«Даже в кризис доходность сервисных апартаментов не опускается ниже 11-12%»
В последнее время проблема оптимального целевого назначения небольших зданий в центре Москвы стала особенно актуальной. Связано это с тем, что организация офисов в подобных зданиях перестала быть привлекательной (по разным причинам, в том числе играет роль и отсутствие парковки), а также с тем, что многие из подобных зданий нуждаются в капитальном ремонте. Именно поэтому особое значение приобретает вопрос - какими могут быть варианты использования здания размером 3 - 5 тысяч квадратных метров без собственной парковки. Об этом порталу ComEstate.ru рассказывает управляющий директор компании Intermark Hospitality Карине Шмарева.
По нашему мнению, по нескольким причинам лучшим решением в сегодняшних условиях будет создание сервисных апартаментов:
1. Для России это новый продукт, и его успех фактически обеспечен уже сформировавшимся спросом со стороны корпоративного бизнес-туризма.
2. Гости сервисных апартаментов не нуждаются в большом количестве парковочных мест, так как приезжают на короткие сроки, чаще всего без собственного автомобиля. Общественная парковка вполне может удовлетворить потребности тех редких посетителей, которым нужны парковочные места.
3. Льгота по налогообложению недвижимого имущества поможет инвестору существенно сэкономить.
Теперь когда мы имеем здание 3 000 – 5 000 и более квадратных метров в шаговой доступности от метро и остановок общественного транспорта, мы можем более подробно рассмотреть создание такого продукта как сервисные апартаменты и оценить его доходность.
Как мы подчеркивали в предыдущей статье, сервисные апартаменты фактически представляют собой полноценные жилые квартиры, полностью оборудованные мебелью и бытовой техникой.
Проживание в них позволяет гостям чувствовать себя комфортно, полноценно отдыхать после рабочего дня и самостоятельно пользоваться бытовой техникой, имея при этом существенную экономию бюджета.
Центральное месторасположение сервисных апартаментов позволяет гостям посещать рестораны, кафе, достопримечательности и чувствовать себя в безопасности. Дефицит предложения сервисных апартаментов сегодня действительно существенен, что очень хорошо иллюстрирует следующая диаграмма.
На наш взгляд, идеальной схемой создания такого продукта, как сервисные апартаменты является партнерство трех сторон:
- собственник здания, который хочет его продать,
- инвестор/девелопер, который после анализа различных вариантов заинтересовался форматом сервисных апартаментов и решил инвестировать в этот новый для России продукт,
- компания-оператор, которая выступает в качестве консультанта на всех этапах создания продукта - от планировки до дизайна помещений.
Очень важно понимать, что сервисные апартаменты достаточно сильно отличаются от гостиничного продукта и при его формировании нужно учитывать совсем другие бизнес-процессы, требования к апартаментам, общим зонам и прочее.
В качестве консультанта нужно выбирать компанию, которая имеет опыт работы на рынке размещения в сегменте сервисных апартаментов в России, имеет действующие договоры с корпоративными клиентами и обладает достаточной экспертизой для того, чтобы помочь создать максимально эффективный продукт.
Исходя из опыта, мы знаем, что планировки и требования к дизайну в различных районах центра Москвы будут достаточно сильно отличаться, и все нюансы необходимо учесть еще на стадии формирования объекта.
Если говорить в среднем, то соотношение сервисных апартаментов по комнатности должно быть следующим:
1-комнатных - 15%,
2-комнатных - 65%,
3-комнатных - 20%.
Следует отметить, что это именно средние цифры и есть районы, где нужно предусматривать больше трехкомнатных апартаментов, а однокомнатные точно не будут пользоваться спросом.
Сервисные апартаменты не будут конкурировать с отелями с точки зрения привлечения гостей, приезжающих на 2-3 ночи, поэтому не стоит пытаться «выжимать» из здания по максимуму и прибегать к нарезке минимальных площадей.
Целевая аудитория сервисных апартаментов – это именно «среднесрочные» гости, которые проживают 1-6 месяцев и более.
Площади сервисных апартаментов могут колебаться от 30 до 70 кв. метров и более в зависимости от качества продукта, его локации и позиционирования. В целом, сервисные апартаменты - очень гибкий продукт и в условиях кризиса может стабильно приносить доход в отличие от многих других форм и мест размещения.
На сегодняшний день расчет доходности сервисных апартаментов показывает, что по самым консервативным подсчетам, доходность может составлять 11-12% годовых, что является очень привлекательным фактором для потенциальных инвесторов.
Размер расходной части управления сервисными апартаментами сводится, по сути, к расходам на уборку помещений, смене постельного белья и поддержании бытовой техники в исправном состоянии. То есть никаких рисков, связанных, например, с необходимостью содержания высококвалифицированной команды на объекте, не существует.
Схему поведения продукта в нормальных условиях и в условиях кризиса можно представить следующим образом.
Каждый инвестор рассматривает пути выхода из бизнеса в будущем. И в случае с сервисными апартаментами возможны самые различные варианты в зависимости от экономической ситуации и срочности.
В том случае, если инвестор будет правильно работать с профессиональной командой компании, управляющей сервисными апартаментами, то он гарантированно получит:
1. Правильно сформированный объект (планировка, требования к ремонту, дизайн, поставщики мебели и оборудования).
2. Опытную команду, работающую на объекте и имеющую отличную репутацию среди корпоративных клиентов.
3. Стабильный поток платежеспособных клиентов.
4. Доходность от 11-12% и более в зависимости от экономической ситуации.
Инвестиции в сервисные апартаменты – перспективный и высокодоходный способ вложения средств и использования здания.
В следующей статье мы соберем мнения консультантов и корпоративных клиентов о сервисных апартаментах с точки зрения доходности инвестиций и удобства размещения.
Первая часть авторской колонки - Сервисные апартаменты: свободная ниша на рынке коммерческой недвижимости.
