Общепит в офисных проектах
Деловые кварталы и бизнес-центры имеют различные концепции: часть из них рассматривает общепит только для «внутреннего пользования», другие предлагают помещения, которые сравнимы с классическим стрит-ритейлом: в них возможно развивать бизнес, нацеленный не только на арендаторов и собственников офисных площадей, но и на внешний трафик.
Принципы расположения
Заведения общественного питания: рестораны, кафе, столовые и кофе-поинты – на сегодняшний день практически обязательная составляющая бизнес-центров и офисных кварталов. Помимо основной задачи – обеспечивать комфорт резидентам – они играют важную роль и в формировании позитивного имиджа объекта в целом.
По данным S.A. Ricci, если проект не является многофункциональным и имеет большую долю офисной составляющей, то операторы общественного питания в БЦ могут занимать в среднем от 500 до 2 тыс. кв. м.
«Что касается доли операторов общепита, то для каждого БЦ она определяется индивидуально в зависимости от локации, размера, конкурентного окружения и целевой аудитории, – рассказывает Кристина Лиморенко, коммерческий директор «Профис Недвижимость». – Тем не менее, на рынке существуют объекты класса С, в которых полностью отсутствуют арендаторы из этого сегмента».
При этом состав арендаторов предсказуемо определяется классом офисного объекта: в более дорогом месте будут работать рестораны и кафе, а в местах «попроще» – столовые и небольшие пункты с едой навынос.
«В бизнес-центре класса А преимущественно открываются рестораны с авторской кухней, где чек за бизнес-ланч будет не менее 500 рублей. Для класса В подойдут рестораны и популярные сетевые кафе с чеком в 300-400 рублей за обед», – отмечает Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse.
По данным JLL, в ключевых бизнес-объектах столицы лидируют такие бренды сегмента F&B, как «Кофемания», Prime, Starbucks, «Хлеб Насущный». Кроме того, успешно работают и «штучные» бренды – Torro Grill, Boston Seafood & Bar, Goodman, Osteria Bianca и т.д. Вакантность помещений для ритейла в таких объектах всегда около 0%.
«Количество площадей ритейла составляет в среднем от 3 до 20% общей площади бизнес-центра, что в целом зависит от размера самого здания», – отмечает Оксана Копылова, руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL.
Условия для операторов
Основные требования владельцев бизнес-центров и деловых кварталов к базирующимся на их площадях операторам – качественное и быстрое предоставление услуг. Кроме этого, заведение должно быть востребовано у резидентов офисного здания. «Особые требования могут предъявляться к часам работы, количеству посадочных мест, зонированию помещений, – рассказывает Александр Морозов, генеральный директор S.A. Ricci. – Операционная деятельность, например хранение товара, ассортимент, цены – определяются оператором самостоятельно».
Кристина Лиморенко добавляет: «Условиями со стороны арендодателя могут быть: завоз товара в определенные часы и с определенного входа, отсутствие запахов, определенные часы работы, плановый и регулярный вывоз пищевых отходов, посещение свободное или по пропускам, а также ограничения по среднему чеку для комплексных обедов».
Также возможны и условия по формату: так, в бизнес-центрах «Белые Сады» и Four Winds Plaza площади не сдаются под кофе-поинты, поскольку такие операторы не соответствуют классу БЦ.
«Рестораны, кафе и другие заведения общественного питания в бизнес-центрах уже давно существуют сами по себе, – считает Елена Малиновская. – С появлением качественного общепита представления о целой отрасли в среде офисных работников кардинально поменялись. Более того, многие из них стали занимать до 20% площади здания, работая не только на «внутреннюю» аудиторию, но и на внешних посетителей».
Ставки аренды и преференции
Нередко операторы общепит занимают площади в деловых проектах на более жестких условиях, нежели офисы (это касается и ставок, и принципов работы). Тем не менее, владельцы крупных проектов могут пойти на уступки, если речь идет о важных с точки зрения инфраструктуры объектах. При этом эксперты отмечают, что такие объекты, как кофе-поинты, как правило, арендуют площади по еще более высоким ставкам, нежели торговые площади в целом.
«Собственники или УК могут предлагать определенные преференции для арендаторов сегмента общепит, поскольку они являются важной составляющей инфраструктуры деловых кварталов и бизнес-центров, – рассказывает Надежда Холодная, директор департамента коммерческой недвижимости ГК «Высота». – Так, например, для операторов столовой ставки аренды чаще всего существенно ниже, чем для офисных и торговых площадей, однако, необходимо понимать, что они напрямую зависят от заполняемости объекта».
По данным JLL, арендная ставка в качественных бизнес-центрах имеет довольно широкий диапазон: от 20 до 145 тыс. руб./кв. м/год, при этом правила ценообразования аналогичны рынку основных торговых коридоров, поскольку помещения на первых этажах БЦ вполне можно приравнять к стрит-ритейлу.
