Обзор рынка коммерческой недвижимости: что меняется в условиях кризиса
Кризис в России весьма негативно сказался на рынке коммерческой недвижимости. Портал Comestate.ru с помощью ведущих экспертов представляет обзор текущей ситуации и прогноз ее развития.
Во-первых, из-за ослабления рубля сильно увеличилась стоимость аренды по договорам, заключенным в валюте. Во-вторых, значительно подорожали кредиты вследствие повышения ключевой ставки ЦБ. Руководитель департамента оценки стоимости бизнеса и активов консалтинговой группы «Апхилл» Александр Вусов поясняет: «Перестали кредитовать некоторые средние и мелкие банки, а крупные выдают займы под огромные проценты (20-25%) и более усидчиво проверяют платежеспособность заемщиков. Сделки купли-продажи практически не осуществляются».
В результате снизился спрос и увеличился объем свободных помещений, из-за чего начали понижаться арендные ставки.
Офисы
По словам руководителя департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome Андрея Хитрова, уровень вакансии площадей офисной недвижимости класса А сейчас составляет уже около 30%, класса В+ примерно 17%. Средний диапазон ставок аренды: класс А – 530-790 долларов за кв. м в год, класс В+ – 370-550 долларов за кв. м в год.
По данным, предоставленным руководителем направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL Александром Чуриковым, средний объем вакантных площадей офисов вырос до 16,6% (против 13,7% прошлого года). Доля свободных помещений в сегменте класса А достигла 28,4%. В классе B+ этот показатель увеличился до 15,5%. В премиальном сегменте ставки составляют 750-900 долларов за кв. м в год, в классе А – 450-650 долларов за кв. м, в классе B+ – 275-450 долларов за кв. м.
Александр Вусов поясняет, что помещения классов В и С пользуются большей популярностью из-за невысокой цены.
По словам руководителя отдела аналитики и консалтинга группы компаний RRG Айдара Галеева, средняя арендная ставка составляет 605 долларов за кв. м в год. На объекты, расположенные за пределами Садового кольца, – 362 долларов за кв. м в год. Общий объем предложения равен 2 276 объектам общей площадью 1 316 тыс. кв. м. При этом цены на аренду офисов опустились меньше, чем на аренду торговых помещений. Возможно, офисный сегмент не был настолько сильно «перегрет».
Генеральный директор «Миэль-Коммерческая недвижимость» Александр Болотов дополняет, что при этом в рублях арендные ставки практически не изменились (в пределах 10%).
Глава представительства холдинга RD Group в России Роман Ткаченко объясняет: «В 2014 году был введен рекордно большой объем офисных площадей — это и стало основной причиной внушительного роста вакантности именно в сегменте».
Директор по развитию «Сити», управляющей компании ММДЦ «Москва-Сити», Татьяна Вольцингер рассказывает о ситуации в деловом квартале, где число свободных помещений наибольшее в столице: «Уровень вакансии – без учета еще не сданной в эксплуатацию башни «Эволюция» – составляет 36,7%. Однако если исключить из исследования объекты, сданные в эксплуатацию после 2011 года, показатель равен 10,6% (этот метод расчета обусловлен средним сроком заполняемости помещений в «Москве-Сити» в 3 года). Арендные ставки сейчас находятся на уровне 410-950 долларов за кв. м в год. Но эти цифры не финальные – при заключении сделки потенциальные арендаторы получают и еще более выгодные условия (в зависимости от политики собственника объекта)».
Руководитель департамента продаж компании Stone Hedge Анастасия Малкова рассказывает: «Общий объем продаж офисной недвижимости класса В+ в 2014 году составил около 63 тыс. кв. м. Быстрее продавались объекты, находящиеся в высокой степени готовности или уже сданные. Высоким спросом пользовались небольшие блоки площадью до 100 кв. м (на них пришлось примерно 40% сделок). В течение года росла стоимость самых ликвидных проектов, при этом в целом на рынке цены снижались – до 25%. Сейчас на первичном рынке реализации офисных блоков представлено 117 тыс. кв. м. По прогнозам наших аналитиков, спрос на офисную недвижимость в 2015 году сильно не изменится (по качественным характеристикам)».
Управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин дополняет: «В среднем по рынку уровень вакансии в бизнес-центрах увеличился. Однако этот показатель растет, в основном, за счет не очень успешных или новых проектов. Например, в нашем БЦ «Сенатор» наоборот мало свободных помещений».
Такого же мнения придерживается Роман Ткаченко: «Нестабильная ситуация на рынке отразилась на новых объектах, не затронув пока качественные деловые центры со стабильным пулом арендаторов».
«Сейчас в связи с масштабным экономическим кризисом в стране многие компании планируют сокращение штата и, соответственно, офисного пространства. Поэтому уже появляются предложения по сдаче в субаренду части площадей, а многие компании пытаются оптимизировать затраты и ищут офисы поменьше и подешевле. Я думаю, эта тенденция будет набирать обороты, и основной объем сделок в сегменте будет приходиться на переезды компаний из одних центров в другие. Выиграют в такой ситуации те собственники, которые смогут предложить своим партнерам выгодные ставки (причем в рублях)», — прогнозирует управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых.
Руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Елена Мишина дополняет: «Из-за высокого уровня волатильности рубля рынок по-прежнему находится в ситуации неопределенности. Тенденции, которые нарастали весь 2014 год, в 2015-м продолжат «править балом». Согласно нашим прогнозам, доля свободных офисных помещений класса А еще увеличится — до 35%. При этом в сегменте класса B+ этот показатель, возможно, снизится на 1-2% за счет более активной ротации арендаторов, чем в элитных объектах».
По словам вице-президента по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елены Шевчук, сейчас при сдаче помещений в аренду многие собственники идут на фиксацию арендных ставок в рублях и предоставление скидок на 1-2 года. Арендаторы уже не рассматривают долларовые контракты.
Торговая недвижимость
По словам Андрея Хитрова, общий объем качественных торговых площадей (GLA) в Московском регионе сейчас составляет 5 080 120 кв. м. За 2014 год было введено 715 475 кв. м (GLA). Объем вакантных площадей вырос до 7%.
Айдар Галеев рассказывает: «Сейчас вакантно 977 объектов общей площадью 402 тыс. кв. м. Из них 107 помещений метражом 36 тыс. кв. м расположено в центре города. За его пределами — 870 помещений общей площадью 366 тыс. кв. м. Средняя ставка на центральные проекты составляет 1 239 долларов за кв. м в год (снизилась на 14% за последний месяц). Средняя стоимость аренды районных помещений равна 595 долларам за кв. м в год (снизилась на 12% за последний месяц). При этом стало меньше объектов с арендными ставками, превышающими 1 000 долларов за кв. м в год: например, в ноябре их доля составляла 63% от общего объема предложения внутри Садового Кольца, в декабре – только 50%».
Александр Чуриков отмечает: «Доля вакантных площадей в торговых центрах составляет около 6%. Снижение уровня арендных ставок достигло 20%. В 2015 году цены, вероятно, повышаться не будут. При этом спрос на успешные торговые центры останется стабильным, что поддержит ставки в топовых объектах на довольно высоком уровне».
По данным, предоставленным заместителем директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar Анны Данченок, для якорных арендаторов снижение арендных ставок составило в среднем 13%, для помещений торговых галерей – 3%. Уровень арендных ставок в галереях равен 250-3 500 долларов за кв. м в год, для якорных арендаторов — 120-750 долларов за кв. м в год. «Прогнозируется дальнейшее снижение ставок в 2015 году до уровня 10-15%. Примечательно, что сегодня рост вакантности усугубляется общим падением трафика в торговых центрах, чего не наблюдалось в предыдущий кризисный период», — дополняет эксперт.
