Как оценивают потенциал формата сервисных апартаментов игроки рынка
«Сервисные апартаменты – важная часть линейки средств размещения, которая, к сожалению, пока отсутствует в России», - отмечает в своей авторской колонке для портала ComEstate.ru управляющий директор компании Intermark Hospitality Карине Шмарева. Выясняем, что думают о формате консультанты международных компаний, представители travel агентств, которые каждый день продают краткосрочное размещение, и девелоперы, реализующие проекты сервисных апартаментов.
Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL
Интерес к сегменту сервисных апартаментов у инвесторов сейчас очень высок. Однако лишь немногие участники рынка имеют понимание этой модели. Сегодня большинство инвесторов путает данный продукт с резиденциями на продажу, с сервисным управлением: ведь нередко приоритет инвесторов – получение дохода от продажи и ранний выход из проекта, а не стабильный поток прибыли от операционной деятельности. Также многие инвесторы не обладают опытом операционной деятельности, и перспектива управления объектом фактически гостиничного размещения их пугает. В случаях, когда инвестор стремится сохранить актив за собой и не заниматься ежедневным управлением, мы рекомендуем привлекать профессионального оператора.
Потенциально при равных рыночных условиях и равной загрузке сервисные апартаменты – это более прибыльный бизнес, чем отель аналогичной категории. Ведь доля дохода от номерного фонда в составе доходного потока такого объекта очень велика, а, как известно, это минимум 80% маржи. При расчете потенциальной инвестиционной привлекательности таких объектов обязательно следует принимать во внимание тот непреодолимый фактор, что при равном количестве номеров в составе гостиничного объекта и сервисных апартаментов, затраты в расчете на один «номер» в сервисных апартаментах будут больше. Это обусловливается большим объемом площадей (одной из характеристик данного формата), необходимостью оборудовать кухню и т.д. В связи с этим задачей грамотного оператора сервисных апартаментов является умелое регулирование гостевого потока с тем, чтобы избежать полного перехода на исключительно краткосрочное проживание, которое является экономически менее выгодной моделью.
Андрей Протасов, управляющий директор по инвестициям и управлению активами ILM, Russia & CIS
Сейчас в мире сектор сервисных апартаментов стремительно развивается, и инвесторы активно приобретают такие объекты в Азии и Европе для своих портфелей. В Москве в настоящее время данный формат представлен всего несколькими объектами, и это одна из немногих ниш, где есть существенный недостаток предложения.
Мы, как консультанты, вкладываем немало времени в изучение данного сектора и образование наших клиентов, инвесторов, так как верим, что это перспективное направление. У данного формата недвижимости есть ряд неоспоримых преимуществ. Среди них существование «запасного варианта», то есть всегда можно продать апартаменты по отдельности. Кроме того, среди подобных проектов в настоящее время конкуренция минимальна. Нельзя также не отметить отличное сочетание потенциального роста стоимости таких объектов и преимуществ работы с корпоративными клиентами. Тем не менее, инвесторы зачастую с опаской относятся к данному формату вследствие того, что он мало распространен и мало известен на рынке, а также отсутствует достаточная история существования продукта на рынке.
Елена Смыслова, Head of Travel Services Department ВИП Корпорейт Тревел (Випсервис)
На мой взгляд, за сервисными апартаментами большое будущее. Клиент получает возможность жить с семьей неподалеку от офиса, затрачивая при этом значительно меньше средств, чем при размещении в отеле. Инфраструктура подобных комплексов поможет клиенту полноценно отдыхать, а при длительном пребывании это очень важно. Кроме того, немаловажен «квартирный комфорт» и «чувство дома», которые отличают сервисные апартаменты от отелей. Но, тем не менее, спрос в любом случае будет зависеть от ценовой политики, эффективности продвижения и рекламы данного сервиса.
Релокационные компании, которые обеспечивают сервис по переезду сотрудников компаний в другую страну (город) для работы на длительный срок, также подтверждают необходимость такого продукта, как сервисные апартаменты.
Марина Семенова, управляющий партнер Intermark Relocation
Relocation предлагает полный спектр релокационных услуг для экспатов крупнейших мировых компаний. Основными направлениями считаются поиск постоянного жилья, миграционные услуги, услуги по переезду. Сервисная квартира или апартаменты, которые предлагают отели, является одним из дополнительных решений для наших клиентов на время поиска постоянного жилья в тех случаях, когда клиенту по тем или иным причинам не подходит обычный гостиничный номер.
Размещение в сервисных апартаментах, которые сосредоточены в отдельно стоящем здании, – действительно интересное и новое направление, которое становится все более популярным и востребованным. Основные преимущества перед сервисными квартирами в обычных домах – это более качественные решения в области охраны, безопасности, инженерных систем и коммуникаций, поскольку используется новый или качественно отремонтированный жилой фонд. Также это будет более оперативный и расширенный сервис.
Если говорить об основных требованиях, которые наша компания предъявляет к сервисным апартаментам в отдельном стоящем здании, то это такие параметры, как локация, развитая инфраструктура, уникальность жилого фонда по сравнению с однотипным гостиничным. Здесь также можно выделить такие важные аспекты, как площадь апартаментов, которая должна быть от 50 кв. метров, наличие полноценной большой кухни и обеденного стола.
