Блиц: Что произойдет с рынком коммерческой недвижимости при переходе на рублевые ставки аренды
Минпромторг предлагает собственникам коммерческой недвижимости пока на добровольных началах перейти на заключение и перезаключение договоров аренды в рублях. При этом если собственники не сделают этого добровольно, то в Минпромторге есть законопроект, который, видимо, будет лоббироваться через Госдуму. Портал ComEstate.ru решил выяснить отношение рынка к данной инициативе.
Роман Щербак, директор департамента офисной недвижимости компании Praedium
Инициативу Минпромторга мы оцениваем в целом позитивно, однако стоит сказать, что она слегка несвоевременна. Дело в том, что большинство столичных собственников уже перешли в рубли под давлением арендаторов, а не властей: тот, кто сегодня предлагает долларовые ставки без валютного коридора, сознательно проигрывает. Рублевые ставки аренды – это логичный путь развития нашего рынка, к нему рано или поздно рынок должен был прийти, просто кризис достаточно сильно ускорил этот процесс и сделал его менее комфортным для собственников.
Полагаем, что прислушаться к Минпромторгу постараются все собственники объектов, однако существенной проблемой переход станет для тех, кто имеет валютные кредиты. Здесь уже компаниям придется договариваться с банками для реструктуризации кредитов, и в таком случае однозначно потребуется помощь властей. Для комфортного перехода на рубли участникам рынка необходима экономическая стабильность и определенные гарантии со стороны государства. Пока нет ни того ни другого, один простой запрет не сделает ситуацию лучше. Нужно не только запрещать номинировать ставки в долларах, но и помогать их переходу в рубли в адекватных рамках.
Вероятность принятия законопроекта, если до этого дойдет дело, довольно высока, но в законопроекте должны быть указаны четкие условия перехода, границы валютного коридора, по которому нужно пересчитывать ставки, а также сроки перехода, поскольку все это невозможно сделать одним днем. И, конечно же, некие банковские преференции для собственников с валютными кредитами: это сейчас большая проблема рынка коммерческой недвижимости, именно из-за кредитной нагрузки многие собственники не могут перейти в рубли и вернуть спрос со стороны арендаторов в свои объекты.
Даже при переходе рынка коммерческой недвижимости полностью в рубли, полный уход западных компаний из России вряд ли возможен: наоборот, при наличии хотя бы ощущения политической стабильности интерес инвесторов к российской недвижимости постепенно возвращается. Однако западным представителям придется сразу ориентироваться на расчеты в рублях, создавать российские компании: это условие нашего нового рынка и его необходимо выполнять для комфортной работы в стране.
Андрей Хитров, директор по развитию компании Welhome
Во-первых, следует отметить, что в сегменте торговой недвижимости большинство собственников уже перешли на рубли, поэтому данная инициатива на них повлияет в меньшей степени. Кроме того, многие арендаторы работают с собственниками по принципу «процент с оборота». Что касается качественных бизнес-центров класса А, то большинство их собственников номинируют ставки в валюте, поскольку имеют кредиты в валюте.
Любое вмешательство извне в рыночные механизмы вредит самому рынку, который должен регулироваться экономическими факторами – спросом, предложением. Собственники не от «хорошей жизни» в текущих тяжелых экономических условиях номинируют свои ставки в долларах или евро по текущему курсу, в результате чего теряют арендаторов. Те из них, кто мог перейти на рубли, уже сделали это. Если же в рыночные механизмы вмешиваются какие-либо внешние «искусственные» факторы, то в большинстве случаев это негативно сказывается на рынке, нарушая его баланс.
Каков процент собственников недвижимости прислушаются к рекомендациям Минпромторга? Все зависит от размера и происхождения компании-собственника площадей. Для небольших российских компаний не составит труда перейти на рублевые ставки, что многие уже и сделали еще год назад.
Сложно прогнозировать, будет ли принят законопроект. По нашему мнению, если будет введен жесткий запрет на номинирование ставок в долларах, то может произойти практически полный уход с рынка западного капитала. Западных инвесторов всегда смущали непредвиденные риски, вызываемые нерыночными факторами при работе на российском рынке, а инициатива перейти на рублевые ставки в законодательном порядке как раз и относится к таким рискам.