Алексей Чиналиев, первый вице-президент по коммерции «ТПС Недвижимость» поясняет, что в разных торговых центрах число свободных помещений отличается. В отдельных проектах заполняемость находится на уровне 100%. А в других, в силу разных недочетов в концепции или ценообразовании, не занято и 20%.
Александр Чуриков дополняет: «На 2015 год девелоперы заявляли выход около 900 тыс. кв. м, но мы прогнозируем, что действительно введут только около 500 тыс. кв. м (причем значительную долю в этом объеме составят уже строящиеся объекты). Некоторые проекты могут быть заморожены из-за снижения спроса со стороны ритейлеров и недоступности финансирования».
Как себя чувствуют ритейлеры
По словам Антона Белых, в первую очередь падение спроса отразилось на магазинах одежды и обуви среднего класса, поэтому такие сети вынуждены закрывать нерентабельные точки или даже уходить с рынка. Также сильный удар ощутили рестораны. При этом снижение арендных ставок делает возможным выход на рынок тех операторов, которые раньше не могли снимать помещения в проходных местах. Например, магазинов «Смешные цены», «Фамилия», «Фикс Прайс», «Заодно», или недорогих парикмахерских, таких как «Точка красоты», «Цирюльник».
По словам Алексея Чиналиева, об уходе с российского рынка заявило несколько брендов. Например, Gerry Weber, New Look, River Island, Esprit, UGG. Однако о массовом оттоке иностранных ритейлеров пока говорить не приходится: компании-гиганты, например Inditex (Zara, Pull and Bear, Bershka) или H&M, остаются и уходить не собираются.
Анна Данченок рассказывает: «Несмотря на неблагоприятную экономическую ситуацию, часть иностранных ритейлеров планирует продолжать экспансию. Например, бренды Mango, H&M, Bershka, Pull&Bear, Levis, Calzedonia, Intimissimi, Gloria Jeans, «Ашан», Media Markt. Некоторые российские компании тоже собираются увеличивать свою долю на рынке: «Азбука Вкуса» объявила о планах создания сети минимаркетов AB Daily; обувной ритейлер «ЦентрОбувь» будет развивать сеть магазинов домашней одежды, товаров для путешествий и отдыха «Центр Обувь Comfort»; компания «Адамас» запустит «островной» формат ювелирной торговли. Но большинство иностранных ритейлеров пересматривает свои планы и стратегии дальнейшего развития. Например, Adidas откроет в два раза меньше магазинов, компания «Маратекс», имеющая франшизу марок Esprit, River Island, OVS, Bodique, закроет свои магазины в России. Также об официальном уходе с нашего рынка объявили такие торговые марки, как Columbia, Wendy's, Seppala».
Александр Чуриков дополняет: «Сокращают развитие такие российские компании как «Спортмастер», «Мэлон Фэшн Груп» (марки Zarina, Love republic, Befree). А продуктовые ритейлеры (например, «Ашан», «Лента», «Магнит») пока придерживаются изначальных планов. Таким образом, текущая ситуация по-разному влияет на различные форматы, поскольку происходит переориентация потребительского спроса. Особенно негативно она сказывается на рознице «средний плюс», в то время как компании низкого ценового сегмента (масс-маркет, дискаунтеры), наоборот, получают новых покупателей. Ожидается, что меньше всего пострадают продуктовые супермаркеты и гипермаркеты, магазины детских товаров, предприятия общепита зоны фуд-корт».
По мнению Антона Белых, закрытие магазинов приведет к дальнейшему снижению ставок: «Думаю, что они уменьшатся на 10-40%. Также предполагаю, что многие собственники будут вынуждены продавать свои помещения или проекты с существенным дисконтом, чтобы расплатиться по кредитам. Поэтому у инвесторов появится шанс приобрести интересные активы по стрессовым ценам».
