Выбираем офисы для инвестиций
Современные тенденции, актуальные предложения и финансовый порог входа – необходимый минимальный набор знаний для инвестора, интересующегося возможностями офисного рынка. Именно об этом говорится в предыдущей статье, посвященной арендному бизнесу. Сейчас же мы попросили экспертов рассказать о том, на что необходимо обращать внимание, выбирая наиболее интересные объекты.
Основное требование – доходность
Поиск наиболее доходных предложений на рынке – естественный путь для инвестора. И все же именно сейчас наблюдается особенное стремление сэкономить на площадях. Наиболее популярными помещениями на сегодняшний день стали такие, которые требуют минимальных вложений. Предприниматели стараются найти такие объекты, куда можно было бы зайти самостоятельно (или привести арендатора) и начать работать. Предложения, требующие инвестиция для проведения ремонта, пользуются меньшим спросом.
При этом класс объекта, хоть и учитывается, но не становится главным доводом при принятии решения о покупке, и это также связано с ожидаемой от офисного помещения прибылью. Известно, что далеко не всегда высокий уровень обеспечивает хорошую окупаемость и востребованность со стороны арендаторов. На рынке можно увидеть предложения класса В высокой доходности и остающиеся пустыми в связи с невыгодностью предложения бизнес-центры класса А.
«Некоторая зависимость в предпочтениях все же наблюдается, – отмечает Роман Щербак, директор департамента офисной недвижимости компании Praedium. – Так, класс В для вложений выбирают в основном средние инвесторы, классом А интересуются фонды недвижимости, хотя В+ они тоже иногда рассматривают. Некоторые фонды также переключились на инвестиции в склады как наиболее быстро восстанавливающийся сегмент. Международные инвесторы пока рассматривают только класс А». Эксперты также отмечают, что в наименьшей степени спрос присутствует на офисные объекты класса С.
Имеются у инвесторов также особые предпочтения и в размерах помещений. «В связи с небольшими объемами ввода, в последние годы появился дефицит площадей для крупных арендаторов (10 тыс. кв. м и более). Возвращается практика строительства объектов под конкретных клиентов – built-to-suit, – рассказывает Руслан Кубрава, генеральный директор S.A. Ricci PM. – Все так же пользуются спросом среди мелких инвесторов небольшие офисные площади в диапазоне 70-350 кв. м, приобретаемые как для использования под размещение своего бизнеса, так и для сдачи в аренду в деловых объектах нового строительства классов А и В».
В больших объемах офисные площади приобретают только мощные фонды, которые ищут недвижимость с точки зрения доходности. И если раньше некоторые объекты могли приобретаться просто для завоевания ниши, то сейчас компании больше заинтересованы именно в окупаемости приобретения. Наиболее востребованным форматом эксперты называют среднюю нарезку, до 500 «квадратов».
«Количество запросов на такие площади со стороны арендаторов по сравнению даже с прошлым годом возросло в разы, – отмечает Феликс Блинов, генеральный директор инвестиционной группы «РВМ Капитал». – И, наоборот, практически не пользуются спросом офисные площади от 6 тыс. кв. м и выше. Такие сделки сегодня единичны, и обычно связаны с развитием бизнеса, что, в свою очередь, диктует необходимость расширения офисного пространства».
Советы экспертов
Эксперты рассказывают, на что необходимо обратить внимание инвесторам, которые только начинают работать с офисной недвижимостью.
Руслан Кубрава уверен, что главное, что требуется сделать покупателю офиса, – это четко определить целевого клиента и его интересы еще на стадии выбора предложения. «Также нужно оценить объем конкурентного предложения и целевой спрос», – добавляет эксперт.
Важность глубокого предварительного анализа отмечает и Феликс Блинов: «Необходимо провести его полный технический и юридический аудит, выяснить схему владения, просчитать затраты на эксплуатацию и коммунальные услуги, обязательно проанализировать возможность сдачи площадей потенциальному арендатору в долгосрочной перспективе. С учетом этих данных формируется финансовая модель проекта и принимается решение о целесообразности вложений». Если такого опыта нет, то эту задачу можно делегировать профессиональной управляющей компании, которая подберет наиболее эффективные объекты для инвестирования. Стоимость услуг специалистов будет оправдана снижением рисков.