Антон Белых, генеральный директор DNA Realty
Данная инициатива Минпромторга - просто очередная попытка госорганов сунуть нос не в свое дело, «попиариться» и сделать вид, что от них вообще хоть что-то зависит. Дело в том, что весь рынок и так перешел на рубли без всяких законопроектов и вмешательства чиновников, просто в силу рыночной конъюнктуры, а те, кто все еще не перешел, находятся в очень сложном положении, теряют арендаторов и доходы. При этом способы перехода с валютных договоров на рублевые бывают разные: кто-то просто снижает валютную ставку аренды пропорционально падению рубля, кто-то фиксирует верхнюю границу валютного коридора, устанавливая стоимость доллара на уровне 38, 40 или 55 рублей, а кто-то просто переводит договор в рубли. При этом 99% новых договоров на рынке торговой недвижимости сейчас подписывается либо в рублях, либо в квазирублях (договор номинально подписан в долларах, но на весь срок его действия установлена максимальная фиксированная стоимость 1 доллара, то есть по сути - это тоже рубли). Поэтому я крайне негативно отношусь к таким инициативам чиновников, которые, не понимая данный рынок, пытаются его регулировать. И главное, это все абсолютно бессмысленно в долгосрочной перспективе. Если вдруг в будущем конъюнктура изменится и спрос снова будет превышать предложение, арендодатели найдут способ привязать ставки аренды к стабильным мировым валютам (например, введя понятие условная единица), а законопроект просто будет лежать никому не нужный. Поэтому я считаю, что ни депутатам, ни Минпромторгу не стоит тратить время на него.
Для западных инвесторов, безусловно, ограничение на валютные договоры на законодательном уровне создаст дополнительные риски при работе на российском рынке, так как они не привыкли действовать по «кривым» схемам, в отличие от наших бизнесменов, которые с легкостью обходят все запреты правительства.
Поэтому, увы, это просто очередное сотрясение воздуха и трата времени. На рынке коммерческой недвижимости работают очень опытные и профессиональные люди, которые не нуждаются в защите на законодательном или правительственном уровне. Нам главное, чтобы не мешали, а уж помочь мы себе способны и сами, как и защитить свои права и отстоять свои интересы. И ни Минпромторг, ни Госдума для этого нам не нужны. Пусть лучше с валютной ипотекой разбираются, а также другими социальными проблемами людей, которые сами защитить себя не могут.
Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar (Москва)
Очень многое на долларовом рынке аренды будет зависеть от решения, которое примет апелляция по суду по делу «Вымпелком» против «Тизрибор».
(В рамках 1-й инстанции решили зафиксировать курс доллара на уровне 42 рубля за доллар). Мнение юристов, что апелляция должна отклонить принятое решение.
При этом, конечно, рынок идет к тому, что все больше и больше договоров подписывается в рублях. Уровень вакансии и уход арендаторов стимулируют владельцев объектов пересматривать условия договоров аренды.
Считаю, что рынок сам урегулирует это взаимодействие и придумает выгодные обеим сторонам инструменты. Принимать для этого закон, делать отдельное «правило» не нужно. Конечно, долларовые обязательства перед банками и рублевые арендные ставки, которые при этом еще и снижаются, могут привести к серии банкротств.
Из недавних переговоров: при подписании рублевого долгосрочного договора очень жарко обсуждали обеспечительный платеж, поскольку фактически арендатор вносит надолго рублевую сумму и, конечно, его это беспокоит.
Олеся Дзюба, директор отдела стратегического анализа и планирования CBRE
Переход в рублевую зону был одним из ключевых трендов прошлого года. 60-90% рынка уже перешли в рубли в зависимости от сегмента: большая часть новых договоров подписывается в рублях, а по существующим договорам в иностранной валюте предоставляются скидки на определенный период, либо фиксируется коридор обменного курса, что позволяет минимизировать риски обеих сторон.
Некоторые собственники не готовы добровольно отказываться от долларовых ставок и тем самым снижать свой арендный доход, так как до сих пор в успешных торговых проектах, например, существует лист ожидания из арендаторов.