Елена Шевчук отмечает: «Собственникам придется побороться за новых арендаторов. Усилится конкуренция между торговыми центрами за привлечение покупателей. Однако мы считаем, что сегодня на рынке довольно много торговых компаний — при грамотном подходе ликвидные площади простаивать не должны».
Алексей Чиналиев приводит пример такого подхода: «Девелоперы начали разделять предпринимательские риски ритейла – переходить на договоры аренды с учетом процентов от товарооборота оператора. Это очень важно, потому что теперь арендный доход собственника торгового центра отражает успех ритейлера и прямо зависит от того, насколько собранный девелопером tenant-mix интересен покупателю».
Анна Данченок поясняет: «В среднем арендаторы торговых галерей платят 8-12% с оборота, якорные арендаторы - 1-5%».
Стрит-ритейл
Многие ритейлеры приостанавливают свое развитие, закрывают точки с небольшой рентабельностью. По словам Антона Белых, свободные помещения уже появились даже там, где их никогда не было: на Кузнецком мосту, в Столешниковом переулке, на Пятницкой улице, Маросейке, Мясницкой, Петровке, а также недалеко от выходов из метро. «Есть ощущение, что 2015 год станет одним из тяжелейших годов для российского ритейла и собственников недвижимости, так как пока никаких оснований для роста рынка и увеличения спроса нет», — поясняет эксперт.
Анна Данченок рассказывает: «Общая доля свободных площадей в торговых коридорах составляет от 8% до 20%, на вторых линиях — от 16% до 19%. Уровень вакантности будет расти и дальше, в силу невысокой готовности собственников помещений идти на уступки арендаторам. При этом сейчас максимальные запрашиваемые ставки составляют 4 000-5 500 долларов за кв. м в год, что на 10% ниже уровня ставок конца 2013 года».
По словам Александра Болотова, освободившиеся качественные площади пока можно довольно быстро сдать заново (как произошло с помещениями бывших магазинов компании «Белый Ветер Цифровой»). Сложнее найти новых арендаторов владельцам площадей, которые занимали отделения банков. Во-первых, много времени уходит на демонтаж перегородок, кассовых узлов, хранилищ и проч. Во-вторых, собственникам сложно свыкнуться с новыми реалиями.
Склады
Антон Белых рассказывает: «В сегменте складской недвижимости также растет уровень вакантных площадей, спрос уменьшается, а собственники вынуждены корректировать ставки. Если еще год назад хорошие проекты были в дефиците, то сейчас наблюдается переизбыток предложения, в том числе качественного. Кроме того, арендаторы настаивают на заключении договоров в рублях, на что готовы идти пока далеко не все собственники».
Александр Чуриков поясняет: «Уровень свободных помещений в готовых складских комплексах вырос до 7,9% по сравнению с 1,4% конца 2013 года. Столь стремительный рост уровня вакантных площадей объясняется выходом рекордного объема новых складов в 2014 году в сочетании с негативным влиянием внешних факторов на спрос».
По словам Айдара Галеева, объем предложения производственно-складских помещений в конце 2014 года составил 648 объектов общей площадью 683 тыс. кв. м. Средняя ставка за декабрь сократилась на 9%, до уровня 143 долларов за кв. м в год.
Как изменятся договоры
Елена Мишина рассказывает: «К концу февраля на рынке офисов класса А и В+ практически все арендаторы начнут требовать снижения ставок или перехода на расчеты в рублях. Эти вопросы будут решать в индивидуальном порядке в зависимости от уровня заполняемости объекта, условий уже подписанного договора и т.д. Скорее всего, большинство арендодателей откажется от традиционной индексации в размере 7-10%».
Елена Шевчук дополняет: «В сегменте торговой недвижимости многие собственники уже идут на уступки арендаторам. При этом они пытаются сократить сроки договоров, чтобы была возможность перезаключить их на более выгодных для себя условиях, когда ситуация стабилизируется. В офисном сегменте практикуют фиксацию ставок в рублях, льготные условия в первый год аренды, валютные коридоры (в качестве пересмотра условий для арендаторов)».
