Анна Образцова: «Такую возможность мы упустить не могли»
Коммерческий директор ADG Group Анна Образцова рассказывает порталу ComEstate.ru об условиях передачи группе 39 муниципальных кинотеатров и о формировании на их базе комьюнити за счет сетевых операторов и местных предпринимателей.
Как было принято решение взять 39 кинотеатров на редевелопмент? Когда было принято данное решение?
Изначально мы рассматривали разные варианты входа в районы - центры у транспортно-пересадочных узлов, станций метро, участие в реконструкции МЦК. Но в ноябре 2014 года правительство Москвы анонсировало аукцион по продаже устаревших советских кинотеатров, и мы поняли, что это идеальный для нас формат - целая сеть объектов в самом сердце густонаселенных районов, более 2,5 млн человек, проживающих в непосредственной близости от объектов. Такую возможность мы упустить не могли.
По результатам проведенного исследования оказалось, самым важным фактором при выборе супермаркета для горожан является именно близость к дому – 34%. На втором месте – ценовой фактор – 25% и ассортимент – 19%. К тому же, в Москве крайне ощутима привязанность жителей к району, где они родились и живут, поэтому именно в удаленных от центра «спальных» районах формируются очень влиятельные локальные сообщества. И нам было интересно попробовать себя в сфере работы с этими сообществами, обеспечить их именно теми товарами и услугами, которые востребованы в каждом конкретном месте.
На каких условиях были переданы кинотеатры городом? За какие деньги были приобретены права на редевелопмент? Какое есть обременение со стороны города?
На аукционе мы предложили за 39 кинотеатров 9,6 млрд рублей, и на данный момент эту сумму мы полностью выплатили. Аукцион изначально предполагал превращение ветхих объектов в современные многофункциональные комплексы, что полностью соответствовало нашей концепции, поэтому в этом условии мы ограничений не увидели. По договоренности с городом не менее 30% площадей каждого объекта должны быть отведены под социальную и культурную функции, мы обязались интегрировать городские программы в новые объекты. Остальную часть – порядка 70% площадей – мы решили отдать под коммерческую функцию и сформировать оптимальный набор товаров и услуг, которые в полной мере удовлетворяли бы повседневные потребности жителей и позволили им проводить время с одинаковой пользой и комфортом для всех членов семьи.
Несколько месяцев назад пресса писала, что на редевелопмент потребуется 40 млрд рублей, с тех пор данная сумма не пересматривалась?
Суммарный объем инвестиций, с учетом стоимости самих объектов и вложений в редевелопмент, составит около 57 млрд рублей. Большинство кинотеатров находятся к крайне запущенном состоянии, 18 давно закрыты, 9 используются не по назначению. Это не могло не отразиться на и без того старых зданиях. Поэтому львиная доля из этой немаленькой суммы уйдет непосредственно на адаптацию этих объектов к современным реалиям - где-то будет только реставрация (например, в случае с кинотеатром «Родина», который является памятником архитектуры), где-то – глубокая реконструкция с сохранением исторического контура зданий, но с приращением площадей и модернизацией архитектурной концепции.
Какие объекты будут сдаваться в первую очередь, какие – во вторую, какие будут заморожены?
Быстрее всего мы планируем завершить работы на тех объектах, которые не требуют глубокой реконструкции. Мы уже получили разрешительную документацию для определения параметров будущей застройки по подавляющему большинству объектов - 36 из 39 - начали подготовительные работы по нескольким объектам в части вывода сетей и уже во втором квартале 2017 года перейдем к строительным работам на первых объектах, среди которых «Ангара», «София», «Орбита», «Будапешт» и «Киргизия». Мы планируем, что все объекты будут введены в эксплуатацию в 2019 году.
Каковы финансовые показатели проекта: конечный объем инвестиций, сроки окупаемости, рентабельность бизнеса?
Суммарный объем инвестиций с учетом стоимости самих объектов и вложений в редевелопмент составит около 57 млрд рублей. Причем 46 млрд обеспечиваются кредитом от нашего партнера, ВТБ. На данный момент финансирование проекта обеспечено полностью. По нашим расчетам, сроки окупаемости не превысят 6 лет, а доходность прогнозируется на уровне 20%.
Как выбираются проектировщики, архитекторы, субподрядчики на проект?
Общая архитектурная концепция, а также дизайн внутренних пространств районных центров уже разработаны. Мы привлекли к этому экспертов с мировым именем. Дизайн-код для всех объектов создан британским бюро AL_A во главе с Амандой Ливит. В рамках единого «архитектурного бренда» занимаются проектами отдельных объектов уже российские архитекторы. Другое бюро, JHP Design, разработало концепцию внутреннего наполнения, с учетом последних мировых тенденций и потребностей самых разных категорий потребителей.
Сейчас заканчивается выбор подрядчиков, нам нужно несколько компаний, так как одновременно предстоит выполнять существенный объем работ. Из 40 подрядных организаций мы в итоге выбрали 11, среди которых провели тендер на реконструкцию первых шести объектов. Работой над первым блоком объектов будут заниматься четыре компании-победителя.
Кого вы хотели бы видеть в качестве арендаторов своих центров?
Практически во всех районных центрах будет сохранена историческая функция кинотеатра. При этом сам продукт - кино в нашем проекте будет представлен с концептуально новой стороны.
В настоящий момент к нашему проекту наибольший интерес проявляют сетевые операторы, российские и международные, поскольку в силу своего опыта понимают преимущество локаций наших объектов с точки зрения близости к конечному потребителю.
Помимо крупных ритейлеров нам также очень интересен локальный бизнес, потому что местные предприниматели, как правило, отлично знают своего целевого потребителя и, отталкиваясь от его потребностей, грамотно определяют свой формат развития и ассортимент товара. Локальный бизнес также характеризуется тем, что оживляет атмосферу в торговом объекте.
Одной из якорных и стратегически важных функций в объектах будет общественное питание. Сейчас мы активно разрабатываем концепцию с целью определить форматы, в которых оптимально будет ее воплотить в каждом из объектов.
Читайте также:
«С профессиональным девелопером грамотный архитектор всегда найдет общий язык»