Если закон все-таки будет принят, это затронет собственников объектов недвижимости, а за ними и банки, которые предоставляли кредиты, так как валютные обязательства перед банками зачастую не позволяют собственникам переходить на рублевые ставки без согласования с банком-кредитором. В связи с этим такие арендодатели, скорее всего, будут искать альтернативные способы сохранения привязки арендной ставки к иностранной валюте.
Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»
Сама по себе инициатива не является каким-то революционным для рынка событием, это, скорее, закрепление уже существующей тенденции. Мера нацелена на поддержку ритейлеров, с трудом выживающих в сегодняшних экономических условиях. Покупательский спрос сильно просел и продолжает снижаться, рубль ослаблен, оснований ожидать смягчения ситуации нет. Арендные ставки в валюте сегодня не могут себе позволить даже самые устойчивые к кризису арендаторы, относящиеся к самым востребованным сферам - аптеки, бытовые услуги, продуктовые магазины.
В целом, инициатива здравая и, думаю, переход на рублевые ставки действительно может быть закреплен на законодательном уровне. В перспективе это может привести к снижению доли пустующих площадей на рынке торговой недвижимости.
Александр Морозов, директор департамента консалтинга и оценки S.A. Ricci
Все изменения на рынке коммерческой недвижимости должны формироваться на основе спроса и предложения и регулироваться самим рынком, в договорном порядке или в рамках судебных разбирательств. Любое искусственное вмешательство, в том числе принудительный перевод арендных ставок в рубли в сегменте торговой (офисной, складской) недвижимости только усугубит ситуацию на рынке и повлечет за собой большое количество негативных последствий, включая сокращение инвестиций в российскую недвижимость и уменьшение объемов нового строительства.
Собственники коммерческих объектов уже прислушиваются к ситуации на рынке и делают выводы. Владельцы торговых и офисных центров понимают, что в современной сложной экономической ситуации лучше пойти на уступки арендаторам (скорректировать размер арендной ставки, установить валютный коридор, процент с оборота для ритейлеров), чем остаться с пустующими площадями. В тех торговых центрах, где это было возможно, владельцы уже перешли на рублевые расчеты. В 2015 году многие собственники пошли навстречу торговым операторам и заменили долларовые ставки аренды на процент с оборота, который исчисляется в рублях. Поэтому можно сказать, что переход на рубли на рынке уже происходит естественным путем. Сейчас в сегменте торговой недвижимости около 80% всех сделок заключается с процентом от товарооборота. Конечно, в самых успешных ТРЦ сохраняются и листы ожидания, и ставки в долларах.
В обычных ТРЦ остались долгосрочные договоры аренды, заключенные ранее. К сожалению, в данной ситуации не все зависит от желания или нежелания владельца здания перейти на рубли. Возможности собственников зачастую ограничены кредитными договорами. Совсем не многие девелоперы строят на свои деньги, большинство использует кредиты. Как правило, девелоперы брали долларовые кредиты, ставки по которым были ниже по сравнению с рублевыми и составляли от 3 до 6%. Срок кредита - до 20 лет. Многие высококачественные коммерческие объекты с долларовой арендной ставкой были построены за счет валютных кредитов, поэтому пересмотру условий аренды зачастую препятствуют кредитные организации.
Общий объем инвестиций в 2015 году уже достиг своего минимального значения за последние 5 лет и составил всего $2,6 млрд. При этом сокращение объема инвестиций наблюдается второй год подряд: по сравнению с показателем 2014 года ($6,1 млрд.) снижение составило 57%, а по сравнению с показателей 2013 года ($9 млрд.) – 72%.
Принудительный переход на рублевые ставки приведет к еще большему падению объема инвестиций, неисполнению кредитных обязательств, снижению инвестиционной стоимости объектов, череде банкротств и переходу целого ряда качественных объектов недвижимости в собственность кредиторов, часто являющихся международными финансовыми институтами. Кроме того, многие собственники не смогут справляться со своими обязательствами перед кредиторами и столкнутся с необходимостью передачи кредитору дополнительных активов для покрытия своего убытка, что в отдельных случаях может привести к потере не только конкретных объектов, но и целых компаний. Такое развитие событий окажет крайне негативное влияние на рынок коммерческой недвижимости: паника и недоверие инвесторов к рынку, отток капитала, снижение бизнес-активности, сокращение объемов нового строительства, снижение налоговых отчислений.