Средний срок проживания наших клиентов в сервисных апартаментах составляет 1,5 месяца. Именно столько времени в среднем уходит на поиск постоянного жилья в элитном сегменте. И зная все преимущества сервисных апартаментов, наши клиенты меньше всего хотят останавливаться в гостиничных номерах с небольшой кухонной зоной. Примеров такого продукта, как сервисные апартаменты, в Москве всего несколько, и это все-таки расширенное предложение именно отелей, а не управляющих компаний, предоставляющих в пользование отдельные большие сервисные апартаменты.
На наш взгляд, проекты сервисных апартаментов именно в одном здании станут прекрасной альтернативой отелю с точки зрения стоимости, личного пространства и комфорта. Кроме того, они выгодно отличаются возможностью пользоваться персональной полноценной кухней.
Таким образом, можно сделать вывод, что консультанты отельного рынка уже рекомендуют своим клиентам более внимательно присмотреться к формату сервисных апартаментов.
Наталья Розенблюм, Top Hotel Experts
Клиенты компании Top Hotel Experts, анализируя возможности своих активов и выбирая формат их наилучшего использования, активно рассматривают вариант создания сервисных апартаментов. Основными преимуществами, которые имеются в проектах сервисных апартаментов, является гибкость и возможность конвертации в объекты разного типа в зависимости от изменения рыночной конъюнктуры и требований рынка. Более того, сервисные апартаменты являются очень комфортным форматом с точки зрения дальнейшего управления, и при ориентации на долгосрочную аренду инвестор получает более устойчивый с инвестиционной точки зрения продукт.
Опыт создания сервисных апартаментов также показывает, что обычно для этого формата объем требуемых инвестиций на оснащение на один квадратный метр менее значителен по сравнению с классическим отельным номером. Безусловно, для многих инвесторов очень привлекательным является тот факт, что для апартаментной недвижимости требуемая социальная инфраструктура минимальна.
Стоит отметить, что на рынке представлено совсем немного профессиональных компаний, которые способны качественно управлять данным форматом недвижимости. А для многих девелоперов это является критичным фактором при определении дальнейшего формата реализации проекта.
Безусловно, для принятия взвешенного решения о реализации данного формата необходимо проанализировать особенности конкретного рынка и места расположения площадки или здания. Не секрет, что для сервисных апартаментов подойдет не каждая локация. В зависимости от конкретного места, соседства и конкуренции необходимо подбирать оптимальную структуру предложения апартаментного фонда. Как правило, для создания эффективного комплекса сервисных апартаментов необходимы правильная локация вблизи деловых центров и кварталов, номерной фонд от 25-30 номеров и возможность изолированной эксплуатации, доступа и разделения гостевых и сервисных потоков. Конкретные площади и структуру номерного фонда, а также развлекательную и сервисную инфраструктуру лучше определять совместно со специалистами, которые знакомы со всеми деталями девелопмента и требованиями клиентов.
Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments
В целом, на наш взгляд сервисные апартаменты – это чрезвычайно востребованный формат. Наш проект на 126 апартаментов на Московском проспекте Санкт-Петербурга характеризуется высокой заполняемостью, которая в летний период превышает 90%. Наши постояльцы высоко ценят профессиональное управление.
Если говорить о портрете наших клиентов, то в Санкт-Петербург в теплое время года в основном приезжают семейные туристы, остальные постояльцы относятся к группе деловых туристов. В Москве картина была бы другой. Средняя длительность пребывания в проекте на Московском проекте Санкт-Петербурга – это 3-4 дня. Сейчас на этапе проектирования находятся комплексы, в которых средняя продолжительность пребывания будет составлять несколько месяцев.
Сегодня для частных и институциональных инвесторов в Москве сервисные апартаменты - это одна из лучших инвестиций. Приобретают, как правило, апартаменты с отделкой, мебелью и оборудованием, апартаменты находятся под профессиональным управлением и обеспечивают высокую доходность. В столице общая доходность для частных инвесторов зачастую превышает 12-15% годовых. Для девелоперов и владельцев подходящих для девелопмента земельных участков сейчас сложное время и сервисные апартаменты с моделью --- это один из наиболее дефицитных форматов с быстрыми сроками возврата инвестиций.
Карине Шмарева, управляющий директор компании Intermark Hospitality
Подводя итоги, можно отметить, что все участники говорят о большом потенциале ниши сервисных апартаментов в Москве и других городах. Запросы клиентов нашей компании Intermark Hospitality также показывают, что спрос на этот формат есть, и в крупных городах России он достаточно существенен. Наша компания готова предоставить более подробную информацию заинтересованным инвесторам и девелоперам по созданию такого продукта, как сервисные апартаменты. Мы поможем подобрать правильную локацию, проконсультируем по планировке, отделке, меблировке апартаментов.
В следующей статье мы подробно рассмотрим, как можно консультировать потенциальных инвесторов или девелоперов перед принятием решения или формированием продукта сервисных апартаментов.
Читайте также:
Сервисные апартаменты: свободная ниша на рынке коммерческой недвижимости
Сервисные апартаменты: что ждут клиенты от продукта
«Даже в кризис доходность сервисных апартаментов не опускается ниже 11-12%»