«При рассмотрении вариантов необходимо трезво подходить к выбору объекта для инвестирования, так как готовый арендный бизнес должен в первую очередь решать экономическую задачу, а не задачу «Ой, как прикольно было бы владеть этим, друзья умрут от зависти», – рассказывает Мария Онучина, управляющий директор PM УК NAI Becar. Она приводит несколько вопросов, на которые начинающему инвестору стоит вдумчиво ответить:
– Почему арендатор выбрал этот объект?
– Почему он останется на объекте?
– Как давно он арендует это помещение (сколько у него было времени проверить, что это помещение ему подходит)?
– Как строится арендная выручка, какие расходы есть на объекте? Все ли расходы вы понимаете, нет ли там расходов, о которых вам не говорят?
– Если помещение находится в составе большого объекта, то какая ситуация будет для нового собственника в отношении мест общего пользования?
Заполнится или будет пустовать?
Также инвестору стоит прислушаться и к прогнозам, какие бизнес-центры будут востребованы арендаторами в будущем, а какие с большей долей вероятности будут пустовать. И, прежде всего, эксперты советуют присмотреться к локации: насколько она удобна для арендатора, имеется ли быстрый доступ не только на автомобиле, но и общественным транспортом.
«Каждый виток кризиса оставляет невостребованными объекты с худшей транспортной доступностью и удаленные от центра. Но важнее другое: наибольший урон терпят негибкие собственники, не готовые к снижению ставок, проявлению лояльности к арендаторам, предоставлению им лучших условий и возможностей для ведения бизнеса», – говорит Роман Щербак.
Локация – не единственное, что интересует арендаторов. Офис не должен быть «коробкой», в которую можно посадить сотрудников – такое отношение к пространству может серьезно снизить спрос. Современные арендаторы заинтересованы в пространстве, которое будет комфортным, интересным, удобным для работы, будет сочетать в себе возможности и для работы, и для отдыха. Необходимо учитывать, насколько развита инфраструктура в бизнес-центре, какое количество площадей под нее выделено.
«Организация пространства для бизнеса как места жизнедеятельности – основное условие повышения интереса к объекту и его востребованности, – отмечает Руслан Кубрава. – Эти факторы, безусловно, работают в сочетании со стандартными критериями: привлекательной локацией, соответствующей рынку ставкой аренды и благоприятным окружением».
Мария Онучина говорит напрямую: «Пустовать будут те офисы, у которых неадекватные собственники. Мы иногда видим на рынке примеры, когда объекты простаивают длительное время. Значит, собственник не работает либо с продуктом, либо с ценой предложения».
По ее прогнозам, быстрее всего с рынка будут уходить выскоклассные офисные объекты, моментально заполнятся небольшие сервисные офисы. «Предложение становится персонифицированным. У нас уже высококонкурентный офисный рынок. Раньше успех сдачи офиса определялся банальным дефицитом офисных площадей. Поэтому и ставки быстро росли. На сегодняшний день ситуация иная. Как результат – современные офисы должны представлять собой уникальное торговое предложение», – отмечает Мария Онучина.
Учитывая глобальные изменения
Важно также учитывать изменение ситуации в бизнес-процессах в целом. Амир Идиатулин, генеральный директор архитектурной студии IND Architects, рассказал в интервью порталу ComEstate.ru о том, какие требования предъявляет арендатор к бизнес-пространству в эпоху четвертой промышленной революции. Организация офиса является производной от бизнес-процессов, ее задачей является создание максимально быстрой коммуникации между специалистами. Важно учитывать, что меняется структура корпораций: от вертикальной она переходит к горизонтальной, созданию кросс-функциональных команд. Все это не может не отражаться на формировании офиса.
«Сотрудник хочет получать на работе «все 33 удовольствия», а не просто стол, стул и компьютер. Компании вынуждены сражаться за человеческий капитал и создают людям качественную среду – это не только обустройство офиса, но и сервисы, которые были бы доступны: здоровое питание, детская комната, спортзал», – отметил эксперт.
В результате, именно от умения инвестора выбирать пространства, которые будут максимально интересны компаниям в новой экономической ситуации, от умения балансировать между естественным желанием сэкономить на покупке и готовность приобрести привлекательный для арендаторов вариант – и зависит, в конечном счете, его успешность на офисном рынке.