«Если речь идет о столовой внутри здания с ограниченным доступом извне, то уровень ставки в целом сопоставим с офисными площадями – около 20 тыс. руб. за кв. м в год. Наиболее востребованные помещения площадью порядка 500 кв. м под рестораны в топовых БЦ имеют уровень арендной ставки порядка 90-110 тыс. руб. за кв. м в год.
Для помещений под кафе размером 100-350 кв. м в этих же, наиболее популярных локациях, арендная ставка находится в диапазоне от 90 до 125 тыс. руб. за кв. м в год», – отмечает Оксана Копылова.
Средний диапазон ставок ниже – он составляет 40-50 тыс. руб./кв. м /год для крупных ресторанов и 70-80 тыс. руб. – для кафе. Такие данные указываются для помещений, расположенных на первой линии, с витринными окнами и отдельными входами.
Елена Малиновская рассказывает о факторах, которые могут влиять на ставку аренды, которая может различаться для ритейла даже в рамках одного проекта: это площадь, платежеспособность арендаторов (средняя заработная плата в компаниях-арендаторах конкретного БЦ) и доступ к ресторану или проходимость.
«Для ритейла, у которого нет прямого доступа с улицы, ставки аренды рассматриваются индивидуально. Учитывается состав арендаторов, количество человек, работающих в здании, уровень конкуренции. Например, если это бизнес-парк, где территория замкнутая, и из посетителей только местные компании, то тут ставка может быть вдвое ниже, чем в том же районе, но в обычном бизнес-центре с большой проходимостью», – уточняет Елена Малиновская.
Вопрос ограничений
Что касается концепций заведений общепита, которые могут быть представлены в деловых кварталах и бизнес-центрах, то определенные ограничения накладывают технические параметры офисного проекта: например, для размещения площадки с различными гастрономическими проектами потребуется просторное помещение с определенными параметрами и возможностью привлечения широкой аудитории.
«Открытие таких заведений непосредственно в бизнес-центрах практически невозможно в первую очередь с технической точки зрения (нужна хорошая вентиляция), а также с точки зрения проходимости: такие форматы требуют большой поток посетителей, сотрудников одного БЦ будет недостаточно, – рассказывает Елена Малиновская. – При этом рядом с деловым кластером, открытие фуд-молла – вполне удачная идея».
В конце 2018 года в деловом квартале «Красная Роза» открылся EatMarket с 15 концепциями: заведение работает не только для резидентов бизнес-центров, но и для широкой публики. Эта же сеть планирует представить заведение на площади 1,5 тыс. кв. м в «Смоленском Пассаже 2», строительство которого в настоящее время близится к завершению.
Говоря о концепциях, которые могут быть представлены в деловых проектах, Кристина Лиморенко отметила: «На наш взгляд, не существует жестких ограничений. Даже если у оператора ранее не было опыта, он может попробовать новый для себя рынок, однако, возможно, что арендодатель не рискнет сдать помещение в аренду стартапу. Поэтому ограничения могут исходить, скорее, от арендодателя».
Влияние окружения
Инфраструктура района может оказывать влияние на состав операторов общепита внутри офисного объекта, поскольку арендаторы и владельцы офисных помещений вполне могут предпочесть посетить заведение неподалеку, а не то, которое представлено внутри зданий. Более того, для многих сотрудников это еще и дополнительная возможность прогуляться в хорошую погоду, а также отвлечься от окружающей обстановки.
«Богатая инфраструктура района, с одной стороны, снижает потребность делать необходимые места общественного питания (столовая), но с другой – открывает возможность создания уникальной инфраструктуры, которая будет сочетаться с БЦ и районом. Кроме того, наличие точки общепита (кафетерия) является обязательным требованием для БЦ класса B-, B+, A и A+», – отмечает Александр Морозов. Эксперт отмечает общую тенденцию на диверсификацию и увеличение количества подобных операторов: «Уже недостаточно просто кафе, возникают кофе-поинты, булочные, закусочные, пункты здоровой еды, и даже гастромаркеты».
«Безусловно, инфраструктура района, в котором расположен объект, имеет значение, как и площадь самого бизнес-центра, – добавляет Надежда Холодная. – Так, если мы говорим о деловом квартале, который состоит из нескольких корпусов, важно присутствие большого количества объектов инфраструктуры, в том числе и точек питания.
Зачастую как арендодателю, так и арендаторам важно, чтобы в деловом квартале, кроме кафе-столовой были представлены ресторан и кофейни, кафе-кондитерские разного ценового сегмента, чтобы, не выезжая за территорию квартала, можно было проводить деловые встречи».
Если рядом с БЦ находится большое количество ресторанов и кафе, то арендаторам внутри офисного проекта может быть просто невыгодно вести дела. Исключениями в таких случаях становятся известные рестораны, в которые поедут даже из других районов Москвы.
Существуют и другие «устойчивые» форматы. «На столовые для арендаторов и кофе-точки инфраструктура района не влияет, – рассказывает Кристина Лиморенко, – Она оказывает влияние на заведения, которые рассчитаны на внешний трафик. Этот факт необходимо учитывать арендаторам, когда они выбирают локацию».
Надежда Двоскина специально для ComEstate.Ru.
