЦАО на Озерковской набережной (общая площадь — 11,4 тыс. кв. м). «Алроса» планирует разместить здесь свою московскую штаб-квартиру.
• ООО «Экспоком» приобрела с аукциона БЦ «Новинский Пассаж» — один из крупнейших бизнес-центров класса А в ЦАО (GBA 78 тыс. кв. м, GLA офисов 36,7 тыс. кв. м).
• Швейцарский инвестиционный фонд Eastern Property Holdings закрыл сделку по приобретению двух бизнес-центров класса А в ЦАО: «Женевский дом» (GBA 16,5 тыс. кв. м) и «Берлинский дом» (GBA 13,4 тыс. кв. м).
• Девелоперская компания «Высота» выкупила бизнес-центр «Ростелекома» на Зубовской площади (GBA 7,2 тыс. кв. м).
• Компания «Галс Девелопмент» продала свыше 1 тыс. кв. м в БЦ SkyLight класса А в САО частному инвестору.
• Компания MR Group заключила сделку по продаже 3 этажей в строящемся БЦ Danilov Plaza. Покупателем стал частный инвестор.
Прогнозы на 2015 год
Сергей Чемерикин считает, что в 2015 году российская экономика будет стабилизироваться. Поэтому рыночные показатели, вероятно, сильно не изменятся.
Денис Колокольников придерживается другого мнения: «Довольно сложно прогнозировать развитие рынка в 2015 году, так как все зависит от санкционно-политического внешнего фона, цен на нефть и экономической ситуации в целом. Очевидно, что нестабильность будет негативно сказываться на всех сегментах рынка. Усилится тенденция снижения потребности в коммерческих площадях. Позитивных сдвигов, на мой взгляд, можно ожидать не ранее, чем через год-два».
Елена Денисова прогнозирует дальнейшее понижение арендных ставок в сегменте офисной недвижимости: «Мы ожидаем снижение в пределах 10-15%. Таким образом, средняя ставка в сегменте класса А+ составит 950–1 050 долларов, 570–670 долларов — в сегменте класса А, 350–450 долларов — класса В. Объем заключенных сделок останется на уровне 2014 года — около 800 тыс. кв. м. Значительная их часть, особенно в сегменте класса В, будет заключена в рублях. Доля свободных площадей продолжит увеличиваться (может достигнуть 28%) из-за ограниченного спроса и большого объема нового офисного строительства, который составит около 1,4 млн кв. м».
Саша Лукич отмечает, что в такой ситуации скорее будут выигрывать не те офисные проекты, которые готовы больше других понижать арендные ставки, а те, к которым лояльно относятся настоящие и потенциальные арендаторы. «Речь идет о качественных проектах, подразумевающих имиджевую составляющую. Например, ММДЦ «Москва-Сити», о котором, несмотря на сложности, сформировано мнение как о престижном деловом бизнес-кластере, или офисные лофт-проекты с аурой архитектурного контекста — «Даниловская мануфактура», «Луч» и проч.», — поясняет эксперт.
А управляющий партнер Pridex Сергей Кудрявцев прогнозирует развитие тенденции сдачи офисов с отделкой: «Сегодня арендаторы диктуют свои условия — девелоперы вынуждены повышать качество предложения. Один из способов — максимально готовый и комфортный продукт. Другими словами, офисы с отделкой могут стать наиболее популярными и востребованными на рынке».
Антон Белых предполагает, что следующий год будет сложным для всех секторов рынка торговой недвижимости: «Если в последних кварталах 2014 года многие сети продолжали открывать новые магазины и точки «по инерции» (так как были утверждены программы развития и подписаны соглашения о намерениях, а главное, выделен бюджет), то в 2015 году рынок схлопнется еще сильнее, а наиболее востребованными форматами станут дискаунтеры и прочие магазины уровня «средний минус». Ранее из-за невысокой рентабельности им было тяжело соперничать с более прибыльными компаниями за удачные локации. Сейчас они получат шанс занять очень хорошие помещения по выгодным ставкам: других претендентов на них не будет. Я думаю, что уровень вакантных площадей достигнет 15-17%, а ставки упадут еще на 10-20%. Еще больше объектов будет выставлено на продажу и у инвесторов с «живыми» деньгами появится возможность купить их с приличным дисконтом».
Антон Алябьев считает, что в следующем году негативная динамика уровня ставок в сегменте складской недвижимости также сохранится. «Однако среднесрочное понижение ставок аренды ниже уровня в 110 долларов не ожидается, т.к. в этом случае доходности девелоперского бизнеса будет нанесен существенный ущерб», — поясняет эксперт.
Резюме
Офисная недвижимость
Уровень вакантности площадей в среднем по рынку увеличился примерно на 3% — до 17%.
Уровень вакантности офисов класса А с 17% вырос примерно до 27%.
Цена продажи кв. м офисов класса А с 8 тыс. долларов снизилась до 7 тыс. долларов.
Ставка аренды офисов класса А с 870 долларов за кв. м в год снизилась до 800 долларов за кв. м в год.
Количество заключенных сделок сократилось на 25-30%.
Торговая недвижимость
Уровень вакантности площадей с 4,5% увеличился примерно до 6%.
Цена продажи 1 кв. м помещений стрит-ритейла с 40 тыс. долларов снизилась до 35 тыс. долларов;
Ставка аренды помещений стрит-ритейла с 4 тыс. долларов за кв. м в год снизилась до 3 300 долларов за кв. м в год.
Складская недвижимость
Уровень вакантности площадей с 5% увеличился до 9%.
Цена продажи кв. м складов класса А с 1 300 долларов снизилась до 1 тыс. долларов.
Ставка аренды складов класса А со 135 долларов за кв. м в год снизилась до 120 долларов за кв. м в год.
Инвестиции
Объем инвестиций в недвижимость снизился с 7 млрд долларов до 3,7-3,9 млрд долларов.
Доля иностранных финансов в общем объеме инвестиций снизилась с 40% до 20%.
Прогнозы на 2015 год
Скорее всего, динамика увеличения уровня вакантности площадей и снижения ставок сохранится во всех сегментах коммерческой недвижимости. Позитивные изменения можно ожидать не ранее, чем через один-два года.
