«На рынке появляется запрос на индивидуальность»
В настоящее время формат built-to-suit чаще всего упоминается в обзорах складской недвижимости. Тем не менее, у него есть определенный потенциал развития и в офисном сегменте. О возможностях такого направления развития рассказывает Василий Фетисов, коммерческий директор московского территориального управления группы «Эталон».
Недавно на офисном рынке была заключена первая сделка built-to-suit. Скажите, пожалуйста, как сложилась такая ситуация, что данный формат получил развитие преимущественно на складском рынке? По какой причине ранее такие сделки на офисном рынке не заключались?
В последние несколько лет мы наблюдали застой на рынке офисной недвижимости. Из-за отсутствия спроса новые объекты практически не строились, в результате к сегодняшнему дню на рынке сложился дефицит качественного предложения. Особенно сильно это проявилось в сегменте больших офисных помещений площадью 20-40 тыс. кв. м.
Заметным сигналом к оживлению рынка стала октябрьская сделка компании «Лидер-Инвест» по продаже бизнес-центра «Декарт» (класс В+) в районе Nagatino i-Land площадью 30 тыс. кв. м, которая стала крупнейшей сделкой на рынке в прошлом году. Но таких объектов на рынке по-прежнему очень немного. По всей видимости, это и послужило основным стимулом к заключению первой сделки в формате built-to-suit на офисном рынке.
В чем достоинства и недостатки такого формата для офисного рынка Московского региона? Чем он может быть интересен покупателям?
Главное преимущество формата built-to-suit в том, что заказчик на выходе получает уникальный продукт, полностью адаптированный под его запросы и потребности. Еще на этапе разработки концепции и проектирования будущего здания заказчик вместе с девелопером может в деталях проработать проект и учесть все особенности бизнеса, организационной структуры компании, спланировать нарезку помещений и установку необходимого оборудования.
Основным сдерживающим фактором является время строительства: для большинства компаний 2-3 года в ожидании нового офиса – слишком большой срок при среднем горизонте планирования в нашей стране в 5-6 лет.
Расскажите, пожалуйста, подробнее о проекте в Nagatino i-Land.
Новый офисный центр для Райффайзенбанка – это 16-этажное здание общей площадью 32 тыс. кв. м. Здесь разместится растущее IT-подразделение и продуктовые agile-команды банка. Это уже второй офис Райффайзенбанка на территории бизнес-парка Nagatino i-Land, которое позволит расширить площадь без необходимости географически разделять команду.
Сама же локация – технопарк Nagatino I-Land – сформировавшийся деловой район вблизи станции метро «Технопарк» на «зеленой» ветке, который отличается хорошей транспортной доступностью. В настоящее время здесь уже функционируют семь офисных центров общей площадью почти 200 тыс. кв. м, арендаторами и владельцами которых являются крупные финансовые структуры. Сегодня здесь продолжается активное строительство жилой и коммерческой недвижимости, а также социальной и транспортной инфраструктуры, что делает район еще более привлекательным для долгосрочных инвестиций.
Какое будущее ждет формат built-to-suit на офисном рынке, может ли такое строительство стать новым трендом в Московском регионе?
Сегодня мы наблюдаем высокий спрос на большие офисные объекты как со стороны крупных компаний, которые ищут офис для размещения своих сотрудников, так и со стороны инвесторов. Наиболее востребованы офисы классов В и B+, расположенные рядом с метро.
Девелоперы уже отреагировали на эти изменения и начали активно строить новые офисные центры, но пока формат built-to-suit вряд ли может стать трендом. С одной стороны заказчики не готовы ждать, пока построится их новый офис, с другой стороны девелоперу проще построить готовый бизнес-центр и распродать его по частям инвесторам, чем отвлекать ресурсы от бизнеса, выделять проектную группу, чтобы во всех деталях прорабатывать с заказчиком индивидуальный проект.
Какие условия могут способствовать в наибольшей степени развитию такого формата в Московском регионе? Какие компании могут быть наиболее заинтересованы в строительстве BTS-офисов?
На самом деле, такие условия уже формируются. На рынке появляется запрос на индивидуальность. Если раньше девелопер строил то, что считал нужным, то теперь покупатель диктует свои условия.
Однако для значительного прорыва в этом направлении на рынок должны прийти серьезные инвесторы. Например, сегодня мы видим значительный спрос на большие офисные помещения площадью 5-10 тыс. кв. м со стороны операторов коворкинг-центров. Они даже интересуются форматом built-to-suit, но их бизнес ориентирован на быстрое получение прибыли, и они не готовы отвлекать значительные финансовые ресурсы и ждать несколько лет. Впрочем, за них это вполне могут сделать банки или инвестиционные фонды.
Такой формат также может быть интересен крупным компаниям, которые стартовали в кризисный период, активно росли в годы застоя на офисном рынке и в дальнейшем связывают свой бизнес с Россией. Для них сделка в формате built-to-suit – это прекрасный способ консолидировать свою команду, собрать в одном бизнес-центре подразделения и филиалы, разбросанные по всему городу или региону.
Каков мировой опыт подобного строительства? В каких странах BTS-офисы наиболее развиты? На чей опыт может ориентироваться столичный рынок?
Западный опыт не вполне применим на нашем рынке. На западе горизонт планирования в девелоперских проектах достигает 20-25 лет и там данный формат получил широкое распространение.
Как вы бы прокомментировали ситуацию на офисном рынке Московского региона в настоящее время? Какие тенденции на сегодняшний день являются ведущими?
Сегмент офисной недвижимости сегодня переживает очередной подъем. Этому способствует, в частности, курс на полицентричное развитие города и создание новых центров притяжения с новыми рабочими местами, меры поддержки для проектов коммерческой недвижимости за пределами ТТК, транспортные ограничения в центре города.
Многие девелоперы, в том числе и те, кто раньше строил только жилье, все больше внимания уделяют коммерческой недвижимости, в частности, офисам. Они реализуют комплексные проекты, включающие не только жилье, но и деловые кластеры, ритейл. Такая диверсификация портфеля позволяет компаниям занять более устойчивое положение.
Растет и привлекательность офисной недвижимости для инвесторов. Стоимость офисных площадей для покупателя сегодня сопоставима со стоимостью жилья: цена входа для инвестора на этапе строительства от 180-200 тыс. руб. Средний срок возврата инвестиций в офисную недвижимость при этом составляет 10 лет.
Среди небольших частных инвесторов очень популярен также готовый арендный бизнес. Когда инвестируют в помещения с арендаторами в готовом деловом центре. Разброс площадей в этом случае очень большой: в среднем от 50 до 2 тыс. кв. м. Срок окупаемости колеблется от 7 до 12 лет.
Группа «Эталон» в Московском регионе также уделяет большое значение как офисным проектам, так и коммерческой составляющей в проектах комплексного развития территории. Коммерческие помещения, в том числе офисы, появятся, в частности в жилом комплексе «Крылья» на западе Москвы, а также в жилом острове Central Park.
